2018年跨年夜的前一天，西安未央湖街道王家棚村城改項(xiàng)目的施工現(xiàn)場發(fā)生沖突，佳兆業(yè)西安公司董事長以及多名當(dāng)?shù)卮迕袷軅＿@場沖突的背后，是王家棚項(xiàng)目長達(dá)十年的開發(fā)困境與利益糾紛。
2018年跨年夜的前一天，西安未央湖街道王家棚村城改項(xiàng)目的施工現(xiàn)場發(fā)生沖突，佳兆業(yè)西安公司董事長以及多名當(dāng)?shù)卮迕袷軅?/span>[詳情]
“舊改之王”佳兆業(yè)擴(kuò)張遇阻：西安王家棚村舊改的十年糾葛 導(dǎo)讀 首次進(jìn)入西安便折戟，損失大量資金、時(shí)間和人力，凸顯了房企異地舊改的風(fēng)險(xiǎn)，也顯示出舊改的本地化和區(qū)域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復(fù)雜的政商關(guān)系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 走出深圳和粵港澳大灣區(qū)的“舒適區(qū)”，以“舊改之王”馳名的深圳佳兆業(yè)，在西安遭遇了“黑天鵝”。 2018年12月30日，西安市王家棚村，鏟車、挖掘機(jī)的聲音打破了清晨的寧靜。來自西安本地的開發(fā)商興正元地產(chǎn)率隊(duì)進(jìn)駐了工地，與之前的投資商新里程、佳兆業(yè)共存。 此前的11月28日，陜西省高院的二審判決書顯示，興正元與王家棚村委會(huì)簽訂的舊改協(xié)議有效。 至此，一場裹挾了深圳“舊改之王”、富德生命人壽、陜西省首富、西安本地龍頭、以及王家棚村村委、村民、街道辦等多方群體的舊改利益糾葛，被推向了高潮。 事件未來的演變不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆業(yè)已投資超10億填補(bǔ)王家棚舊改多年來的費(fèi)用“窟窿”，興正元截至目前也投入了數(shù)億元，興正元的介入是否合規(guī)？雙方這些錢是否打了水漂？退出的一方該如何止損？ 多年來，佳兆業(yè)在廣深區(qū)域開發(fā)了數(shù)個(gè)大型舊改項(xiàng)目，并擁有大量土儲(chǔ)，是舊改領(lǐng)域頗有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。但首次進(jìn)入西安便折戟，損失大量資金、時(shí)間和人力，凸顯了房企異地舊改的風(fēng)險(xiǎn)，也顯示出舊改的本地化和區(qū)域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復(fù)雜的政商關(guān)系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 對王家棚村村民來說，十年舊改拆遷噩夢或?qū)⒔K結(jié)。而佳兆業(yè)在廣東區(qū)域以外的舊改之路，仍布滿荊棘。 投資主體之爭 王家棚村，位于西安市未央?yún)^(qū)未央湖街道，按照最初的規(guī)劃，項(xiàng)目總占地33萬平方米，總建筑面積140萬平方米。 2009年，西安新里程投資有限公司（簡稱“新里程”）拿到了西安市城改辦的批復(fù)文件，獲得了王家棚村舊改的主體資格。2010年9月18日，新里程與王家棚村委會(huì)簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》，拿下了這個(gè)村子的拆遷、改造以及開發(fā)權(quán)。 同時(shí)，西安未央?yún)^(qū)城改辦作為甲方、未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村委會(huì)作為丁方，簽訂《未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》。 資料顯示，新里程最初實(shí)際控制人為陜西瑞林實(shí)業(yè)集團(tuán)，董事長孫瑞林。除了新里程，其名下還有陜西瑞麟置業(yè)。 2014年3月，由于資金緊張，孫瑞林引入了國民信托；而孫瑞林于2015年的突然病故，使得新里程資金鏈斷裂，王家棚舊改一度陷入停滯。 2017年8月4日，佳兆業(yè)從國民信托手中收購了新里程88.89%的股權(quán)，并接手王家棚項(xiàng)目。 但佳兆業(yè)的“投資主體”身份并沒有獲得多方認(rèn)可。幾乎與此同時(shí)，王家棚村委會(huì)認(rèn)為新里程已違規(guī)，解除了合作協(xié)議；并于2017年9月8日啟動(dòng)了二次招商，西安興正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興正元”）中標(biāo)。 2017年11月13日，西安市城改辦文件顯示，“原則同意”王家棚城改項(xiàng)目投資主體由新里程變更為興正元。 2017年11月28日，王家棚村委會(huì)與興正元聯(lián)合發(fā)布公告，稱興正元是王家棚村城改項(xiàng)目唯一合法的投資主體。 新里程、佳兆業(yè)與興正元的矛盾由此爆發(fā)，雙方多次發(fā)生沖突。 2017年11月6日，新里程提起訴訟，要求確認(rèn)王家棚村委會(huì)《合同解除通知函》無效。2018年4月2日，西安市中級(jí)人民法院一審判決新里程勝訴；但在11月28日，陜西省高院二審判決新里程敗訴。 一審認(rèn)為，王家棚村委會(huì)召開的村民代表會(huì)議僅涉及《改造合作協(xié)議》，未涉及解除多方簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》。因此，王家棚村委會(huì)僅將《合同解除通知函》送達(dá)新里程，依法不產(chǎn)生《監(jiān)管協(xié)議》解除的法律后果。 二審則認(rèn)為，在《合作協(xié)議》已解除的情況下，作為具有政府行政監(jiān)督管理性質(zhì)的《監(jiān)管協(xié)議》亦無法繼續(xù)履行。 值得注意的是，佳兆業(yè)收購的股權(quán)也存在瑕疵。國民信托將新里程88.89%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)后，其余持股約11%的小股東，以國民信托涉嫌抽逃約3.44億元出資為由，提起了訴訟。 國民信托在上述訴訟中一審敗訴，二審勝訴；目前案件已移交北京市高院審理。 據(jù)公開資料，國民信托的第一大股東為富德生命人壽，第二大股東為佳兆業(yè)，而富德生命人壽又是佳兆業(yè)第二大股東。 二次招標(biāo)存疑 新里程、佳兆業(yè)與村委會(huì)的訴訟仍在進(jìn)行。在當(dāng)事人和部分村民心中，作為關(guān)鍵證據(jù)的《合作協(xié)議》的解除、以及村委會(huì)二次招商過程的合法合規(guī)性，存在諸多疑問。 首先是合作協(xié)議解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委會(huì)以新里程違約為由，向其送達(dá)《合同解除通知函》，要求解除雙方簽訂的《合作協(xié)議》及《監(jiān)管協(xié)議》。 對此，王家棚村200名村民提議召開村民會(huì)議，村委會(huì)主任等主要成員亦有參加，部分反對解除協(xié)議。 新里程方面則認(rèn)為，其獲得的投資主體資格，是由政府批文確定的，不是村委會(huì)能自行解除的。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示，作為新里程的股東，對為何被解除投資協(xié)議并不知情。 而二次“招商”的程序，也有相關(guān)方提出質(zhì)疑。2017年8月31日，未央湖街道辦（注：2013年行政區(qū)劃整，王家棚村歸了未央湖街道辦轄區(qū)）、王家棚村委會(huì)印發(fā)《王家棚村城改項(xiàng)目招商方案》開始啟動(dòng)二次招商；9月8日正式舉行招標(biāo)會(huì)，興正元中標(biāo)。 