SOHO中國打包出售停車位 房地產(chǎn)涌現(xiàn)另類投資領(lǐng)域

　　余燕明

　　傳統(tǒng)類別的物業(yè)資產(chǎn)之外，房地產(chǎn)另類資產(chǎn)也愈發(fā)受到資本青睞。

　　日前，SOHO中國有限公司（00410.HK，下稱“SOHO中國”）宣布以7.61億元的價(jià)格，出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、共計(jì)2583個(gè)地下停車位組成的資產(chǎn)包。

　　這筆交易仍然是SOHO中國的資產(chǎn)出售計(jì)劃的一部分。2019年6月底，SOHO中國方面表示還將繼續(xù)出售總價(jià)值約為78億元的物業(yè)資產(chǎn)，并為此在北京舉辦了資產(chǎn)推介會(huì)，以招攬買家。對SOHO中國而言，擺上貨架出售的商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)階段都是非核心資產(chǎn)。顯然，這次集中打包出售的2583個(gè)地下停車位，亦非其核心資產(chǎn)。

　　但是在一些投資方及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的眼里，停車場等實(shí)際上屬于“尚未獲得廣泛關(guān)注、其價(jià)值有待進(jìn)一步發(fā)掘”的資產(chǎn)類別。

　　從SOHO中國手里收購這些地下停車位資產(chǎn)包的買家是“慧泊停車場投資（廣州）有限責(zé)任公司”（下稱“慧泊停車”），它隸屬于覽睿資本（Lime Tree Capital），這是一家總部位于香港的私募股權(quán)投資管理公司。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者從一位知情人士處獲悉，覽睿資本在內(nèi)地的投資專注于停車領(lǐng)域，并募集了近10億美元的兩期“匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金”專項(xiàng)部署停車場項(xiàng)目。

　　加上這次收購SOHO中國在北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)2583個(gè)地下停車位資產(chǎn)包，覽睿資本發(fā)起的匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、重慶和成都9個(gè)城市，重資產(chǎn)投資了47個(gè)停車場項(xiàng)目，持有并管理了約3.5萬個(gè)停車位。

　　已出售逾250億元物業(yè)資產(chǎn)

　　據(jù)悉，SOHO中國向慧泊停車出售的2583個(gè)地下停車位資產(chǎn)包，分別位于北京的建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO這9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　記者從上述知情人士處獲悉，SOHO中國在北京的這9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)了約8000個(gè)停車位，本次的交易標(biāo)的實(shí)際上為這些商業(yè)項(xiàng)目尚未散售的地下停車位。

　　另外，這9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的地上辦公樓和商鋪絕大部分面積在早年已經(jīng)由SOHO中國完成了散售。

　　按照共計(jì)2583個(gè)地下停車位對價(jià)7.61億元計(jì)算，平均每個(gè)地下停車位的成交價(jià)格約為29.46萬元。

　　慧泊停車為了收購這些地下停車位資產(chǎn)包，支付了較高的溢價(jià)。據(jù)悉，這2583個(gè)地下停車位的賬面凈值約為5.08億元，按照7.61億元對價(jià)計(jì)算，相比賬面凈值的成交溢價(jià)率達(dá)到了近一半。

　　因此，這筆出售事項(xiàng)將給SOHO中國帶來約2.53億元的毛利潤，相當(dāng)于SOHO中國在2018年度營業(yè)收入的14.7%，占SOHO中國2018年度經(jīng)營利潤（不含投資物業(yè)的評估增值）的10.8%。

　　之前，SOHO中國董事會(huì)主席潘石屹抱怨過中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率過低。

　　“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？”潘石屹說。

　　記者查詢獲知，在2018年，SOHO中國的債務(wù)融資成本仍然保持在行業(yè)內(nèi)的較低水平，約為4.6%。2019年上半年，SOHO中國的平均融資成本微幅上升至4.8%左右。

　　一位市場人士評價(jià)稱，這些地下停車位打包出售后，不僅可以給SOHO中國帶來大筆現(xiàn)金回籠，錄得顯著的出售收益，以及對比這些地下停車位資產(chǎn)包的回報(bào)率與SOHO中國的融資成本，將會(huì)有利于上市公司降低融資成本支出，優(yōu)化融資利息高于資產(chǎn)回報(bào)的不良結(jié)構(gòu)。

　　2014年以來，SOHO中國已經(jīng)陸續(xù)出售了其位于北京和上海的多處核心物業(yè)資產(chǎn)。

　　其中，2014年，SOHO中國以總對價(jià)82.8億元，出售了位于上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業(yè)面積。

　　2015年，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，SOHO中國向復(fù)星集團(tuán)出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益，預(yù)計(jì)其所占的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為42.5億元，同時(shí)收回了近46億元的股東貸款及利息。

　　2016年，SOHO中國以32.2億元的對價(jià)，出售了位于上海的SOHO世紀(jì)廣場；2017年，SOHO中國又進(jìn)一步出售了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)面積，合計(jì)對價(jià)85.8億元。

　　按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，過去近6年時(shí)間以來，SOHO中國已經(jīng)累計(jì)出售了逾250億元的物業(yè)資產(chǎn)，并且其資產(chǎn)出售計(jì)劃還將繼續(xù)。

　　到2019年6月底，SOHO中國在北京仍然持有了前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHOⅡ、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO這9宗物業(yè)資產(chǎn)。

