債務(wù)激增任職12年的CFO離任 合景泰富850億目標(biāo)或生變故

　　任職12年的CFO離任，加上今年以來融資渠道不暢，負(fù)債超千億的合景泰富集團(tuán)仍保持著兇猛拿地節(jié)奏，但在房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大以及融資渠道收窄的情況下，下半年背負(fù)逾400億銷售目標(biāo)或面臨調(diào)整。

　　《企業(yè)透明度報(bào)告》戴昊彤

　　8月11日，合景泰富集團(tuán)（01813.HK）發(fā)布公告稱，徐錦添先生將于次日（8月12日）辭任公司執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官（CFO）、公司秘書等多個(gè)職務(wù)，僅擔(dān)任公司高級(jí)顧問一職，這也是公司近一年來人事變動(dòng)所涉及到的最高職位。

　　債務(wù)承壓 徐錦添辭任

　　公開資料查詢，徐錦添已在合景泰富任職超過12年，他于2007年1月加盟合景泰富后，長(zhǎng)期擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官一職，并于2007年11月獲委任為合景泰富執(zhí)行董事。針對(duì)徐錦添先生的辭任、公司上半年拿地狀況以及目前財(cái)務(wù)情況等問題，《企業(yè)透明度報(bào)告》已郵件形式致函公司執(zhí)行董事孔健楠及公司秘書陳健威，但未得到公司回應(yīng)。

　　上市公司CFO離任，對(duì)企業(yè)而言必然會(huì)引起較大影響，尤其是財(cái)務(wù)及融資層面，也關(guān)乎到公司后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，更何況徐錦添已經(jīng)為之奮斗了12年。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示，徐錦添先生的離任對(duì)公司影響還是會(huì)比較大，尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)行情不太之下，從經(jīng)營(yíng)方面看，這次人事變動(dòng)會(huì)打亂企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。從投資角度看，投資者會(huì)擔(dān)心這是否釋放出一些信號(hào)，比如公司管理層是否存在不協(xié)調(diào)等情況。回顧過去五年時(shí)間，公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為平淡，但公司的戰(zhàn)略擴(kuò)張方面力度比較明顯。

　　經(jīng)《企業(yè)透明度報(bào)告》梳理，發(fā)現(xiàn)合景泰富近兩年的營(yíng)收出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，盡管歸母凈利潤(rùn)有小幅增長(zhǎng)。根據(jù)公司公開信息顯示，公司2018年實(shí)現(xiàn)全年?duì)I收74.77億元，比2017年的115.43億元同比減少35.22%，2018年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)達(dá)40.35億元，同比增長(zhǎng)11.47%。 負(fù)債方面，公司2018年總負(fù)債為1519.76億元，比2017年的1066.99億元增長(zhǎng)約30%。由此可見，公司在經(jīng)營(yíng)上承受著不少債務(wù)壓力。

　　申萬(wàn)宏源證券研究報(bào)告顯示，截止2018年末，公司在手現(xiàn)金增長(zhǎng)同比40%至570億元，總有息負(fù)債同比增長(zhǎng)30%至780億元，對(duì)應(yīng)凈負(fù)債率下降3個(gè)百分點(diǎn)至65%。但公司應(yīng)付合營(yíng)企業(yè)款項(xiàng)從年初的280億元進(jìn)一步上升至2018年末的400億元。

　　加速拿地背后融資渠道受限

　　眾所周知，對(duì)于房企而言，債務(wù)壓力的加劇很大程度與其擴(kuò)張節(jié)奏有關(guān)。今年上半年，公司在拿地?cái)U(kuò)張上顯現(xiàn)出較為兇猛的力度。今年上半年，公司拿地總金額已經(jīng)超過100億，其中4月份拿地節(jié)奏最為緊湊。《企業(yè)透明度報(bào)告》經(jīng)過查閱相關(guān)資料并梳理了合景泰富2019年上半年拿地一覽表，如下圖所示：

　　拿地?cái)U(kuò)張必定給房企帶來一定的負(fù)債壓力，而緩解債務(wù)的方式主要來自融資。然而，體現(xiàn)這家公司目前存在經(jīng)營(yíng)壓力的，不只是負(fù)債總額、拿地情況，還有它這近半年來在融資方面遇到的阻礙。