但王家棚村約1300名村民的聯(lián)名反映稱，村兩委會(huì)下午三點(diǎn)多臨時(shí)組織村民代表進(jìn)行招商投票表決，并未告知所有村民。 參與競標(biāo)的還有號(hào)稱陜西首富的榮民集團(tuán)。榮民集團(tuán)在“王家棚城改項(xiàng)目招投標(biāo)違規(guī)操作的反映材料”（陜榮房集發(fā)（2017）93號(hào)）中表示，根據(jù)招商方案，參與投標(biāo)者應(yīng)向街道辦指定賬戶打入監(jiān)管資金4億元，但興正元公司僅打款2億多元，不具備參加招投標(biāo)資格。 此外，榮民集團(tuán)認(rèn)為，按照招商方案，本應(yīng)先由評審小組對《項(xiàng)目意向書及改造方案》進(jìn)行評審，并將評審結(jié)果告知各投標(biāo)企業(yè)后再進(jìn)行投票，但主辦方在未將評審結(jié)果告知的情況下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，由于認(rèn)為佳兆業(yè)本身已收購股權(quán)、是合法的舊改項(xiàng)目投資主體，且招標(biāo)過程、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)混亂，所以佳兆業(yè)并未參與投標(biāo)，不料幾天后改造主體就已“換了人”。 盈科全球合伙人郭韌律師對此表示，未中標(biāo)人對招標(biāo)過程有異議的，可以向有關(guān)行政監(jiān)督部門投訴；若對行政結(jié)果不服，可以行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。 巨額投入打水漂？ 在2017年8月舉辦的西商大會(huì)上，佳兆業(yè)便表示，十分看好西安市場的發(fā)展前景，隨后開始突進(jìn)西安，王家棚村是“第一站”。 入主新里程后，“舊改專家”很快開始大刀闊斧開展工作。首批近100戶的過渡期安置費(fèi)，于2017年8月28日陸續(xù)發(fā)放到位。 內(nèi)部人士向記者透露，將向全體村民補(bǔ)發(fā)拖欠的過渡費(fèi)至2019 年6月，截至目前已發(fā)放350多戶村民過渡費(fèi)、貨幣化安置、新增人口補(bǔ)助等7000多萬元，已經(jīng)有超過60%的村民領(lǐng)取了過渡費(fèi)。 同時(shí)，佳兆業(yè)已償還西安五建的8000余萬元工程款、支付原股東全部股權(quán)對價(jià)數(shù)億元，并處理新里程3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。 據(jù)上述人士稱，截至目前，佳兆業(yè)已投入股權(quán)收購對價(jià)、村民過渡費(fèi)、償還債務(wù)、運(yùn)營管理費(fèi)用等累計(jì)投資約14億元。 興正元也所費(fèi)不菲。記者查閱陜西高院二審判決書發(fā)現(xiàn)，興正元已全額歸還政府墊資的過渡費(fèi)1835.1萬元，向王家棚村252戶、1000余人發(fā)放此前拖欠的21個(gè)月過渡費(fèi)2340萬元，合計(jì)發(fā)放過渡費(fèi)4175.1萬元。截至目前總投入已達(dá)5.32億元。 如今雙方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知數(shù)。 郭韌認(rèn)為，如果佳兆業(yè)不服二審法院判決，可以向上一級(jí)法院申請?jiān)賹彛撛賹彸绦虿挥绊懚徟袥Q的執(zhí)行。對于佳兆業(yè)已投入的資金，可要求合同另一方予以賠償或補(bǔ)救。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前新里程已經(jīng)向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 異地舊改風(fēng)險(xiǎn) 以舊改著稱的佳兆業(yè)2018年表現(xiàn)不俗。據(jù)公告披露，其前11個(gè)月合約銷售金額596.62億元，同比增長50.5%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2018銷售流量金額達(dá)886.1億元，比2017年的467.1億元增長89.7%，排名也上升至36位。 業(yè)績的提升得益于大量土儲(chǔ)。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼集團(tuán)總裁麥帆表示，公司舊改將步入收獲期，2018下半年的可售貨值為831億元，深圳主力在售舊改項(xiàng)目總貨值逾440億。 此外，集團(tuán)整體的舊改項(xiàng)目占地面積已提升至近2700萬平米，比2017同比增長91%。其中深圳舊改項(xiàng)目儲(chǔ)備占面積近1000萬平米，占37%；廣州接近600萬平米，占22%；中山接近700萬平米，占26%，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以為集團(tuán)提供逾萬億的貨值。 在經(jīng)歷了2015年的鎖盤風(fēng)波后，佳兆業(yè)在2017、2018年加速拓展，將舊改延伸到了粵港澳大灣區(qū)之外。 2018年3月12日，佳兆業(yè)競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房項(xiàng)目。招標(biāo)信息顯示，2018年12月4日進(jìn)入主體施工階段。 2018年12月19日，佳兆業(yè)以74.26億元，加86.67萬平方米配建面積競得廣州白云小坪村舊改項(xiàng)目。這一項(xiàng)目體量是佳兆業(yè)5個(gè)月前摘牌的廣州海珠區(qū)南天舊改項(xiàng)目2.7倍，且佳兆業(yè)表示，74.26億元將作為小坪村最低改造成本進(jìn)行投入。 安信證券分析師黃焯偉指出，龐大的舊改項(xiàng)目規(guī)模帶來優(yōu)質(zhì)而成本較低的土儲(chǔ)，是佳兆業(yè)中期增長動(dòng)力。 但與西安類似，佳兆業(yè)在大本營以外的城市舊改推進(jìn)并不順暢。多位業(yè)內(nèi)人士表示，舊改本身涉及復(fù)雜的條款與居民安置問題，同時(shí)還面臨當(dāng)?shù)胤科蟮母偁帲剃P(guān)系更是舊改的關(guān)鍵。 從目前來看，佳兆業(yè)能轉(zhuǎn)化為可售貨值的舊改項(xiàng)目主要還是來源于一線城市。克而瑞預(yù)計(jì)，2019年只有深圳可供貨，舊改項(xiàng)目在二三線城市的轉(zhuǎn)化存在風(fēng)險(xiǎn)，一線城市的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊裢茝V還需觀察。[詳情]
