“現金流高于一切” 華僑城120億出售總部大廈

　　華僑城同步將旅游業務和房地產業務做大。

　　“對于部分貨值高、去化慢的項目，積極采用合作開發、股權轉讓、資產處置或資產證券化等方式加快項目開發和資金回籠。”

　　華僑城對于2019年經營策略貫徹執行，其中就包含以120億元的價格，將其位于深圳新建的總部大樓賣給中國人壽。

　　深圳商業辦公物業市場供應激增，大宗交易頻繁發生，以保險機構、銀行等大資金方買入成為業主，繼續由開發商進行運營的模式也逐漸成為主流。

　　中國人壽還以60億元價格買入位于深圳科技園的中電長城大廈一棟物業；香港信達也曾以超過40億元的價格購入萬科濱海置地大廈。

　　不過據觀點地產新媒體稱，華僑城內部人士回應上述消息有誤。

　　另外，一位長期觀察華僑城的業內人士也表示，應該不是整體轉讓，而是控股，中國人壽約占60%。同時該人士表示，目前該大廈名稱仍然是“華僑城大廈”。

　　執行高周轉模式，充分釋放資產價值與利潤，以房地產的現金流與利潤，支持發展周期長的旅游文化產業，是華僑城近年的發展戰略。

　　▲華僑城新建總部大廈

　　深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ，以下簡稱“華僑城股份”）的2018年年報顯示，公司全年實現營業收入481億元，同比增長13.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為105.89億元，同比增長22.52%。

　　華僑城股份的控股股東為華僑城集團，后者2018年的營業收入超過1000億元，利潤總額超過200億元，除了華僑城股份以外，華僑城集團旗下還擁有康佳集團，以及在云南參股的云南文投集團、云南世博集團等公司。

　　房地產業務與旅游業務仍然在同步增長，2018年華僑城股份481億元營業收入中，房地產營業收入為280.45億元，同比增長20.06%，占營業收入的58.25%，同比上漲了逾2個百分點，毛利率達68.79%；旅游業務的營業收入為196.57億元，同比增長6.08%，占營業收入的43.76%，但是增速較2017年的15.77%有所下滑，所占比例也同比下滑近3個百分點。

　　原西安市副市長段先念出任華僑城董事長之前的2015年，華僑城股份當年實現房地產業務營業收入為192.01億元，占總營業收入的比例為59.56%；旅游綜合業務營業收入為123.2億元，占總營業收入的比例為38.22%。

　　三年間，華僑城集團提出“文化+旅游+城鎮化”的戰略布局，并向“旅游+互聯網+金融”的發展模式轉型，房地產業務和旅游業務的營收占比總體保持不變，原因是這種投入是長周期內才能顯現到收入中來。

　　截至2018年年末，華僑城旗下共有景區13個、酒店23家，旅行社1家以及相關的文化、藝術、旅游綜合體等文化旅游設施，2018年共計接待游客4696萬人次，同比增長16%。這些數據是華僑城所強調的。

　　2018年華僑城文旅業務中最大亮點，就是20億元戰略入股“同程旅游”，啟動線上“花橙旅游”項目，力圖整合和打通線上線下業務，盡管對于提升全年的整體營收作用不大，但仍可以看出華僑城在旅游產業鏈上的投入決心。

　　這種決心更多體現在云南旅游市場，華僑城重金參與云南文投、云南世博的“混改”，希望以云南作為華僑城打造全域旅游的樣板，從景點、交通、酒店、旅行社、航空、互聯網基礎設施、城鎮化等各方面進行“云南大會戰”式的全面投入。

　　華僑城在2018年處于盈利狀態，不過經營活動產生的現金流量凈額卻為-99.84億元，同比下降26.15%，投資活動產生的現金流量凈額為-168.27億元，同比下滑80.27%。這足以看出華僑城仍然處于投資擴張狀態，即使賣掉大量物業和土地力求實現高周轉，但文旅業務資金回流的速度太慢。

　　旅游產業的重金投入，也不意味著華僑城愿意放棄房地產行業。華僑城2018年新增土地儲備計容建面為974萬平方米，同比增長100%。截至2018年年末，華僑城土地儲備項目有82個，待開發計容建筑面積2378.69萬平方米；旅游綜合及房地產開發方面有54個項目，土地面積為935.54萬平方米。

　　如此可見，華僑城必須在房地產業務方面維持一定規模，換取向旅游業務轉型發展的時間和空間，在如此策略之下，華僑城處理掉房地產業務中長周期和低效資產，也就不難理解了。

責任編輯：賈兆恒