重申“房住不炒” 未來兩年是樓市調控關鍵期

　　■本報記者 劉詩萌 北京報道

　　12月以來，房地產市場“暖風”頻傳，深圳、四川、上海、廣州、佛山等地相繼出臺樓市松綁政策。在歲末將至之時，這樣的變化也給未來一年的樓市多添了幾分變數：2020年，房地產調控是會走向全面放開，還是再次收緊？

　　12月10日至12日，中央經濟工作會議（下稱“會議”）召開，為新一年的經濟工作方向定調。會議明確要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，會議再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看基本原則依然不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。

　　重申“房住不炒”

　　事實上，從即將過去的2019年看，樓市已經走進調控預期的穩定區間。日前中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2019-2020）》（下稱“報告”）指出，2018年10月到2019年10月中國樓市經歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換，實現了平穩降溫過程，全國房價同比增幅經歷降、升、降再企穩的過程，由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，隨后又平穩波動下降至2019年10月的7.6%。

　　盡管如此，在當前國內經濟下行壓力增大的背景下，此次會議的召開，無論是從政府政策層面還是社會投資層面，都令輿論十分關注。從房地產角度看，12月6日召開的中央政治局會議沒有提及房地產的表述，更是引起公眾對房地產會不會再次成為短期刺激工具的猜想。

　　不過，會議再次重申“房住不炒”，強調了因城施策和穩地價、穩房價、穩預期等長效機制，以及房地產市場平穩健康發展的目標。“總體上看，此次會議政策更強調穩的概念。尤其是出現了四次‘穩’字，這是同2018年相比有較大轉變的地方，充分體現了當前穩定的政策調控思路。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

　　報告亦指出，中央堅定決心和保持定力是解決房地產問題的關鍵。樓市調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑，要上升到經濟的可持續增長，國家的競爭力等重大方面去認識。因此，報告課題組認為，一方面要堅持樓市持續調控不動搖、深化相應制度機制改革；另一方面要講求調控的藝術，合理調整、改進和優化樓市調控的方式、方法與機制。

　　強調雙向“平穩”

　　隨著樓市進入新的階段，因城施策、“一城一策”的制度也對各個城市“調控的藝術”提出了更高的要求。在房地產市場逐漸進入降溫通道后，面臨的問題不再僅僅是全線暴漲，而是漲跌逐漸分化，部分地區面臨上漲過快的問題，而部分地區面臨持續下跌的問題。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，2019年四季度房地產調控政策井噴，累計次數高達160次。其中11月全國房地產市場政策調控次數刷新最近一年最高紀錄，高達72次，而在2018年11月則只有20次，12月以來調控政策也已經超過了20次。

　　在這些政策當中，大灣區多地調控密集松綁，如深圳松綁了豪宅稅，深汕特別合作區市場解凍開始銷售商品房，佛山出臺人才住房政策，首套購房不受戶籍限制等等。此外，張家港傳出停止限售政策的消息，鄭州也正式放寬落戶條件，持有鄭州市中心城區居住證滿1年即可入戶；而另一邊，也有城市收緊了政策，如黑龍江要求房企拍地資金不得來自金融貸款或資本市場融資，長沙也延續了之前執行的定價限價制度。

　　“穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。”張大偉認為，房地產調控最嚴格的時期已經過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策，維持市場穩定依然是原則。

　　報告主編、中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示，各地房地產調控在政策上進行調整是正常的，也是“一城一策”的表現，但是根本的前提目標是為了保持樓市的穩定。“一城一策”是各城市調控方法不同、目標相同的統一，但是如果政策調整不是為了保證樓市穩定就是不妥當的，導致城市樓市偏離穩定區間是要被追責的。

　　調控最重要的關口就在眼前

　　在倪鵬飛看來，未來兩年是樓市調控的關鍵期。綜合城市化進程、存量人均住房水平、住房重置需求以及長期以來的潛在供給趨勢等方面進行定性和定量的分析研判后，他和團隊認為中國房地產巨大潛力會在2025年左右得到大量釋放，之后仍然存在一定的新增需求，將真正進入存量時代，由此市場預期也將發生改變。也就是說，樓市調控的機遇窗口將在2025年前后關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。

　　但是由于樓市調控政策從預期到實際上發揮持續的作用有一個延后的過程，房地產基礎制度改革和長效機制建設從完全到位到發揮作用需要時間，因此他認為最近兩三年特別關鍵。如果在未來三年里，既抑制房地產投機，又完成制度改革，同時保住樓市穩定，不僅房地產長效機制可以建立起來，炒房動機基本消弱，樓市走向健康的軌道，而且宏觀經濟引擎能夠實現平穩切換和路徑變軌，實體經濟和科技創新的動力將增強，中國經濟也可以走上高質量創新發展的軌道。相反，如果不能壓住樓市虛火讓其反彈就會“前功盡棄”，如果拖延改革將會“貽誤戰機”，導致問題與風險越積越大，如果樓市出現大起大落，也將導致相關改革的中斷或后延。

　　因此，他呼吁樓市調控不動搖，保持調控的從容與定力。重塑房地產與宏觀經濟的關系，不再將房地產作為短期刺激經濟增長的手段，讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。此外，提高對房地產調控政治站位的認識，把握調控節奏，通過試探性回調保持韌性，做好樓市雙向劇烈波動的預案。要堅持“一城一策”，完善調控機制，健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制。加快基礎性配套制度改革，引導市場主體改弦更張。

責任編輯：張國帥