“舊改之王”佳兆業(yè)擴(kuò)張遇阻：西安王家棚村舊改的十年糾葛

　　導(dǎo)讀

　　首次進(jìn)入西安便折戟，損失大量資金、時(shí)間和人力，凸顯了房企異地舊改的風(fēng)險(xiǎn)，也顯示出舊改的本地化和區(qū)域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復(fù)雜的政商關(guān)系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。

　　走出深圳和粵港澳大灣區(qū)的“舒適區(qū)”，以“舊改之王”馳名的深圳佳兆業(yè)，在西安遭遇了“黑天鵝”。

　　2018年12月30日，西安市王家棚村，鏟車(chē)、挖掘機(jī)的聲音打破了清晨的寧?kù)o。來(lái)自西安本地的開(kāi)發(fā)商興正元地產(chǎn)率隊(duì)進(jìn)駐了工地，與之前的投資商新里程、佳兆業(yè)共存。

　　此前的11月28日，陜西省高院的二審判決書(shū)顯示，興正元與王家棚村委會(huì)簽訂的舊改協(xié)議有效。

　　至此，一場(chǎng)裹挾了深圳“舊改之王”、富德生命人壽、陜西省首富、西安本地龍頭、以及王家棚村村委、村民、街道辦等多方群體的舊改利益糾葛，被推向了高潮。

　　事件未來(lái)的演變不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆業(yè)已投資超10億填補(bǔ)王家棚舊改多年來(lái)的費(fèi)用“窟窿”，興正元截至目前也投入了數(shù)億元，興正元的介入是否合規(guī)？雙方這些錢(qián)是否打了水漂？退出的一方該如何止損？

　　多年來(lái)，佳兆業(yè)在廣深區(qū)域開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)大型舊改項(xiàng)目，并擁有大量土儲(chǔ)，是舊改領(lǐng)域頗有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商。但首次進(jìn)入西安便折戟，損失大量資金、時(shí)間和人力，凸顯了房企異地舊改的風(fēng)險(xiǎn)，也顯示出舊改的本地化和區(qū)域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復(fù)雜的政商關(guān)系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。

　　對(duì)王家棚村村民來(lái)說(shuō)，十年舊改拆遷噩夢(mèng)或?qū)⒔K結(jié)。而佳兆業(yè)在廣東區(qū)域以外的舊改之路，仍布滿(mǎn)荊棘。

　　投資主體之爭(zhēng)

　　王家棚村，位于西安市未央?yún)^(qū)未央湖街道，按照最初的規(guī)劃，項(xiàng)目總占地33萬(wàn)平方米，總建筑面積140萬(wàn)平方米。

　　2009年，西安新里程投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“新里程”）拿到了西安市城改辦的批復(fù)文件，獲得了王家棚村舊改的主體資格。2010年9月18日，新里程與王家棚村委會(huì)簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》，拿下了這個(gè)村子的拆遷、改造以及開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　同時(shí)，西安未央?yún)^(qū)城改辦作為甲方、未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村委會(huì)作為丁方，簽訂《未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》。

　　資料顯示，新里程最初實(shí)際控制人為陜西瑞林實(shí)業(yè)集團(tuán)，董事長(zhǎng)孫瑞林。除了新里程，其名下還有陜西瑞麟置業(yè)。

　　2014年3月，由于資金緊張，孫瑞林引入了國(guó)民信托；而孫瑞林于2015年的突然病故，使得新里程資金鏈斷裂，王家棚舊改一度陷入停滯。

　　2017年8月4日，佳兆業(yè)從國(guó)民信托手中收購(gòu)了新里程88.89%的股權(quán)，并接手王家棚項(xiàng)目。

　　但佳兆業(yè)的“投資主體”身份并沒(méi)有獲得多方認(rèn)可。幾乎與此同時(shí)，王家棚村委會(huì)認(rèn)為新里程已違規(guī)，解除了合作協(xié)議；并于2017年9月8日啟動(dòng)了二次招商，西安興正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“興正元”）中標(biāo)。

　　2017年11月13日，西安市城改辦文件顯示，“原則同意”王家棚城改項(xiàng)目投資主體由新里程變更為興正元。

　　2017年11月28日，王家棚村委會(huì)與興正元聯(lián)合發(fā)布公告，稱(chēng)興正元是王家棚村城改項(xiàng)目唯一合法的投資主體。

　　新里程、佳兆業(yè)與興正元的矛盾由此爆發(fā)，雙方多次發(fā)生沖突。

　　2017年11月6日，新里程提起訴訟，要求確認(rèn)王家棚村委會(huì)《合同解除通知函》無(wú)效。2018年4月2日，西安市中級(jí)人民法院一審判決新里程勝訴；但在11月28日，陜西省高院二審判決新里程敗訴。

