郭樹清：過度依賴房地產將付出沉重代價

　　一城一策、因城施策仍是樓市調控主旋律

　　來源：金融時報

　　本報見習記者徐貝貝

　　從國家統計局公布的數據來看，房地產開發投資和銷售指標均出現不同程度的回落。3至4月份出現的樓市小陽春現象在5月份戛然而止。據專家分析，這主要與近期樓市調控政策收緊有關。長期來看，房價雖有小幅波動，但并無大幅下跌可能。

　　注重一城一策、因城施策是今年樓市調控主旋律。但這并不意味著地方城市主體因此可以放松對房地產市場的調控。“房地產市場具有很強的區域性特征，不同地區房價有漲有跌都很正常。但是，房子是用來住的，不是用來炒的。”人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上強調。

　　近兩月調控趨嚴 部分城市樓市或開始降溫

　　5月份，房地產開發景氣指數（即國房景氣指數）為100.85，比4月份回落0.07點。總體來看，5月份房地產市場供給端穩中有落，樓市繼續回暖或受阻。

　　具體來看，1至5月份，全國房地產開發投資同比增長11.2%，增速比1至4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資增長16.3%，增速回落0.5個百分點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《金融時報》記者表示，房地產開發投資增幅收窄主要是因為部分城市土地管控較嚴，限制購地積極性以及房企資金面收緊。

　　同期，商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅比1至4月份擴大1.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%。但商品房銷售額增速雖回落2個百分點，仍保持勢勢，增速為6.1%。其中，住宅銷售額增長8.9%。5月末，商品房待售面積50928萬平方米，比4月末減少453萬平方米，成為2014年以來的最低點。

　　對此，嚴躍進回應，雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春態勢，各地購房情緒好轉。但5月份的市場數據說明樓市回暖遇阻，部分三四線城市可能步入降溫通道。

　　伴隨著銷售趨緩，房企業績不佳。中原地產首席分析師張大偉表示，目前公布2019年前5月銷售業績的27家房企，銷售額同比上漲10.7%，而去年大部分企業同比上漲超50%。

　　土地購置情況似乎更能印證樓市降溫趨勢。1至5月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，降幅比1至4月份收窄0.6個百分點；土地成交價款下降35.6%，降幅擴大2.1個百分點。

　　據統計，2019年前5個月，發布房地產調控政策高達205次，且多集中在四五月份。而2018年同期為159次。在張大偉看來，近期持續收緊的調控政策明顯影響市場走勢，購房者入市積極性不高，是導致5月份銷售數據不佳的主要因素。部分城市在政策收緊后，市場有所觀望，成交量上漲乏力。

　　因城施策不等于放松調控

　　2016年年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”。從堅決遏制房價上漲到因城施策、分類指導，再到穩房價、穩地價、穩預期，盡管表述上有所變動，但“房住不炒”始終是房地產調控主基調。

　　從2018年11月份開始，全國各地收緊的樓市調控政策有所減少。近期市場炒作氛圍又起，部分城市因此發布從嚴調控政策。4月19日，住建部對一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行預警提示。5月18日，住建部又點名蘇州等4個城市。原因是近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大，土地交易過熱。

　　房地產行業關乎國家經濟發展，也與每個家庭息息相關。當前市場對于政策的理解經常出現偏差，各地樓市一有風吹草動就容易引發炒作。正確理解房地產政策導向，首先要明確，由于各地經濟發展、人口流動、資源等不同，房價走勢不盡相同，城市分化將會加劇。這意味著，未來既會出現像鶴崗等人口凈流出城市房價下降，也會出現像蘇州等強吸引力城市房價上漲的現象。因而，局部區域房價漲跌變化都是正常的，不必過分解讀。

　　其次，一城一策、因城施策，并不意味著地方政府可以自行放松調控。而是給予地方更多根據各自節奏靈活出臺政策的自主權。保證房地產市場整體平穩健康發展，也不意味著不允許房價漲跌，而是杜絕炒作，避免房價大起大落。

　　專家表示，綜合各方信息分析，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

　　針對后期房地產走勢，張大偉認為，樓市依然以穩為主，調控以打補丁為主。此輪由今年年初資金寬松導致的小陽春行情，在政策影響下已快速退燒。預計6至8月份，市場可能迎來新一輪調整期。

責任編輯：張國帥