“舊改之王”佳兆業(yè)擴(kuò)張遇阻： 西安王家棚村舊改的十年糾葛 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張曉玲，孫藝萌 深圳、廣州報(bào)道 首次進(jìn)入西安便折戟，損失大量資金、時(shí)間和人力，凸顯了房企異地舊改的風(fēng)險(xiǎn)，也顯示出舊改的本地化和區(qū)域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復(fù)雜的政商關(guān)系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 走出深圳和粵港澳大灣區(qū)的“舒適區(qū)”，以“舊改之王”馳名的深圳佳兆業(yè)，在西安遭遇了“黑天鵝”。 2018年12月30日，西安市王家棚村，鏟車、挖掘機(jī)的聲音打破了清晨的寧靜。來自西安本地的開發(fā)商興正元地產(chǎn)率隊(duì)進(jìn)駐了工地，與之前的投資商新里程、佳兆業(yè)共存。 此前的11月28日，陜西省高院的二審判決書顯示，興正元與王家棚村委會(huì)簽訂的舊改協(xié)議有效。 至此，一場裹挾了深圳“舊改之王”、富德生命人壽、陜西省首富、西安本地龍頭、以及王家棚村村委、村民、街道辦等多方群體的舊改利益糾葛，被推向了高潮。 事件未來的演變不得而知。然而，自2017年接手新里程股份后，佳兆業(yè)已投資超10億填補(bǔ)王家棚舊改多年來的費(fèi)用“窟窿”，興正元截至目前也投入了數(shù)億元，興正元的介入是否合規(guī)？雙方這些錢是否打了水漂？退出的一方該如何止損？ 多年來，佳兆業(yè)在廣深區(qū)域開發(fā)了數(shù)個(gè)大型舊改項(xiàng)目，并擁有大量土儲(chǔ)，是舊改領(lǐng)域頗有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。但首次進(jìn)入西安便折戟，損失大量資金、時(shí)間和人力，凸顯了房企異地舊改的風(fēng)險(xiǎn)，也顯示出舊改的本地化和區(qū)域化壁壘難以打破，以及多變的舊改政策、復(fù)雜的政商關(guān)系、不確定的資金沉淀，非一般房企所能把握。 對王家棚村村民來說，十年舊改拆遷噩夢或?qū)⒔K結(jié)。而佳兆業(yè)在廣東區(qū)域以外的舊改之路，仍布滿荊棘。 投資主體之爭 王家棚村，位于西安市未央?yún)^(qū)未央湖街道，按照最初的規(guī)劃，項(xiàng)目總占地33萬平方米，總建筑面積140萬平方米。 2009年，西安新里程投資有限公司（簡稱“新里程”）拿到了西安市城改辦的批復(fù)文件，獲得了王家棚村舊改的主體資格。2010年9月18日，新里程與王家棚村委會(huì)簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》，拿下了這個(gè)村子的拆遷、改造以及開發(fā)權(quán)。 同時(shí)，西安未央?yún)^(qū)城改辦作為甲方、未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村委會(huì)作為丁方，簽訂《未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》。 資料顯示，新里程最初實(shí)際控制人為陜西瑞林實(shí)業(yè)集團(tuán)，董事長孫瑞林。除了新里程，其名下還有陜西瑞麟置業(yè)。 2014年3月，由于資金緊張，孫瑞林引入了國民信托；而孫瑞林于2015年的突然病故，使得新里程資金鏈斷裂，王家棚舊改一度陷入停滯。 2017年8月4日，佳兆業(yè)從國民信托手中收購了新里程88.89%的股權(quán)，并接手王家棚項(xiàng)目。 但佳兆業(yè)的“投資主體”身份并沒有獲得多方認(rèn)可。幾乎與此同時(shí)，王家棚村委會(huì)認(rèn)為新里程已違規(guī)，解除了合作協(xié)議；并于2017年9月8日啟動(dòng)了二次招商，西安興正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興正元”）中標(biāo)。 2017年11月13日，西安市城改辦文件顯示，“原則同意”王家棚城改項(xiàng)目投資主體由新里程變更為興正元。 2017年11月28日，王家棚村委會(huì)與興正元聯(lián)合發(fā)布公告，稱興正元是王家棚村城改項(xiàng)目唯一合法的投資主體。 新里程、佳兆業(yè)與興正元的矛盾由此爆發(fā)，雙方多次發(fā)生沖突。 2017年11月6日，新里程提起訴訟，要求確認(rèn)王家棚村委會(huì)《合同解除通知函》無效。2018年4月2日，西安市中級(jí)人民法院一審判決新里程勝訴；但在11月28日，陜西省高院二審判決新里程敗訴。 一審認(rèn)為，王家棚村委會(huì)召開的村民代表會(huì)議僅涉及《改造合作協(xié)議》，未涉及解除多方簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》。因此，王家棚村委會(huì)僅將《合同解除通知函》送達(dá)新里程，依法不產(chǎn)生《監(jiān)管協(xié)議》解除的法律后果。 二審則認(rèn)為，在《合作協(xié)議》已解除的情況下，作為具有政府行政監(jiān)督管理性質(zhì)的《監(jiān)管協(xié)議》亦無法繼續(xù)履行。 值得注意的是，佳兆業(yè)收購的股權(quán)也存在瑕疵。國民信托將新里程88.89%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)后，其余持股約11%的小股東，以國民信托涉嫌抽逃約3.44億元出資為由，提起了訴訟。 國民信托在上述訴訟中一審敗訴，二審勝訴；目前案件已移交北京市高院審理。 據(jù)公開資料，國民信托的第一大股東為富德生命人壽，第二大股東為佳兆業(yè)，而富德生命人壽又是佳兆業(yè)第二大股東。 二次招標(biāo)存疑 新里程、佳兆業(yè)與村委會(huì)的訴訟仍在進(jìn)行。在當(dāng)事人和部分村民心中，作為關(guān)鍵證據(jù)的《合作協(xié)議》的解除、以及村委會(huì)二次招商過程的合法合規(guī)性，存在諸多疑問。 首先是合作協(xié)議解除的程序存在瑕疵。2017年8月7日，王家棚村委會(huì)以新里程違約為由，向其送達(dá)《合同解除通知函》，要求解除雙方簽訂的《合作協(xié)議》及《監(jiān)管協(xié)議》。 對此，王家棚村200名村民提議召開村民會(huì)議，村委會(huì)主任等主要成員亦有參加，部分反對解除協(xié)議。 新里程方面則認(rèn)為，其獲得的投資主體資格，是由政府批文確定的，不是村委會(huì)能自行解除的。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示，作為新里程的股東，對為何被解除投資協(xié)議并不知情。 而二次“招商”的程序，也有相關(guān)方提出質(zhì)疑。2017年8月31日，未央湖街道辦（注：2013年行政區(qū)劃整，王家棚村歸了未央湖街道辦轄區(qū)）、王家棚村委會(huì)印發(fā)《王家棚村城改項(xiàng)目招商方案》開始啟動(dòng)二次招商；9月8日正式舉行招標(biāo)會(huì)，興正元中標(biāo)。 但王家棚村約1300名村民的聯(lián)名反映稱，村兩委會(huì)下午三點(diǎn)多臨時(shí)組織村民代表進(jìn)行招商投票表決，并未告知所有村民。 參與競標(biāo)的還有號(hào)稱陜西首富的榮民集團(tuán)。榮民集團(tuán)在“王家棚城改項(xiàng)目招投標(biāo)違規(guī)操作的反映材料”（陜榮房集發(fā)（2017）93號(hào)）中表示，根據(jù)招商方案，參與投標(biāo)者應(yīng)向街道辦指定賬戶打入監(jiān)管資金4億元，但興正元公司僅打款2億多元，不具備參加招投標(biāo)資格。 此外，榮民集團(tuán)認(rèn)為，按照招商方案，本應(yīng)先由評審小組對《項(xiàng)目意向書及改造方案》進(jìn)行評審，并將評審結(jié)果告知各投標(biāo)企業(yè)后再進(jìn)行投票，但主辦方在未將評審結(jié)果告知的情況下，擅自召集村民投票，存在暗箱操作嫌疑。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，由于認(rèn)為佳兆業(yè)本身已收購股權(quán)、是合法的舊改項(xiàng)目投資主體，且招標(biāo)過程、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)混亂，所以佳兆業(yè)并未參與投標(biāo)，不料幾天后改造主體就已“換了人”。 