來源：新京報

　　劉氏三兄弟白手起家，帶領領地集團成為四川龍頭房企之一。經過20年的發展，領地集團從四川走向全國，但由于大部分項目處于四川，也加劇了市場風險。伴隨著盈利波動明顯、負債高企，領地集團赴港IPO之路，變得荊棘叢生。

　　疫情之下，川派龍頭房企之一的領地集團IPO，引人關注。4月9日晚，領地集團向港交所提交招股書，正式開啟上市之路。

　　通過招股書，領地集團的“家底”和財務狀況也首次較為全面地展現在大家面前。經過20年的發展，截至2020年2月29日，領地集團在全國擁有90個處于不同開發階段的項目，總土地儲備約為1331.45萬平方米，超過一半集中在四川省。2019年，領地集團實現收益75.68億元，利潤凈額6.72億元，毛利率27.8%，凈利率8.9%。像大部分排隊上市房企一樣，領地集團也面臨高企的負債，截至2019年底，其凈負債率達140%，短期償債壓力大。

　　更值得關注的是，隨著IPO，領地集團神秘家族圖譜曝光。劉玉輝、劉玉奇和劉山三兄弟白手起家，使領地集團成為四川龍頭房企之一，而隨著劉玉奇和劉山的轉場，“90后”地產二代劉策、劉浩威也在領地集團逐漸上位并擔任重要職位。

　　三兄弟白手起家，深耕四川存風險

　　領地集團的歷史要追溯至1999年4月。當時，也就是現在領地集團董事長、執行董事、首席執行官兼最終控股股東之一的劉玉輝，與兄弟劉山、劉玉奇成立領地集團，主要在四川省從事物業開發業務。

　　2006年，領地集團開始全國化擴張，將總部由樂山市遷至四川省會成都市。2017年，領地集團開始從事商業物業投資。經過20年的發展，領地集團在全國擁有90個處于不同開發階段的項目，分布在成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的20多個城市，業務范圍包括住宅物業、辦公樓、購物大樓、商業綜合體、公寓等商業物業以及營運酒店，總土地儲備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發物業約為555.78萬平方米。

　　深耕四川，讓領地集團成為繼藍光發展、新希望地產之后的又一個川派龍頭房企。但是深耕四川，也加劇了領地集團的市場風險。據了解，領地集團90個項目中，有57個位于四川省。

　　在招股書中，領地集團表示，“我們一直專注四川省，導致易受到該地區房地產市場不利變化的影響，而且未必能在長期經營的領域保持競爭力，也未必能通過在目前并無業務的省市承接物業開發項目擴大業務版圖。”

　　雖然劉玉輝三兄弟較為低調，但是在規模化這條路上，領地集團有自己的野心。據媒體報道，領地集團曾經設定了2018年實現300億元、2019年千億元的銷售目標。但2019年4月份舉行的20周年品牌發布會上，領地集團又披露了新的目標，在2020-2021年實現千億戰略。

　　房地產深度調整下，中小房企的規模擴張之路并不容易。據克而瑞披露的數據顯示，領地集團2019年的銷售額僅247億元。

　　盈利波動明顯，負債高企

　　對于劉玉輝和領地集團來說，面臨的不僅是外界的規模之爭以及突圍戰，還有來自企業發展過程中的盈利波動和負債高企，后者也是領地集團敲響IPO大門的重要原因之一。

　　招股書顯示，2017年-2019年，領地集團的收益分別約為53.39億元、45.14億元及75.68億元，利潤凈額分別約為6.49億元、5.18億元及6.72億元。2019年，領地集團的毛利率為27.8%，下降了7.9個百分點；凈利率8.9%，下降了2.6個百分點。

　　領地集團表示，業績記錄期間的毛利率波動，主要是由于個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而導致價格較低。

　　像大部分排隊上市的房企一樣，領地集團也面臨高企的負債。2017年-2019年，該企業未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，凈負債率分別為60%、110%、140%。其中短期償債壓力大，一年內需要償還的債務占比49%，兩年內需要償還的債務占比達84%。

　　領地集團招股書截圖。

　　領地集團表示，凈資產負債比率的增長與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。

　　高杠桿撬動快發展，這是大部分中國房企的規模擴張之路，但是風險也無處不在，諸如遭遇長期調控、疫情等灰犀牛、黑天鵝事件時，如果不能通過自身業務發展實現資金輸血，那么高杠桿之路則難以持續。

　　縱觀領地集團的現金流，除了融資活動現金流凈額為正，其經營活動與投資活動現金流金額在2017-2019年連續三年為負。

　　兩名“90后”地產二代上位

　　領地集團引人關注的還有一點：一家典型的家族企業。

　　成立之初，劉玉奇、劉山、劉玉輝分別持股35.71%、21.43%、21.43%，經過多次的重組與洗牌，截至目前，劉玉輝、劉策、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利分別持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%和0.17%。

　　上述人員皆來自劉氏家族，劉策為劉玉奇之子，劉浩威為劉山之子，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。

　　領地集團招股書截圖。

　　而在這個家族股權圖譜背后更隱藏一則兩位創始人轉場、兩位“90后”地產二代上位的故事。

　　據了解，作為家庭繼任計劃的一部分以及專注私人股權投資及其他非物業開發業務，2014年12月，劉山與劉玉奇分別將融量集團及量源資產管理（均為劉玉輝、劉山及劉玉奇重組前持有領地集團權益所使用的投資工具）的全部股權贈予劉浩威及劉策。

　　彼時，由于劉浩威、劉策年紀尚輕，且房地產經驗有限甚至無經驗，為確保家族業務順利過渡至下一代，劉山與劉玉奇繼續以股權代持方式分別為劉浩威及劉策持有權益，直至劉浩威與劉策獲得足夠的房地產行業管理經驗并擔任集團的高級管理層職務為止。

　　資料顯示，劉策今年29歲，劉浩威27歲，皆為“90后”。劉策2011年10月加入領地集團擔任財務部經理，劉浩威2015年5月加入領地集團擔任廣東領地房地產的總經理。2019年1月份，劉策、劉浩威獲委任為副總裁，劉策負責執行業務策略及管理成都房地產項目，劉浩威負責執行業務策略及管理重慶房地產項目。

　　此外，作為家族企業，在領地集團、旗下公司以及關聯企業中，劉氏親屬身影頻現。據了解，負責領地集團項目融資及集資的侯小萍，是劉策的姨媽。

　　領地集團間接非全資附屬公司西昌領地房地產，分別由領地集團、樂山市陸地及眉山市建忠擁有82.5%、9.0%及8.5%權益。其中，劉玉惠、劉玉國分別持有眉山市建忠約11.8%及5.9%股權，劉玉惠為劉玉輝姐姐，劉玉國為劉玉輝堂兄弟。此外，領地集團關聯公司眉山華典分別由劉玉惠及劉躍林持有60%及40%權益，劉躍林為劉玉輝的姐夫。

　　對領地集團來說，打通資本市場，在拓寬融資渠道的同時，也是家族企業邁向現代企業管理制度的特征。但如果成功上市，其投資者與股東對于公司現代化治理必然會提出更高要求。

　　在業內人士看來，后資本時代的戰略、經營、管理比IPO上市更關鍵、更重要。而領地集團的兩位“90后”地產二代又能否擔起重任？

　　新京報記者 段文平 

　　編輯 武新 校對 劉軍

責任編輯：馬婕