　　一審認(rèn)為，王家棚村委會(huì)召開(kāi)的村民代表會(huì)議僅涉及《改造合作協(xié)議》，未涉及解除多方簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》。因此，王家棚村委會(huì)僅將《合同解除通知函》送達(dá)新里程，依法不產(chǎn)生《監(jiān)管協(xié)議》解除的法律后果。

　　二審則認(rèn)為，在《合作協(xié)議》已解除的情況下，作為具有政府行政監(jiān)督管理性質(zhì)的《監(jiān)管協(xié)議》亦無(wú)法繼續(xù)履行。

　　值得注意的是，佳兆業(yè)收購(gòu)的股權(quán)也存在瑕疵。國(guó)民信托將新里程88.89%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)后，其余持股約11%的小股東，以國(guó)民信托涉嫌抽逃約3.44億元出資為由，提起了訴訟。

　　國(guó)民信托在上述訴訟中一審敗訴，二審勝訴；目前案件已移交北京市高院審理。

　　據(jù)公開(kāi)資料，國(guó)民信托的第一大股東為富德生命人壽，第二大股東為佳兆業(yè)，而富德生命人壽又是佳兆業(yè)第二大股東。

　　二次招標(biāo)存疑

　　新里程、佳兆業(yè)與村委會(huì)的訴訟仍在進(jìn)行。在當(dāng)事人和部分村民心中，作為關(guān)鍵證據(jù)的《合作協(xié)議》的解除、以及村委會(huì)二次招商過(guò)程的合法合規(guī)性，存在諸多疑問(wèn)。

　　首先是合作協(xié)議解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委會(huì)以新里程違約為由，向其送達(dá)《合同解除通知函》，要求解除雙方簽訂的《合作協(xié)議》及《監(jiān)管協(xié)議》。

　　對(duì)此，王家棚村200名村民提議召開(kāi)村民會(huì)議，村委會(huì)主任等主要成員亦有參加，部分反對(duì)解除協(xié)議。

　　新里程方面則認(rèn)為，其獲得的投資主體資格，是由政府批文確定的，不是村委會(huì)能自行解除的。

　　佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，作為新里程的股東，對(duì)為何被解除投資協(xié)議并不知情。

　　而二次“招商”的程序，也有相關(guān)方提出質(zhì)疑。2017年8月31日，未央湖街道辦（注：2013年行政區(qū)劃整，王家棚村歸了未央湖街道辦轄區(qū)）、王家棚村委會(huì)印發(fā)《王家棚村城改項(xiàng)目招商方案》開(kāi)始啟動(dòng)二次招商；9月8日正式舉行招標(biāo)會(huì)，興正元中標(biāo)。

　　但王家棚村約1300名村民的聯(lián)名反映稱(chēng)，村兩委會(huì)下午三點(diǎn)多臨時(shí)組織村民代表進(jìn)行招商投票表決，并未告知所有村民。

　　參與競(jìng)標(biāo)的還有號(hào)稱(chēng)陜西首富的榮民集團(tuán)。榮民集團(tuán)在“王家棚城改項(xiàng)目招投標(biāo)違規(guī)操作的反映材料”（陜榮房集發(fā)（2017）93號(hào)）中表示，根據(jù)招商方案，參與投標(biāo)者應(yīng)向街道辦指定賬戶(hù)打入監(jiān)管資金4億元，但興正元公司僅打款2億多元，不具備參加招投標(biāo)資格。

　　此外，榮民集團(tuán)認(rèn)為，按照招商方案，本應(yīng)先由評(píng)審小組對(duì)《項(xiàng)目意向書(shū)及改造方案》進(jìn)行評(píng)審，并將評(píng)審結(jié)果告知各投標(biāo)企業(yè)后再進(jìn)行投票，但主辦方在未將評(píng)審結(jié)果告知的情況下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。

　　佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，由于認(rèn)為佳兆業(yè)本身已收購(gòu)股權(quán)、是合法的舊改項(xiàng)目投資主體，且招標(biāo)過(guò)程、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)混亂，所以佳兆業(yè)并未參與投標(biāo)，不料幾天后改造主體就已“換了人”。

　　盈科全球合伙人郭韌律師對(duì)此表示，未中標(biāo)人對(duì)招標(biāo)過(guò)程有異議的，可以向有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)投訴；若對(duì)行政結(jié)果不服，可以行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。

　　巨額投入打水漂？

　　在2017年8月舉辦的西商大會(huì)上，佳兆業(yè)便表示，十分看好西安市場(chǎng)的發(fā)展前景，隨后開(kāi)始突進(jìn)西安，王家棚村是“第一站”。

　　入主新里程后，“舊改專(zhuān)家”很快開(kāi)始大刀闊斧開(kāi)展工作。首批近100戶(hù)的過(guò)渡期安置費(fèi)，于2017年8月28日陸續(xù)發(fā)放到位。