盈科全球合伙人郭韌律師對此表示，未中標(biāo)人對招標(biāo)過程有異議的，可以向有關(guān)行政監(jiān)督部門投訴；若對行政結(jié)果不服，可以行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。 巨額投入打水漂？ 在2017年8月舉辦的西商大會(huì)上，佳兆業(yè)便表示，十分看好西安市場的發(fā)展前景，隨后開始突進(jìn)西安，王家棚村是“第一站”。 入主新里程后，“舊改專家”很快開始大刀闊斧開展工作。首批近100戶的過渡期安置費(fèi)，于2017年8月28日陸續(xù)發(fā)放到位。 內(nèi)部人士向記者透露，將向全體村民補(bǔ)發(fā)拖欠的過渡費(fèi)至2019 年6月，截至目前已發(fā)放350多戶村民過渡費(fèi)、貨幣化安置、新增人口補(bǔ)助等7000多萬元，已經(jīng)有超過60%的村民領(lǐng)取了過渡費(fèi)。 同時(shí)，佳兆業(yè)已償還西安五建的8000余萬元工程款、支付原股東全部股權(quán)對價(jià)數(shù)億元，并處理新里程3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。 據(jù)上述人士稱，截至目前，佳兆業(yè)已投入股權(quán)收購對價(jià)、村民過渡費(fèi)、償還債務(wù)、運(yùn)營管理費(fèi)用等累計(jì)投資約14億元。 興正元也所費(fèi)不菲。記者查閱陜西高院二審判決書發(fā)現(xiàn)，興正元已全額歸還政府墊資的過渡費(fèi)1835.1萬元，向王家棚村252戶、1000余人發(fā)放此前拖欠的21個(gè)月過渡費(fèi)2340萬元，合計(jì)發(fā)放過渡費(fèi)4175.1萬元。截至目前總投入已達(dá)5.32億元。 如今雙方僵持不下，各自的投入是否能收回，都是未知數(shù)。 郭韌認(rèn)為，如果佳兆業(yè)不服二審法院判決，可以向上一級(jí)法院申請?jiān)賹彛撛賹彸绦虿挥绊懚徟袥Q的執(zhí)行。對于佳兆業(yè)已投入的資金，可要求合同另一方予以賠償或補(bǔ)救。 佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前新里程已經(jīng)向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 異地舊改風(fēng)險(xiǎn) 以舊改著稱的佳兆業(yè)2018年表現(xiàn)不俗。據(jù)公告披露，其前11個(gè)月合約銷售金額596.62億元，同比增長50.5%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2018銷售流量金額達(dá)886.1億元，比2017年的467.1億元增長89.7%，排名也上升至36位。 業(yè)績的提升得益于大量土儲(chǔ)。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼集團(tuán)總裁麥帆表示，公司舊改將步入收獲期，2018下半年的可售貨值為831億元，深圳主力在售舊改項(xiàng)目總貨值逾440億。 此外，集團(tuán)整體的舊改項(xiàng)目占地面積已提升至近2700萬平米，比2017同比增長91%。其中深圳舊改項(xiàng)目儲(chǔ)備占面積近1000萬平米，占37%；廣州接近600萬平米，占22%；中山接近700萬平米，占26%，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以為集團(tuán)提供逾萬億的貨值。 在經(jīng)歷了2015年的鎖盤風(fēng)波后，佳兆業(yè)在2017、2018年加速拓展，將舊改延伸到了粵港澳大灣區(qū)之外。 2018年3月12日，佳兆業(yè)競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房項(xiàng)目。招標(biāo)信息顯示，2018年12月4日進(jìn)入主體施工階段。 2018年12月19日，佳兆業(yè)以74.26億元，加86.67萬平方米配建面積競得廣州白云小坪村舊改項(xiàng)目。這一項(xiàng)目體量是佳兆業(yè)5個(gè)月前摘牌的廣州海珠區(qū)南天舊改項(xiàng)目2.7倍，且佳兆業(yè)表示，74.26億元將作為小坪村最低改造成本進(jìn)行投入。 安信證券分析師黃焯偉指出，龐大的舊改項(xiàng)目規(guī)模帶來優(yōu)質(zhì)而成本較低的土儲(chǔ)，是佳兆業(yè)中期增長動(dòng)力。 但與西安類似，佳兆業(yè)在大本營以外的城市舊改推進(jìn)并不順暢。多位業(yè)內(nèi)人士表示，舊改本身涉及復(fù)雜的條款與居民安置問題，同時(shí)還面臨當(dāng)?shù)胤科蟮母偁帲剃P(guān)系更是舊改的關(guān)鍵。 從目前來看，佳兆業(yè)能轉(zhuǎn)化為可售貨值的舊改項(xiàng)目主要還是來源于一線城市。克而瑞預(yù)計(jì)，2019年只有深圳可供貨，舊改項(xiàng)目在二三線城市的轉(zhuǎn)化存在風(fēng)險(xiǎn)，一線城市的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊裢茝V還需觀察。[詳情]
西安城改項(xiàng)目爭奪戰(zhàn) 佳兆業(yè)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)多次對簿公堂 王登海 盧志坤 西安的城中村改造從不缺新聞。隨著近日一紙法院判決書的下發(fā)，西安市未央?yún)^(qū)王家棚村的城改項(xiàng)目利益爭奪戰(zhàn)再次引發(fā)關(guān)注。 《中國經(jīng)營報(bào)》記者調(diào)查了解到，王家棚村的城改項(xiàng)目始于2009年，期間由于諸多原因，進(jìn)展一直緩慢，如今更是陷入開發(fā)主體的爭奪中，涉事雙方不斷訴諸公堂，至今未果。 2017年8月4日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（01638.HK，以下簡稱“佳兆業(yè)”）收購了王家棚村原投資主體西安新里程投資有限公司（以下簡稱“新里程公司”）88.89%的股權(quán)后，欲通過該項(xiàng)目進(jìn)入西安市場，但是僅僅3天之后，新里程公司就收到了王家棚村兩委（村支部、村委會(huì)）的《合同解除通知函》。 隨后，在未央?yún)^(qū)城改辦、未央湖街道辦指導(dǎo)下，王家棚村展開了二次招商，一家名為西安興正元地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“興正元公司”）取代了新里程公司，成為了王家棚村城改項(xiàng)目的新投資人，并得到西安市城改辦的“原則同意”。 但是，對王家棚村城改項(xiàng)目的爭奪并沒有停止，各方仍在角逐中。 “公司正在積極尋求合法合規(guī)的途徑解決此事。”佳兆業(yè)方面在接受記者采訪時(shí)表示，目前，新里程公司已經(jīng)向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 未央湖街道辦在請示了未央?yún)^(qū)宣傳部后，未對記者的采訪請求給予回復(fù)，只提供了一份《關(guān)于王家棚村城改項(xiàng)目情況說明》（以下簡稱《情況說明》）和此前當(dāng)?shù)孛襟w《華商報(bào)》的一份報(bào)道，并表示“該說明的內(nèi)容都在上述兩份文件中”。興正元公司拒絕接受采訪，表示以政府的表述為準(zhǔn)。 十年城改 十年之前，王家棚村屬于未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處管轄區(qū)域。