北京給“0.5元社區(qū)”松綁 物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化再起步

　　北京天通苑小區(qū)的一個(gè)分區(qū)，2020年物業(yè)費(fèi)僅收回40萬元，完成4000萬元應(yīng)收總額的1%。

　　疫情期間，天通苑社區(qū)墊付近千萬元購買口罩、消毒水和支付物業(yè)人員工資，天通苑物業(yè)分區(qū)經(jīng)理安旭（化名）用“杯水車薪”來形容收取物業(yè)費(fèi)用對(duì)抗疫支出的作用。

　　從2002年入住，目前天通苑大部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)仍保持在0.55元水平。物業(yè)費(fèi)低、收繳困難，一直是天通苑物業(yè)面臨的難題。物業(yè)公司多次醞釀通過各種方式來提高物業(yè)費(fèi)，但均因居民反對(duì)而作罷。

　　與天通苑面臨同樣問題的物業(yè)公司并不在少數(shù)，很多物業(yè)公司因此陷入物業(yè)費(fèi)收繳率低導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平低、進(jìn)而又導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難的惡性循環(huán)。

　　5月1日即將生效的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱“條例”），取消了政府物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，為物業(yè)市場(chǎng)定價(jià)創(chuàng)造了條件，但解決物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)、收繳等難題依然面臨重重困難。

　　一位萬科物業(yè)區(qū)域總經(jīng)理表示，物業(yè)服務(wù)包含基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，在界定好物業(yè)費(fèi)的范疇的前提下，收費(fèi)低的物業(yè)做好該做的服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主對(duì)購買的服務(wù)清晰，便不會(huì)存在上述惡性循環(huán)。

　　物業(yè)費(fèi)誰說了算

　　一位天通苑業(yè)主曾在官方平臺(tái)留言反映，天通苑各個(gè)區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不一樣，經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)只有0.55元，而天通中苑D區(qū)物業(yè)費(fèi)則達(dá)到了2.96元/平米。

　　昌平區(qū)政府回復(fù)稱，天通苑區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，經(jīng)濟(jì)適用房適用政府指導(dǎo)價(jià)，商品房執(zhí)行買賣合同約定。2005年北京出臺(tái)的2662號(hào)文規(guī)定，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為0.55元/平方米。

　　新條例取消了政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)，北京市住建委發(fā)布小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)物業(yè)服務(wù)成本和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考?！安煌瑫r(shí)期有不同的標(biāo)準(zhǔn)，不同標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)。”中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認(rèn)為，物業(yè)是有償服務(wù)，但物業(yè)管理費(fèi)具有前置性和固定性。隨著人工成本不斷提高，物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有內(nèi)在提高的趨勢(shì)，但業(yè)主天然地反對(duì)提高物業(yè)費(fèi)，物業(yè)行業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必然面臨物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整問題。

　　據(jù)安旭透露，天通苑經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)費(fèi)至今從未上調(diào)過。但服務(wù)期間，保安工資從500元漲至3500元，其他各項(xiàng)成本也均翻了7-8倍。按照安旭預(yù)算，經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)達(dá)到0.9元/平方米才不會(huì)虧損。

　　新條例并未讓安旭并松口氣。他表示，即便實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)，但想要上調(diào)物業(yè)費(fèi)，需召開業(yè)主大會(huì)，征得2/3業(yè)主同意，對(duì)中小型小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整有推動(dòng)作用，對(duì)天通苑這類超大型社區(qū)影響不大。

　　安旭透露，天通苑物業(yè)每年包括車位費(fèi)等增值費(fèi)用收入近百萬元，再加上2018年天通苑開發(fā)商為物業(yè)公司補(bǔ)貼了4000萬元，一定程度彌補(bǔ)了物業(yè)費(fèi)虧空。但是開發(fā)商輸血模式并沒有可持續(xù)性。

　　想要解決物業(yè)公司難題，還需從根源上入手。多家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，新條例施行后，希望物業(yè)費(fèi)調(diào)整有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，例如物業(yè)費(fèi)根據(jù)CPI指數(shù)調(diào)整，或出臺(tái)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，使業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一。

　　一位住建部人士表示，物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制涉及多個(gè)部門，住建部門也建議按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)，目前最大的難點(diǎn)在于物業(yè)收支和上調(diào)比例，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)多數(shù)人同意。