　　內(nèi)部人士向記者透露，將向全體村民補(bǔ)發(fā)拖欠的過(guò)渡費(fèi)至2019 年6月，截至目前已發(fā)放350多戶(hù)村民過(guò)渡費(fèi)、貨幣化安置、新增人口補(bǔ)助等7000多萬(wàn)元，已經(jīng)有超過(guò)60%的村民領(lǐng)取了過(guò)渡費(fèi)。

　　同時(shí)，佳兆業(yè)已償還西安五建的8000余萬(wàn)元工程款、支付原股東全部股權(quán)對(duì)價(jià)數(shù)億元，并處理新里程3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。

　　據(jù)上述人士稱(chēng)，截至目前，佳兆業(yè)已投入股權(quán)收購(gòu)對(duì)價(jià)、村民過(guò)渡費(fèi)、償還債務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等累計(jì)投資約14億元。

　　興正元也所費(fèi)不菲。記者查閱陜西高院二審判決書(shū)發(fā)現(xiàn)，興正元已全額歸還政府墊資的過(guò)渡費(fèi)1835.1萬(wàn)元，向王家棚村252戶(hù)、1000余人發(fā)放此前拖欠的21個(gè)月過(guò)渡費(fèi)2340萬(wàn)元，合計(jì)發(fā)放過(guò)渡費(fèi)4175.1萬(wàn)元。截至目前總投入已達(dá)5.32億元。

　　如今雙方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知數(shù)。

　　郭韌認(rèn)為，如果佳兆業(yè)不服二審法院判決，可以向上一級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹?，但該再審程序不影響二審判決的執(zhí)行。對(duì)于佳兆業(yè)已投入的資金，可要求合同另一方予以賠償或補(bǔ)救。

　　佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前新里程已經(jīng)向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。

　　異地舊改風(fēng)險(xiǎn)

　　以舊改著稱(chēng)的佳兆業(yè)2018年表現(xiàn)不俗。據(jù)公告披露，其前11個(gè)月合約銷(xiāo)售金額596.62億元，同比增長(zhǎng)50.5%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2018銷(xiāo)售流量金額達(dá)886.1億元，比2017年的467.1億元增長(zhǎng)89.7%，排名也上升至36位。

　　業(yè)績(jī)的提升得益于大量土儲(chǔ)。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼集團(tuán)總裁麥帆表示，公司舊改將步入收獲期，2018下半年的可售貨值為831億元，深圳主力在售舊改項(xiàng)目總貨值逾440億。

　　此外，集團(tuán)整體的舊改項(xiàng)目占地面積已提升至近2700萬(wàn)平米，比2017同比增長(zhǎng)91%。其中深圳舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占面積近1000萬(wàn)平米，占37%；廣州接近600萬(wàn)平米，占22%；中山接近700萬(wàn)平米，占26%，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以為集團(tuán)提供逾萬(wàn)億的貨值。

　　在經(jīng)歷了2015年的鎖盤(pán)風(fēng)波后，佳兆業(yè)在2017、2018年加速拓展，將舊改延伸到了粵港澳大灣區(qū)之外。

　　2018年3月12日，佳兆業(yè)競(jìng)得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房項(xiàng)目。招標(biāo)信息顯示，2018年12月4日進(jìn)入主體施工階段。

　　2018年12月19日，佳兆業(yè)以74.26億元，加86.67萬(wàn)平方米配建面積競(jìng)得廣州白云小坪村舊改項(xiàng)目。這一項(xiàng)目體量是佳兆業(yè)5個(gè)月前摘牌的廣州海珠區(qū)南天舊改項(xiàng)目2.7倍，且佳兆業(yè)表示，74.26億元將作為小坪村最低改造成本進(jìn)行投入。

　　安信證券分析師黃焯偉指出，龐大的舊改項(xiàng)目規(guī)模帶來(lái)優(yōu)質(zhì)而成本較低的土儲(chǔ)，是佳兆業(yè)中期增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　但與西安類(lèi)似，佳兆業(yè)在大本營(yíng)以外的城市舊改推進(jìn)并不順暢。多位業(yè)內(nèi)人士表示，舊改本身涉及復(fù)雜的條款與居民安置問(wèn)題，同時(shí)還面臨當(dāng)?shù)胤科蟮母?jìng)爭(zhēng)，政商關(guān)系更是舊改的關(guān)鍵。

　　從目前來(lái)看，佳兆業(yè)能轉(zhuǎn)化為可售貨值的舊改項(xiàng)目主要還是來(lái)源于一線(xiàn)城市?？硕痤A(yù)計(jì)，2019年只有深圳可供貨，舊改項(xiàng)目在二三線(xiàn)城市的轉(zhuǎn)化存在風(fēng)險(xiǎn)，一線(xiàn)城市的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊裢茝V還需觀(guān)察。

責(zé)任編輯：李昂