2007年，西安探索出了一條“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、改制先行、改建跟進(jìn)、整村拆除”的城改模式后，西安的城中村改造進(jìn)入了全面發(fā)展階段。 2009年11月3日，王家棚村改造方案取得西安市城改辦《關(guān)于未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造方案的批復(fù)》（【2009】211號(hào)），當(dāng)時(shí)改造的主體為西安未央?yún)^(qū)城改辦，參與改造的投資方為新里程公司。 2010年9月18日，王家棚村民委員會(huì)、王家棚村黨支部委員會(huì)與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》（以下簡稱《合作協(xié)議》），“村民拆遷安置過渡期限不超過30個(gè)月，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工期不超過30個(gè)月。”這是《合作協(xié)議》中雙方約定的內(nèi)容，30個(gè)月的期限也是《西安市城中村改造管理辦法》中的要求。 2011年3月25日，西安未央?yún)^(qū)城改辦作為甲方、未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村民委員會(huì)作為丁方，簽訂了《未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》）。 自此，王家棚村城中村改造工程拉開了序幕。然而，王家棚村城中村改造項(xiàng)目自2011年2月啟動(dòng)以來，時(shí)至今日，仍有32戶村民的房屋未拆遷，村民安置樓未建設(shè)，拆遷的村民在外風(fēng)雨飄搖，居無定所。 王家棚村村民向記者介紹，拆遷未全部完成，安置房未建設(shè)，王家棚村沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)施工階段，已經(jīng)被拆遷的數(shù)百戶村民始終沒有一個(gè)像樣的家。 “后因項(xiàng)目開發(fā)商新里程公司資金鏈斷裂、實(shí)際控制人病故、后續(xù)實(shí)際控制人惡意抽逃巨額出資等原因，導(dǎo)致該項(xiàng)目陷入困境。”未央湖街道辦提供給記者的《情況說明》解釋了王家棚村城改一再拖延的原因，并且表示，截至2017年8月底，新里程公司拖欠村民過渡費(fèi)近30個(gè)月高達(dá)5500萬元，且未按照城改政策給村民辦理失地農(nóng)民城改養(yǎng)老保險(xiǎn)，村民安置樓建設(shè)遲遲未建，亦未能依照協(xié)議的約定于2013年8月實(shí)現(xiàn)村民回遷，導(dǎo)致村民在外過渡長達(dá)7年。 因過渡費(fèi)長期未發(fā)、安置樓未建的原因，王家棚村村民不斷上訪反映問題，未央湖街道辦迫不得已向區(qū)政府借錢，“從2017年1月起，未央湖街道通過政府借款方式，累計(jì)向村民2039人發(fā)放過渡費(fèi)9個(gè)月、共計(jì)1835.1萬元。” 《情況說明》還稱，王家棚村兩委會(huì)分別于2015年6月25日、7月27日、10月27日和2016年1月22日向新里程公司發(fā)出4份《緊急通知》，敦促其推進(jìn)項(xiàng)目并支付拖欠的過渡費(fèi)。但新里程公司已喪失履約能力，無法履行合同義務(wù)，導(dǎo)致王家棚城改項(xiàng)目陷于癱瘓。 投資主體之爭 十年之后，王家棚村更顯荒涼，原本的村落四周被開發(fā)商砌起了圍墻，圍墻內(nèi)的房屋被拆得七零八落，雜草叢生，為數(shù)不多的未被拆遷的村民還堅(jiān)持住在里面，部分村民還在村里面自建了活動(dòng)板房居住。 2013年9月，西安市政府通過了調(diào)整未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處行政區(qū)劃增設(shè)未央?yún)^(qū)未央湖街道辦事處的批復(fù)，將草灘街道辦事處行政區(qū)一分為二，增設(shè)未央湖街道辦事處，王家棚村舊改項(xiàng)目原先為草灘街道辦轄區(qū)，自此后歸未央湖街道辦管理。 該項(xiàng)目的另一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)是2017年8月。按照佳兆業(yè)的說法，2017年8月4日，國民信托與佳兆業(yè)集團(tuán)下屬全資子公司北京佳兆業(yè)投資咨詢有限公司（以下簡稱“北京佳投”）簽訂《西安市新里程投資有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，北京佳投受讓國民信托持有新里程公司88.89%的股權(quán)，實(shí)際控制了新里程公司及王家棚項(xiàng)目。 但是僅僅3天之后，新里程公司就收到了王家棚村兩委的《合同解除通知函》。《情況說明》里面的說法是，2017年8月7日，王家棚村召開三委會(huì)和村民代表大會(huì)，經(jīng)過民主程序，通過法律途徑，向新里程公司發(fā)出《合同解除通知函》，解除與新里程公司簽訂的相關(guān)協(xié)議。 但是新里程公司不認(rèn)同，在收到王家棚村兩委解除函的當(dāng)天就回函稱，不同意王家棚村兩委會(huì)發(fā)出的《合同解除通知函》中的相關(guān)內(nèi)容，希望兩委能夠收回通知函，公司將配合王家棚村兩委會(huì)、佳兆業(yè)集團(tuán)下屬公司按期推動(dòng)王家棚項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 2017年8月9日，王家棚村兩委會(huì)向未央湖街辦及區(qū)政府提交了書面申請，擬尋求新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對王家棚村進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，申請啟動(dòng)二次招商，未央?yún)^(qū)城改辦、未央湖街道辦指導(dǎo)的二次招商隨即展開。 2017年8月30日，王家棚村委會(huì)、未央湖街道辦向興正元集團(tuán)、佳兆業(yè)公司、榮民集團(tuán)發(fā)出招商邀請函。興正元集團(tuán)、榮民集團(tuán)報(bào)名參加此次招商，佳兆業(yè)公司未參加。 對此，佳兆業(yè)解釋稱，收購了國民信托持有的新里程公司股權(quán)后，佳兆業(yè)是王家棚項(xiàng)目的實(shí)際控制人。王家棚村委會(huì)、未央湖街道辦重新招商邀請不合法，佳兆業(yè)當(dāng)即依法嚴(yán)正交涉并向未央湖街辦提交了異議函，同時(shí)向西安市中級(jí)法院依法提起了訴訟。 《情況說明》介紹，2017年9月8日，在區(qū)公證處的監(jiān)督下，經(jīng)全體村干部和村民代表對兩家隱名方案的9項(xiàng)選商條件進(jìn)行逐項(xiàng)評審、投票表決，興正元以6票對3票的優(yōu)勢勝出，最終確定興正元為王家棚村城改項(xiàng)目優(yōu)選投資方。 2017年9月23日，興正元公司與王家棚村兩委簽訂了《西安市未央湖街道辦王家棚城中村改造合作協(xié)議》。2017年11月13日，市城改辦下發(fā)了《關(guān)于變更未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目投資主體的函》（市城改函〔2017〕304號(hào)），原則同意王家棚城改項(xiàng)目投資主體由新里程公司變更為興正元公司。 “這個(gè)項(xiàng)目與佳兆業(yè)有什么關(guān)系？他們只是牌子大而已。”記者在未央湖街道辦事處采訪時(shí)，該單位辦公室主任胡虎翼如此表示。 