　　其中，位于上海的古北SOHO在今年2月份剛剛開業(yè)，而位于北京的麗澤SOHO則正在開發(fā)建設(shè)中，預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年竣工開業(yè)。

　　今年6月底，潘石屹在北京舉辦的資產(chǎn)推介會(huì)上表示，除銀河/朝陽門SOHO之外，SOHO中國目前持有的其他8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目撐起了上市公司的核心資產(chǎn)，并將繼續(xù)持有。

　　停車場資產(chǎn)受資本青睞

　　顯然，SOHO中國此次向慧泊停車出售的2583個(gè)地下停車位，并不被視作上市公司的核心資產(chǎn)。

　　但是對于耗資7.61億元收購這些地下停車位資產(chǎn)包的覽睿資本而言，停車場卻是其目前在內(nèi)地大舉投資并部署的唯一資產(chǎn)類別。

　　據(jù)記者了解，迄今為止，覽睿資本發(fā)起設(shè)立的匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、重慶和成都這9個(gè)城市，投資了47個(gè)停車場項(xiàng)目，總計(jì)約3.5萬個(gè)停車位。

　　這些停車場項(xiàng)目大部分所屬各個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，例如位于北京的天元港中心和諾德中心，位于上海的萬都中心、第九人民醫(yī)院及上海兒童醫(yī)學(xué)中心，位于廣州的越秀維多利及保利克洛維，位于天津的融創(chuàng)中心，位于南京的紫峰大廈，位于蘇州的世茂廣場，位于重慶的協(xié)信城，以及位于成都的時(shí)代廣場等。

　　據(jù)悉，匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)募集了近10億美元資金，用于在中國內(nèi)地一線城市和經(jīng)濟(jì)活躍的強(qiáng)二線城市，尋找寫字樓、商場、專業(yè)市場、醫(yī)院和交通樞紐等停車需求相對旺盛的停車場項(xiàng)目。

　　記者從另一名投資人士處獲悉，未來3~5年內(nèi)，覽睿資本計(jì)劃在中國內(nèi)地各大城市完成的停車場投資規(guī)模突破100億元左右。

　　前述知情人士介紹，參照之前已有的投資案例，匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金在投資或收購一個(gè)停車場項(xiàng)目后，將獲取停車場的整體經(jīng)營權(quán)，并對停車場進(jìn)行軟硬件升級改造，從而提高停車場的智能化水平和停車服務(wù)質(zhì)量，將停車場打造成物業(yè)資產(chǎn)的“第二大堂”。

　　“由于原業(yè)主無需支付停車場升級改造的成本，因此匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金在收購對價(jià)之外，還將對停車場進(jìn)行大量的翻新改造投入。”這位知情人士說，“針對不同的客群，需要開發(fā)出不同的停車產(chǎn)品，從而最大程度地挖掘并滿足各種停車需求。”

　　智能化停車場的軟硬件升級改造，包括上線智能數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、手機(jī)支付功能、C端在線管理系統(tǒng)，以及與商業(yè)銀行協(xié)作進(jìn)行整合營銷，與商場會(huì)員系統(tǒng)打通等。

　　以匯泊停車產(chǎn)業(yè)基金在成都投資14.5億元的西村大院項(xiàng)目為例，這個(gè)停車場擁有1046地下停車位，收購并改造后，西村大院停車場設(shè)置了女士停車位、電動(dòng)車充電樁等，同時(shí)上線了車牌識別、反向?qū)ぼ嚒ED照明系統(tǒng)等，促使該項(xiàng)目獲得了在北美地區(qū)以外，首個(gè)獲得Parksmart（綠色智慧停車場）認(rèn)證的項(xiàng)目。

　　上述這位市場人士亦表示，停車場在絕大部分業(yè)主與開發(fā)商手里，由于其創(chuàng)造的資產(chǎn)回報(bào)率遠(yuǎn)低于市場上的融資成本，通常停車場被視作一項(xiàng)“負(fù)資產(chǎn)”。若要提高停車場的經(jīng)營效益與資產(chǎn)回報(bào)率，則面臨資金投入的升級改造，以及精細(xì)化的運(yùn)營和管理。

　　據(jù)記者了解，停車場產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資產(chǎn)回報(bào)率起點(diǎn)較低的房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，目前中國內(nèi)地誕生并崛起的停車場運(yùn)營品牌或資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。但是，華平等國際投資機(jī)構(gòu)開始關(guān)注到停車場等房地產(chǎn)的另類投資領(lǐng)域，并有所部署。

　　“相比傳統(tǒng)的大宗物業(yè)交易，停車場的大宗買賣較為復(fù)雜。”這位知情人士介紹，“由于歷史原因，停車場交易在不同城市各有政策差別，甚至一些城市的停車場資產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證，本質(zhì)上無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。”

　　他也進(jìn)一步補(bǔ)充，除了權(quán)屬和政策因素外，停車場的大宗交易牽涉到多方利益，需要安排一攬子協(xié)議，才能確保交易的順利完成，以及停車場后續(xù)的交割與經(jīng)營管理。

　　停車場的智能化改造與資產(chǎn)回報(bào)率的提升，另一個(gè)不可忽略的影響是對所屬物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值提升。目前，商業(yè)物業(yè)的大宗交易市場，收益法下的物業(yè)估值取決于商業(yè)物業(yè)整體租金收入的提升。

　　“如果資產(chǎn)的收益無法提升，那么，所謂的資產(chǎn)升值只是一種幻覺。”他最后說。

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