　　我是誰

　　安旭透露，天通苑有7萬戶居民，居住人口接近50萬，新冠疫情期間，天通社區(qū)居委會(huì)工作壓力較大，進(jìn)出口設(shè)崗檢查、社區(qū)消殺、物資籌備等工作，主要是由2000余名物業(yè)人員完成。

　　多數(shù)物業(yè)公司將自身定位為生活服務(wù)行業(yè)，但依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)分類，物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)下的一個(gè)子類。

　　物業(yè)行業(yè)主要涉及所得稅和增值稅。2018年7月23日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確了所有企業(yè)均可享受研發(fā)費(fèi)用所得稅前扣除75%的政策，但房地產(chǎn)行業(yè)被排除在外。

　　第二個(gè)稅種是增值稅，依據(jù)2016年國家稅務(wù)總局的36號(hào)文，關(guān)于銷售服務(wù)無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的注釋，物業(yè)服務(wù)行業(yè)被歸類為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的商務(wù)輔助服務(wù)業(yè)。

　　由于物業(yè)沒有被歸到生活服務(wù)行業(yè)，所以不能享受國家稅務(wù)總局以及各地出臺(tái)的補(bǔ)助措施。

　　3月，河南省發(fā)文，試行將物業(yè)服務(wù)行業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)以生活服務(wù)業(yè)來看待。但由于稅務(wù)系統(tǒng)實(shí)行垂直管理，地方政府無權(quán)決定企業(yè)稅收，所以河南、浙江等地推行動(dòng)作，最后均不了了之。

　　在眾多物業(yè)從業(yè)人員看來，將物業(yè)管理行業(yè)從房地產(chǎn)挪到生活服務(wù)類，在稅收層面還需要一個(gè)漫長過程。

　　一位Top10房企高管建議，居住小區(qū)、社區(qū)服務(wù)的物業(yè)應(yīng)按照生活類服務(wù)業(yè)收稅，辦公樓物業(yè)則按商業(yè)服務(wù)收稅。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長沈建忠向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，協(xié)會(huì)已向住建、稅務(wù)等相關(guān)部門反映，但目前沒有一個(gè)最終的答復(fù)。

　　首華物業(yè)管理有限公司董事長李忠測(cè)算，如能劃歸到生活服務(wù)類，疫情期間，首華可減少支出5000多萬元。

　　破繭化蝶

　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物管行業(yè)也經(jīng)歷快速發(fā)展階段，以碧桂園物業(yè)、綠城物業(yè)等大量行業(yè)龍頭涌現(xiàn)，截至4月，已有22家來自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在香港掛牌上市。4月11日，碧桂園物業(yè)的市值已經(jīng)接近千億。

　　興業(yè)證券報(bào)告顯示，在管面積超5000萬平方米的物管公司平均ROE為34%，即使扣除關(guān)聯(lián)交易占比較高的非業(yè)主增值后，ROE仍然達(dá)到27%，全口徑的平均資本回報(bào)ROIC達(dá)到37%。

　　一位參與佛山市物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)定價(jià)調(diào)研的物業(yè)工作人員表示，通過對(duì)多家物業(yè)公司定價(jià)收費(fèi)調(diào)研及業(yè)主交流發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)和服務(wù)質(zhì)量之間存在一個(gè)“魔咒”。

　　物業(yè)管理費(fèi)是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的重要部分，但逐年增長的企業(yè)用工成本也給物業(yè)公司帶來壓力。由于無法調(diào)價(jià)或業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高不了，物業(yè)服務(wù)差，又成為業(yè)主拒絕漲物業(yè)費(fèi)和拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，形成惡性循環(huán)。

　　新條例中強(qiáng)調(diào)降低業(yè)主委員會(huì)設(shè)立門檻，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單、項(xiàng)目成本和計(jì)價(jià)規(guī)則，讓業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)有理有據(jù)，業(yè)主無理拒繳物業(yè)費(fèi)或被納入失信名單等，給予雙方制度上的約束。

　　“有錢了，我也想把草整得綠一點(diǎn)，但沒有錢也雇不了人?！卑残窀锌飿I(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系很微妙。新條例出臺(tái)后，天通苑物業(yè)也組織全體管理人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，并希望新條例之后有更明確的細(xì)則，“我們也希望工作好做一點(diǎn)?！?/p>

　　上述萬科物業(yè)區(qū)域經(jīng)理認(rèn)為，目前行業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該包含哪些服務(wù)內(nèi)容，達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)，沒有清單和標(biāo)尺，業(yè)主和物業(yè)的矛盾主要是信息不對(duì)稱造成的。

責(zé)任編輯：覃肄靈