未央湖街道辦事處提供給記者的《情況說明》第四條載明，該項(xiàng)目行政審批與法律訴訟過程中，均未與佳兆業(yè)公司發(fā)生任何關(guān)系。故佳兆業(yè)公司與王家棚村城改項(xiàng)目無關(guān)。 但是佳兆業(yè)卻不認(rèn)可，“國民信托已出具《授權(quán)委托書》，委托陜西佳兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司全權(quán)行使國民信托持有新里程88.89%的股東的一切權(quán)利，全權(quán)管理西安新里程公司；同時(shí)，新里程公司法定代表人委托陜西佳兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理都基凱，全權(quán)行使新里程法定代表人的一切權(quán)利。” 對簿公堂 一個(gè)城改項(xiàng)目，兩家投資主體，在協(xié)商不成的情況下，雙方欲通過法律訴訟解決。 記者獲得的西安市中級(jí)人民法院（2017）陜01民初1517號(hào)民事判決書和陜西省高級(jí)人民法院（2018）陜民終545號(hào)民事判決書，詳細(xì)地記錄王家棚村城改項(xiàng)目的發(fā)展過程，以及各方對王家棚村城改項(xiàng)目的爭奪。 首先是新里程公司狀告王家棚村委會(huì)于2017年8月7日《合同解除通知函》無效。西安市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為，王家棚村委會(huì)召開的村民代表會(huì)議僅涉及《合作協(xié)議》，沒有涉及解除多方簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》。王家棚村民委員會(huì)解除《監(jiān)管協(xié)議》的行為違反了協(xié)議及《村民委員會(huì)組織法》中依法須經(jīng)“村民會(huì)議討論決定方可辦理的事項(xiàng)”之規(guī)定，且區(qū)城改辦、街道辦作為乙方在《監(jiān)管協(xié)議》中均享受相關(guān)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，王家棚村委會(huì)僅將《合同解除通知函》送達(dá)原告，依法不產(chǎn)生《監(jiān)管協(xié)議》解除的法律后果。西安市中級(jí)人民法院2018年4月2日作出判決，西安新里程勝訴。 但是王家棚村委會(huì)不服西安市中級(jí)人民法院的判決，隨后上訴至陜西省高院。 陜西省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為，王家棚村委會(huì)依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，行使法定解除權(quán)，解除《合作協(xié)議》符合事實(shí)和法律規(guī)定。王家棚村委會(huì)就解除《合作協(xié)議》召開了村民小組代表會(huì)議，履行了相應(yīng)的民主議定程序，并不違反《村民委員會(huì)》組織法的相關(guān)規(guī)定，其所做的決議亦未損害村集體利益，應(yīng)認(rèn)定解除行為有效。未央?yún)^(qū)城改辦、街道辦作為《合作協(xié)議》履行監(jiān)督管理的政府職能簽訂《監(jiān)管協(xié)議》，是為了保障《合作協(xié)議》的順利履行，具有政府職能部門行使行政管理的屬性。在《合作協(xié)議》已解除的情況下，作為具有政府行政監(jiān)督管理性質(zhì)的《監(jiān)管協(xié)議》亦無法繼續(xù)履行。 另外，陜西省高級(jí)人民法院根據(jù)查明的事實(shí)，未央?yún)^(qū)城改辦、街道辦知曉王家棚村委會(huì)解除本案協(xié)議，并指導(dǎo)、監(jiān)督王家棚村委會(huì)進(jìn)行二次招商，與新的投資人重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，亦可以證明未央?yún)^(qū)城改辦、街道辦認(rèn)可王家棚村委會(huì)向新里程公司行使解除權(quán)。 因此，陜西省高級(jí)人民法院在2018年11月28日作出終審判決，王家棚村委會(huì)的上訴請求成立，撤銷此前一審判決，駁回西安市新里程的訴訟請求。 但是，事情至此還未結(jié)束，“公司正在積極尋求合法合規(guī)的途徑解決此事。”佳兆業(yè)在接受記者采訪時(shí)表示，目前，新里程公司已經(jīng)向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。 利益爭奪 “無論由哪家公司開發(fā)，我們最終的愿望是能夠早日回遷。”這是記者在王家棚村采訪時(shí)常聽到的村民心聲。 盡管如此，村民內(nèi)部也出現(xiàn)了分化，部分村民認(rèn)為佳兆業(yè)是上市公司，資金實(shí)力等各方面優(yōu)于興正元，“由佳兆業(yè)開發(fā)我們更放心”。也有村民認(rèn)為，既然興正元已經(jīng)被政府認(rèn)可，不想再節(jié)外生枝。 兩家公司均不承認(rèn)對方為王家棚村城改項(xiàng)目的合法投資主體，在按照司法途徑解決的同時(shí)，雙方均已經(jīng)開始接手項(xiàng)目的運(yùn)作。 “組建團(tuán)隊(duì)全面接手項(xiàng)目管理工作后，積極向全體村民補(bǔ)發(fā)拖欠的過渡費(fèi)至2019 年6月，截至目前已發(fā)放350多戶村民過渡費(fèi)、貨幣化安置、新增人口補(bǔ)助等7000多萬元，已經(jīng)有超過60%的村民領(lǐng)取了過渡費(fèi)。償還西安五建的8000余萬元工程款、支付原股東全部股權(quán)對價(jià)數(shù)億元，并處理新里程公司3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。”佳兆業(yè)方面在接受記者采訪時(shí)表示，除了這些投資外，公司還邀請村民前往佳兆業(yè)深圳等地城改項(xiàng)目進(jìn)行考察，組織村民參與豐富多彩的娛樂活動(dòng)等。“截至目前，佳兆業(yè)已投入股權(quán)收購對價(jià)、村民過渡費(fèi)、償還債務(wù)、運(yùn)營管理費(fèi)用等累計(jì)投資約14億元。” “全額歸還政府墊資的過渡費(fèi)1835.1萬元，向王家棚村252戶、1000余人發(fā)放此前拖欠的21個(gè)月過渡費(fèi)2340萬元，目前合計(jì)發(fā)放過渡費(fèi)4175.1萬元……”在（2018）陜民終545號(hào)判決書中，也羅列了興正元在該項(xiàng)目上的投資行為，“目前，興正元公司對王家棚村城改項(xiàng)目總投入已達(dá)5.32億元。” 在這種情況下，原本就千頭萬緒的王家棚城中村改造工作變得更加復(fù)雜，不少村民向記者證實(shí)，部分村民同時(shí)領(lǐng)取了兩家公司發(fā)放的過渡費(fèi)。 “在王家棚城改項(xiàng)目啟動(dòng)初期，那一片區(qū)還比較偏遠(yuǎn)，但是隨著未央?yún)^(qū)的發(fā)展，北三環(huán)外成了眾多房企爭相追逐的開發(fā)基地。如今，恒大碧桂園等品牌房企也開始進(jìn)駐草灘，未央湖商圈一度成為未央?yún)^(qū)新的置業(yè)選擇之地。”西安當(dāng)?shù)匾幻禺a(chǎn)人士表示。 另外，根據(jù)西安市環(huán)保局公布的王家棚城中村改造項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書，該項(xiàng)目居住區(qū)總建筑面積135.08萬平方米，總戶數(shù)9597戶，總?cè)藬?shù)30711人，容積率3.5，綠地率30.6%，總停車位10616個(gè)，再對比判決書內(nèi)記載的內(nèi)容，該項(xiàng)目總安置面積32.6萬平方米，其中商業(yè)安置面積6.4萬平方米，住宅26.2萬平方米。 除了佳兆業(yè)與興正元外，陜西首富史貴祿家族控制的榮民集團(tuán)也看中了王家棚村城改項(xiàng)目。記者了解到，榮民集團(tuán)也參與了王家棚村城改項(xiàng)目的二次招標(biāo)，但并未中標(biāo)。 據(jù)媒體報(bào)道，榮民集團(tuán)對王家棚村的二次招商也頗有微詞，陜西榮民集團(tuán)期望能重新進(jìn)行公平、公正、公開、透明的招投標(biāo)，并稱“無論誰成為王家棚項(xiàng)目的投資主體，應(yīng)先處理我公司承擔(dān)原開發(fā)公司的債權(quán)（本息達(dá)7.7億元）后，方可簽訂項(xiàng)目投資改造協(xié)議。”[詳情]
