“我有房產證，憑什么拆我別墅”“抱歉，這里是景區”

　　來源：吳曉波頻道

　　環保“高壓”不等于可以不講方法，更不等于可以奉行簡單粗暴的執法。

　　開始看這篇文章之前，小巴先問大家一個問題：

　　假設你幾年前買了一套別墅，如今房產證也拿到了，但忽然接到通知說別墅所在地被規劃為風景區，別墅需要拆除，沒過幾天別墅就被夷為平地了，這時候你會怎么做？

　　這件事就發生在蘇州，被拆除的別墅屬于中糧本源項目。別墅建于太湖景區的核心位置，北面是九里湖，南面是同里湖，距離“東方威尼斯”同里古鎮的直線距離僅2公里。

　　湖光山色，美如夢境，卻沒想到如夢一場。

　　11月13日左右，業主忽然收到通知函，被告知：為實現對太湖風景名勝區核心景區的保護，部分房屋存在拆除風險。11月23日左右，業主收到房屋需拆除的通知函。

　　更始料不及的是，業主來不及跟相關部門和開發商協商，賠償價格也未談妥，別墅已于11月24日、11月29日相繼被拆除。

別墅拆除現場

　　拆除理由是：這批房源不符合2016年7月21日國務院批準的《太湖風景名勝區總體規劃》（2001-2030），位于清查整治的范圍之內。

　　但業主覺得非常冤：當初買房時，開發商明明提供了政府部門批復的五證。

　　另據媒體報道，在《太湖風景名勝區總體規劃》出臺之前，中糧本源項目已經拿到了建設工程規劃許可證以及建筑工程施工許可證。

　　也就是說，業主的房產證確實合法有效，但別墅也確實位于景區規劃范圍，占用了公共資源，還真是兩難。

　　中糧本源項目的情況并非特例，蘇州當地的綠地太湖城以及同里云水謠等項目的部分房源也被拆除。

　　時間再往前推，2018年，陜西共拆除秦嶺違建別墅1185棟、沒收9棟，這件事當時也引起了很大的關注。而這些別墅拆除背后有一個共同背景——生態環境保護。

　　一邊是公共利益，一邊是私人住宅，究竟如何抉擇？有些人的房子被拆了，也有些人選擇做釘子戶。

　　這讓小巴想起在日本成田機場住了幾十年之久的釘子戶。二十世紀六十年代，成田機場建設初期，因為當地農民不愿土地被征收，曾發生過嚴重的沖突甚至流血事件。

　　此后，機場雖然開建，但仍有幾處釘子戶堅守在此，最終導致機場建成的規模比規劃時小了許多，機場跑道的運營時間也推后了。

　散落在成田機場的“釘子戶”

　　直到如今，僅剩的幾家釘子戶在飛機的轟隆聲下生活了幾十年，而成田機場也規定在夜間不得起降飛機，以免打擾到他們的日常生活。

　　成田機場的釘子戶不具有普遍性，但也讓小巴思考，當公共利益和個人住宅發生沖突時，怎么解決才是最好的方式？中糧本源別墅被拆背后，究竟誰對誰錯？來看看大頭的分析。

　　這兩年中國已經把環保生態放在一個非常高的位置，比如我們所熟知的垃圾分類，很多人不知道的是，與房地產息息相關的城市群發展也是如此。

　　比如，長三角一體化的全稱其實是長三角綠色生態一體化示范區，包括整個長江沿線所有的城市開發都秉持生態環保的理念。這是國家頂層意識，因此只要是沖擊環境破壞生態的模式，必定會被阻止。

　　這就是中糧本源項目別墅被拆除的大背景，之前海南違規地產項目被清算也是同樣原因。

　　我們需要思考的是，類似這些房子當初是怎么允許出讓并拿到預售證和房產證的？這種現象全國各地都可能有，即類似于合規但不合法的土地出讓模式。

　　我相信這些土地在之前就已經納入生態保護的范圍之內，是限制或控制開發的，但地方政府也好，開發商也罷，總能找到類似的漏洞，讓地塊進入合規開發的階段，這也是最終都拿到了預售證及房產證的原因。

