千億目標存“隱患”評級被下調 德信中國全國化擴張路漫漫

　　為緩解資金壓力的燃眉之急，繼美的置業（3990.HK）、弘陽地產（1996.HK）、正榮地產（61585.HK）后，浙系房企德信中國也于今年2月登陸港交所，但因常年深耕浙江一隅，其局限性和“負債”包袱都將使其全國化擴張之路較為艱難。

　　《企業透明度報告》鄭小琳

　　由于前期大打“擴張牌”的德信中國（02019． HK），現在正面臨著負債飆升、現金流惡化及資金鏈緊張等問題，而在今年高喊“2021年實現千億”目標的德信中國，其野心和能力是否真正匹配？

　　高速擴張之殤

　　7月29日，德信中國發布公告稱，預計2019年上半年的凈利潤將較去年同期同比增長不少于120%；公司擁有人應占溢利將較去年同期同比增長80%以上。

　　德信中國表示， 2019年上半年集團凈利潤及該公司擁有人應占溢利增長，主要由于交付的物業確認的收入增加和分占分營企業及聯營公司業績增加。

　　很顯然，這是一份還算不錯的業績預告。和國內其他的中小房企一樣，德信中國走的也是一條急速擴張的模式。根據年報數據，德信中國近三年來的資產規模正在不斷擴大，其中，2016年-2018年德信中國的流動資產總值分別為194.4億元、324億元、447.8億元，呈不斷上升趨勢。

　　然而，在體量擴張的道路上，德信中國較高負債或將成為隱患風險點。年報顯示，德信中國近三年的負債總額正在急劇飆升，截至2018年底德信中國的總負債已達427.41億元，兩年時間，德信中國的負債總額已從2016年的196.39億元飆升至去年427.41億元，2018年資產負債率為86.15%，和同行業60%-70%合理區間相比，仍處于高位。

　　從近幾年的經營情況來看，“入不敷出”使得德信中國現金流告負。財報顯示，2015年~2018年度德信中國經營活動產生現金流量凈額分別為27.99億元、-1.21億元、2.56億元和-29.52億元，可見，四年時間公司經營現金流出遠大于流入，起伏較大且直接由正轉負。對此，德信中國表示，“公司預期2019年的經營活動將產生正現金流量凈額，因為公司可能于2019年上半年預售若干新項目。”

　　同時，7月24日，標普對德信中國的票據下調評級，稱其杠桿率仍保持高位。究其主因，標普認為：一是德信中國的土儲布局集中杭州及長三角周邊地區，由于經營規模小，其他地方的市場份額有限；二是德信中國共有107個開發項目，其中38個為聯合營項目，其未并表聯合經營項目超50%難跟蹤；三是由于德信中國依賴高成本的非銀融資，占2018年總債務的68%，這些非銀融資主要包括信托貸款（占總債務的37%）以及項目股東貸款（占比18%），且截止2018年短期負債達到63%。

　　據此，標普認為德信中國的債務資本結構較弱，杠桿率仍保持高位。

　　此外，業內分析人士指出，企業急速擴張模式帶來的負面影響有負債率居高不下，現金流持續惡化，同時債務到期時外部環境的變化將使得企業資金周轉困難，因此，類似德信中國這樣的中小企業未來的償債壓力或將繼續抬升。

　　截至2018年底，德信中國短期有息負債合計為83.85億元，而目前德信中國賬面上的現金及現金等價物僅為74.87億元。

　　全國化之路漫漫

　　“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市是德信未來將長期堅守的戰略布局” ，德信中國總裁費忠敏近日在德信地產2019品牌戰略發布會上表示，在如今“千億目標”已為房企門檻的當下，德信中國喊出預計2021年實現千億目標，這對于去年銷售額僅366億元的德信中國來說，野心很大。

　　從土儲層面看，浙江省是德信中國的大本營，在德信中國現有約683.38萬平方米的土地儲備中，有109個項目位于長三角及華中地區的16座城市，總面積約635.5萬平米。并且去年德信中國又在杭州、溫州及湖州等浙江重點城市新增22幅優質地塊，可銷售建筑面積共234.43萬平米。

　　從銷售結構來看，德信中國近幾年的錢也幾乎都是在溫州賺的。且從德信今年披露的2018年年報來看，德信中國的土儲分布前六個城市為溫州、杭州、湖州、徐州、寧波和臺州，這些城市土地儲備占比超60%。其中，德信在溫州、杭州和湖州分別持有26個項目、28個項目和18個項目。換句話說，未來德信中國或對浙江地區尤其是溫州、杭州等地區的依賴將進一步加強。

　　“無論對比第一梯隊的碧恒萬融保，還是第二梯隊的龍湖、華潤、新城，德信中國在現有的房地產行業里，都只能算是一個地方性房企。盡管在長三角擁有較為優質的土儲且近年來深耕浙江給其帶來不錯的利潤增長，但過度依賴區域業績也讓其能否適應全國市場的差異性備受質疑，加上浙江等地樓市的降溫，德信中國能否繼續保持業績高速增長或是個值得關注的問題。” 國內某券商一位房地產行業首席分析師告訴《企業透明度報告》。

　　而即使高喊著全國化布局的德信中國，今年以來也僅僅只在浙江一隅原地“徘徊”。今年2月27日，在敲鐘后的第二天，德信中國就以總價約22.22億元拿下杭州余杭區宗住宅地塊，溢價30.55%。3月1日，經過71輪激烈競拍，德信以13.78億元將溫州濱江商務區一塊地收入囊中。

　　此外，在房企銷售都在放緩、加速回籠資金的當下，深陷負債、現金流惡化泥沼的德信中國，近來的資金鏈也顯得有些“捉襟見肘”。今年7月31日，德信中國發布公告稱，將發行于2021年到期本金額2億美元12.875%優先票據。資金用途主要為其若干現有境內債務進行再融資及用作營運資金。顯然，12.875%的融資成本比主流房企的5%-8%融資成本要高不少。

　　“劍指千億、布局全國” 德信從不掩飾自己的目標與野心，但從德信中國近年來高擴張之路的B面：高負債、現金流惡化、資金鏈緊張，及過度偏安浙江一隅來看，德信中國的全國化擴張之路怕“道阻且長”，當下，德信中國如何通過資本市場多渠道融資以緩解債務壓力，如何加快項目周轉，以回籠現金及如何保持業績的高速增長，或許是一個值得關注的問題。（企業透明度報告出品）■

責任編輯：覃肄靈