【調(diào)查】佳兆業(yè)西安舊改大變局 10年“顛沛流離”后，目前公安機(jī)關(guān)已介入調(diào)查。 圖片來源：視覺中國 記者|羅強(qiáng) 2018年12月30日凌晨，佳兆業(yè)（01638.HK）控股的西安市新里程投資有限公司（簡稱“西安新里程”）雇傭的安保人員，未能擋住挖掘機(jī)以及上百號(hào)人馬的快速推進(jìn)，失守了操盤的西安北城未央?yún)^(qū)王家棚村舊改項(xiàng)目工地。 取得勝利的一方是西安興正元地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興正元公司”）。這是一家西安本地中小型房地產(chǎn)公司，開發(fā)的最著名項(xiàng)目為西安鐘樓邊上的“騾馬市商業(yè)步行街·興正元廣場”。 佳兆業(yè)以舊改起家，曾在深圳、廣州等地操盤過數(shù)個(gè)大型舊改項(xiàng)目，積累了較強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。目前在深圳、廣州和珠海等地仍擁有超過千萬平方米的舊改土地儲(chǔ)備。除了必須具備較強(qiáng)的資金實(shí)力、舊改經(jīng)驗(yàn)外，在舊改項(xiàng)目所處地的政商關(guān)系也極為重要。 但佳兆業(yè)在西安這類城市顯然“能量”不夠，對于工地失守其也早有預(yù)感。兩天之前，西安新里程狀告王家棚村委會(huì)的案子，二審在陜西省高院審結(jié)，西安新里程敗訴；8個(gè)月前，同一個(gè)案件，西安新里程在西安市中級(jí)人民法院一審勝訴。 興正元公司的勝利同樣來之不易，早在一年之前，西安市城中村改造辦公室在《關(guān)于變更未央?yún)^(qū)王家棚城中村改造項(xiàng)目投資主體的函》載明：原則同意王家棚城改項(xiàng)目投資主體由西安新里程變更為興正元公司。 作為歷史城市，除了規(guī)劃新區(qū)之外，舊改在西安城市發(fā)展中有著舉足輕重的地位。2018年初，西安就規(guī)劃啟動(dòng)36個(gè)城中村和16個(gè)國有土地上棚戶區(qū)拆遷建設(shè)工作，2019年底前計(jì)劃實(shí)施的則高達(dá)63個(gè)城中村和25個(gè)國有土地上棚戶區(qū)。西安全市每年房地產(chǎn)銷售額在2000億元左右，在售項(xiàng)目約300個(gè)，王家棚村舊改項(xiàng)目貨值大概在50億元左右。 一個(gè)舊改項(xiàng)目，兩個(gè)投資主體的轉(zhuǎn)換，源于王家棚村委會(huì)解除與西安新里程的合作關(guān)系，重新招商確定興正元公司為新的投資方，但西安新里程并不認(rèn)可合作關(guān)系解除的有效性，一路訴訟至西安市中級(jí)人民法院、陜西省高院，最終在高院敗訴。 對于王家棚城改項(xiàng)目的爭奪，還有一宗至關(guān)重要的訴訟，是佳兆業(yè)從國民信托手中取得西安新里程88.89%的股份，其余股份分散在孫瑞林（3.28%）、孫家駿（2.72%，孫瑞林兒子）、郭明星（1.11%）、張鵬（1.11%）、張志興（2.89%）等人手中。 孫瑞林是陜西瑞林實(shí)業(yè)集團(tuán)的老板，也是西安新里程最早的實(shí)際控制人，國民信托后續(xù)以4億元入股西安新里程取得股份，但國民信托被其他小股東訴訟抽逃資金，并不實(shí)際享受這些股份權(quán)益。就算是國民信托轉(zhuǎn)讓股份，小股東也有優(yōu)先受讓權(quán)，目前這一案件仍處于北京市高級(jí)人民法院的審理之中。 國民信托的控股股東是富德生命人壽，“老板”是潮汕商人張峻，他自2016年初被帶走協(xié)助調(diào)查至今為歸。佳兆業(yè)是國民信托的第二大股東，富德生命人壽則是佳兆業(yè)的第二大股東。 更為戲劇性的是，西安新里程最初的實(shí)際控制人孫瑞林已于2015年去世，留下數(shù)十億元的民間債務(wù)，而西安新里程小股東所持有的股份中，也有一部分被陜西首富史貴祿旗下的榮民集團(tuán)所控制，榮民集團(tuán)與佳兆業(yè)一樣，眼睜睜看著興正元公司成為了王家棚村舊改項(xiàng)目的“新主”。 佳兆業(yè)西安舊改跌宕起伏，表面上看是工地易手，背后隱藏的卻是利益爭奪戰(zhàn)，以及一段長達(dá)10年的舊改夢。 擱置10年的舊改 2013年9月，西安市政府未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處行政區(qū)一分為二，增設(shè)未央湖街道辦事處，王家棚村舊改項(xiàng)目原先為草灘街道辦轄區(qū)，自此后歸未央湖街道辦管理。 行政區(qū)劃都已調(diào)整，但王家棚村舊改仍遲遲無法推進(jìn)。這個(gè)位于未央湖游樂園東邊的村子，擁有695戶、3228人口，早在2009年11月即立項(xiàng)舊改。按照規(guī)劃，改造規(guī)劃建筑總面積75萬平方米，其中安置面積約26萬平方米，配套開發(fā)商品房約45萬平方米。 西安新里程是王家棚村舊改項(xiàng)目的投資人，改造主體是未央?yún)^(qū)城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室（簡稱“未央?yún)^(qū)城改辦”），最初設(shè)想是2009年12月底前將舊村拆遷完畢，2010年12月底前完成整村拆除，確保2011年12月前完成回遷工作。 但資金成為最大的問題，西安新里程最初的控股股東陜西瑞林實(shí)業(yè)集團(tuán)，老板是五十多歲的西安商人孫瑞林，其余還有占很少一部分股份的數(shù)個(gè)小股東。孫瑞林資金實(shí)力并不足，從2009年開始，孫瑞林就通過王家棚項(xiàng)目以月利息2%對外大規(guī)模融資。 2010年9月18日，王家棚村民委員會(huì)、王家棚村黨支部委員會(huì)與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》約定：自與村民逐戶簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，村民騰空被拆遷房屋，村民拆遷安置過渡期限不超過30個(gè)月，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工期不超過30個(gè)月。 2011年2月，王家棚村開始整村拆除工作；2011年3月25日，西安未央?yún)^(qū)城改辦作為甲方、未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村民委員會(huì)作為丁方，簽訂《未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》。 漫長的拆遷工作隨即深入推進(jìn)，但沒有全部拆遷完畢，由于剩余32戶未完成拆遷，王家棚村始終沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)施工階段。 