　　如今我們看到的拆除，其實就是國家頂層意識在落地過程中的震蕩。業主很無辜，但被拆除應該是宿命。

　　我個人建議，此時此刻地方政府應該承擔起該負的責任，聯合開發商做好房源置換或者補償工作，責無旁貸。

　　同時也給所有的購房者提個醒，景區內的房子，或風光資源特別好的房子，別貪圖便宜，購買時要小心小心再小心，雖然因環保被拆除屬于小概率事件，但一定要謹慎。

　　本案該別墅區項目在2006年就拿到了建設工程規劃許可證，而決定拆除這批別墅的是2016年出臺的太湖總體規劃，并且在總規劃獲得批復后，還從住建局獲取了建筑工程施工許可證，部分業主還獲得了房產證，被拆除的別墅是經政府相關部門依法批準，完全合法建造的房屋。

　　如今因為環保的整治，就被認定為“違建”，非常牽強，從“合法性”上說不通。

　　本案的相關行政部門違反了行政法上的一個重要原則——“信賴保護原則”。相關政府部門不能因為朝令夕改的政策，就把已經批準建造的合法房屋、已經發了房產證的房屋認定為違法。

　　環保的整治也不能夠“一刀切”，要從歷史因素、合法性因素、對環境影響大小的因素綜合考慮。環?！案邏骸辈坏扔诳梢圆恢v方法，更不等于可以奉行簡單粗暴的執法。

　　本案中，強拆的行為違背了“程序正當”的原則，對于已經合法建造的房屋，因為環保因素需要拆除，要與業主充分溝通，經過業主的同意后，協商好補償的數額再進行拆除。

　　日本成田機場的釘子戶與本案別墅遭拆除事件不是同一回事，但反映的都是對公民私人財產權保護的問題。

　　對公民私有財產權進行必要的法律保護具有重要意義，這關乎社會經濟發展和社會和諧穩定，同時也體現了對公民個人權利的尊重和保障。

　　50多年過去了，日本成田機場依然有住戶安靜地居住在那里，沒有被驅逐，沒有被強拆。成田機場還規定夜間不得起飛，這表現了政府對于公民私人財產權的保護，值得學習。

成田機場的釘子戶“東峰神社”

　　而本案別墅遭拆除事件，事件中有些行政機關依法行政意識淡薄，不遵守國家法律，在執法活動中“一刀切”，把“合法房屋”當“違法建筑”，忽視對公民私有財產權的保護。

　　目前，我國正在逐漸重視對公民私人財產權保護的問題，遇到了類似本案拆除事件，是完全可以走法律程序進行維權的。

　　本案中對業主合法取得的別墅進行強拆是嚴重違法的，另外本次事件中，業主并沒有任何過錯，強拆所造成的損失應當由政府方面承擔。對于拆除的合法別墅也不能按照當時購買時的價款進行補償，而應當參照目前周邊類似別墅的市場交易價格。

　　首先，要判斷《太湖風景名勝區總體規劃》對中糧本源項目的房子能不能溯及既往。

　　根據媒體報道，業主當初買房時，開發商五證齊全，在2016年《太湖風景名勝區總體規劃》得到批復之前，該項目已經拿到了建筑工程施工許可證。

　　如果真是如此，那么就不能溯及既往，也就是不能把這些房子當做違章建筑拆除。但這得看詳細的文件原件，不能光憑新聞報道。

　　假設以上問題的答案是“業主買房時，開發商已經五證齊全”，接下來的第二個問題是，該如何補償和拆除？

　　根據《物權法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

　　《太湖風景名勝區總體規劃》符合公共利益的需要，有關部門可以征收中糧本源項目所在的土地，但前提是嚴格按照征收流程：發布征收公告，進行相關評估，與業主簽署征收協議，對業主進行安置補償，把土地性質轉為公共用地，最后才是拆除房子。

　　從新聞報道看，目前的征收并沒有按照正規流程，而且將其視為“違章建筑”，如果業主的房產證合法有效，那么業主可以去法院提起行政訴訟。

責任編輯：李昂