　　今年1月是眾多房企頻繁融資的時(shí)期，合景泰富在一月連續(xù)兩起融資受到監(jiān)管層的中止。2019年1月15日，上交所中止了公司申請(qǐng)發(fā)行的20億元“國(guó)君-合景泰富長(zhǎng)租公寓1號(hào)系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。三天后（即1月18日），2019年1月18日，深交所發(fā)布公告顯示，“華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”處于“中止”狀態(tài)，該筆ABS擬發(fā)行金額為200億元。在這連續(xù)兩筆融資都被迫中止之后，合景泰富在三月份開啟了海外融資的步伐。

　　今年3月1日，合景泰富發(fā)行了3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為7.875%，去年11月30日發(fā)行的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率達(dá)到9.85%。

　　3月22日，合景泰富再一次發(fā)布公告，擬額外發(fā)行于2023年到期本金總額3.5億美元的7.875%優(yōu)先票據(jù)，將與公司于今年3月1日發(fā)行于2023年到期本金總額3.5億美元的7.875%優(yōu)先票據(jù)合并及組成為單一系列。經(jīng)《企業(yè)透明度報(bào)告》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，合景泰富在今年年初的海外融資總額已達(dá)到8.5億美元。如此頻繁海外發(fā)債，同時(shí)也體現(xiàn)出公司年初急需資金，大力進(jìn)行土儲(chǔ)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，但另一方面也為公司帶來較大資金壓力。

　　850億目標(biāo)或添變數(shù)

　　8月7日，合景泰富對(duì)外披露了截至2019年7月為止未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。公開信息顯示，7月份，公司及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司預(yù)售額為人民幣67.11億元，同期增加28.2%；預(yù)售建筑面積約為38.7萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)38.2%。結(jié)合今年1至6月，合景泰富的預(yù)售額累計(jì)為360.43億元。以此推算，公司今年1月至7月累計(jì)預(yù)售額為427.54億元。因此可見，若以公司今年提出的850億目標(biāo)為基準(zhǔn)，今年前七個(gè)月僅實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)銷售額的一半。

　　850億元，對(duì)于合景泰富來說，像是一次向千億規(guī)模突破的第一步。自從2016年至今，公司的規(guī)模雖然一直在不斷增長(zhǎng)，但至今仍未突破千億。

　　根據(jù)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2016年，公司全年的銷售金額僅達(dá)223億元，2017年銷售金額增長(zhǎng)至381億元。緊接到了2018年，其銷售規(guī)模達(dá)到654.85億元，出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。今年，公司把銷售目標(biāo)設(shè)立在850億元，但仍未突破千億。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，這反映出千億目標(biāo)對(duì)于公司來說比較大，公司需要反思自身經(jīng)營(yíng)上的問題以及壓力，還有在海外的布局。

　　與此同時(shí)，在下半年房企市場(chǎng)行情不太好、融資收緊的大背景下，仍需肩負(fù)逾400億元的銷售目標(biāo)，對(duì)于合景泰富來說依然承壓不小。值得一提的是，合景泰富今年開始介入舊改領(lǐng)域，在其大本營(yíng)——廣州參與了多處舊改項(xiàng)目，以更好地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，并預(yù)計(jì)首批項(xiàng)目將于2021年推售。不過，因舊改項(xiàng)目本身就存在開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回籠慢等局限因素，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流情況也會(huì)造成一定影響。

　　總體而言，從今年上半年合景泰富動(dòng)態(tài)來看，公司正保持積極擴(kuò)充土儲(chǔ)態(tài)勢(shì)，并通過發(fā)行海外債券來彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)融資不暢的缺憾，而CFO徐錦添先生的離任，在業(yè)界人士看來，這或許透露出公司正在為調(diào)整發(fā)展策略做準(zhǔn)備的信號(hào)。但從短期來看，公司在經(jīng)營(yíng)方面仍需面臨不少挑戰(zhàn)，今年850億元目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)，明年是否會(huì)向更宏大的千億目標(biāo)發(fā)起沖鋒，有待時(shí)間揭曉。（企業(yè)透明度報(bào)告出品）■

責(zé)任編輯：覃肄靈