孫瑞林的高息借貸也一直在進(jìn)行之中，2014年3月，國民信托以4億元增資入股西安新里程，取得88.89%的股份，但國民信托及原股東依然委托孫瑞林旗下公司負(fù)責(zé)新里程的日常管理及王家棚項(xiàng)目的開發(fā)。 直到2015年6月8日，孫瑞林因病去世，多米諾骨牌坍塌，孫瑞林不僅留下數(shù)十億元的民間債務(wù)，王家棚項(xiàng)目也開始拖欠已拆遷村民的過渡安置費(fèi)用。 2015年6月25日至2016年1月22日，王家棚村委會(huì)給西安新里程發(fā)出四份《緊急通知》要求：西安新里程應(yīng)嚴(yán)格履行合作協(xié)議及監(jiān)管協(xié)議的各項(xiàng)任務(wù)，切實(shí)推進(jìn)王家棚城改工作；立即恢復(fù)工程開工，確保村民如期回遷等。但此次西安新里程已無力繼續(xù)開發(fā)，為了維護(hù)村民穩(wěn)定，未央湖街道辦不得不向上級(jí)借款，用于發(fā)放村民過渡費(fèi)。 2017年8月3日，王家棚村召開村民代表會(huì)議，同意解除與新里程公司2010年9月18日簽訂的《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》；8月4日，佳兆業(yè)入股西安新里程，成為新的控股股東；8月7日，王家棚村委會(huì)、村支部委員會(huì)向西安新里程發(fā)出《合同解除通知函》。 從2015年2月至2017年8月7日，西安新里程共拖欠村民過渡費(fèi)29個(gè)月達(dá)5336萬元；2017年9月8日，王家棚村委會(huì)舉行招標(biāo)會(huì)，西安興正元中標(biāo)，到場參與的佳兆業(yè)、榮民集團(tuán)均對招標(biāo)過程提出異議，佳兆業(yè)認(rèn)為招商會(huì)違反合同，而榮民集團(tuán)認(rèn)為招標(biāo)過程有失公允。 2017年11月13日，西安市城改辦《關(guān)于變更未央?yún)^(qū)王家棚城中村改造項(xiàng)目投資主體的函》載明：原則同意王家棚城改項(xiàng)目投資主體由新里程變更為西安興正元地產(chǎn)開發(fā)有限公司；但從2017年8月起，王家棚村已經(jīng)有部分村民與西安新里程、佳兆業(yè)簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》之《補(bǔ)充協(xié)議》并領(lǐng)取過渡費(fèi)，王家棚村除32戶外均已拆除，西安新里程為開發(fā)王家棚村現(xiàn)已實(shí)際投入數(shù)億元。 兩份判決 “一女兩嫁”直接引發(fā)了訴訟，西安新里程將發(fā)出《合同解除通知函》的王家棚村委會(huì)告上法庭，事件在一邊按照司法途徑解決的同時(shí)，興正元公司已多次與西安新里程交涉，要求接管工地未果。 在法庭中，事件的焦點(diǎn)落在2010年9月18日王家棚村委會(huì)與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協(xié)議》（簡稱《改造合作協(xié)議》），以及2011年3月25日，西安未央?yún)^(qū)城改辦作為甲方、未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處作為乙方、西安新里程作為丙方、王家棚村民委員會(huì)作為丁方，簽訂的《未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》（簡稱《監(jiān)管協(xié)議》）兩份文件上。 西安市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為，王家棚村委會(huì)召開的村民代表會(huì)議僅涉及《改造合作協(xié)議》，沒有涉及解除多方簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》。監(jiān)管協(xié)議約定，未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目城中村的拆遷工作，做好村民補(bǔ)償、安置工作，在監(jiān)管協(xié)議中享受相關(guān)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 因此，王家棚村委會(huì)僅將《合同解除通知函》送達(dá)原告，依法不產(chǎn)生《監(jiān)管協(xié)議》解除的法律后果。西安市中級(jí)人民法院2018年4月2日作出判決，西安新里程勝訴。王家棚村委會(huì)隨后上訴至陜西省高院。 陜西省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為，未央?yún)^(qū)城改辦、街道辦作為《合作協(xié)議》履行監(jiān)督管理的政府職能簽訂《監(jiān)管協(xié)議》，是為了保障《改造合作協(xié)議》的順利履行，具有政府職能部門行使行政管理的屬性。在《合作協(xié)議》已解除的情況下，作為具有政府行政監(jiān)督管理性質(zhì)的《監(jiān)管協(xié)議》亦無法繼續(xù)履行。 高院在新的證據(jù)下認(rèn)定，未央?yún)^(qū)城改辦、街道辦知曉王家棚村委會(huì)解除本案協(xié)議，并指導(dǎo)、監(jiān)督王家棚村委會(huì)進(jìn)行二次招商，與新的投資人重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，亦可以證明未央?yún)^(qū)城改辦、街道辦認(rèn)可王家棚村委會(huì)向新里程公司行使解除權(quán)。 陜西省高院2018年11月28日作出判決，王家棚村委會(huì)的上訴請求成立，撤銷此前一審判決，駁回西安市新里程的訴訟請求。高院的判決為終審判決。兩天后，興正元公司強(qiáng)行接管了原本由西安新里程控制的王家棚村工地。 陜西首富“插足” 司法途徑之外，較量也無處不在。王家棚村舊改是佳兆業(yè)進(jìn)駐西安的首個(gè)項(xiàng)目，在2018年6月舉行的“2018香港—西安投資環(huán)境推介會(huì)暨重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式”上，陜西省委常委、西安市委書記王永康出席會(huì)議，與佳兆業(yè)董事局主席郭英成等企業(yè)家代表座談。 在這次簽約儀式上，佳兆業(yè)與西安市簽訂佳兆業(yè)文旅城、臨潼佳兆業(yè)足球小鎮(zhèn)、碑林八仙宮片區(qū)綜合改造三大項(xiàng)目，并稱未來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入投資額將達(dá)數(shù)千億元。 興正元公司來頭也不小，其官網(wǎng)顯示，興正元公司“老板”鄭興生于1963年4月，福建福州人，現(xiàn)任西安興正元實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司董事長、陜西省工商聯(lián)副主席、陜西省第十二屆人大代表、福建省慈善總會(huì)名譽(yù)會(huì)長等職。 鄭興曾獲得“2010年陜西十大杰出商業(yè)領(lǐng)袖”、“2011年中國商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)力人物”等榮譽(yù)稱號(hào)，這皆源于位于西安鐘樓東邊的“騾馬市商業(yè)步行街·興正元廣場”項(xiàng)目，這是興正元集團(tuán)斥資25億元打造、總建筑面積達(dá)26萬平方米，號(hào)稱西北首家真正意義的商業(yè)步行街和大型購物廣場。 郭英成與鄭興對壘之外，還有一位商業(yè)巨頭看中了王家棚村舊改項(xiàng)目，即號(hào)稱“一個(gè)榮民，半個(gè)龍首”的陜西榮民集團(tuán)。龍首原是指西安城墻北門外的廣大區(qū)域，史貴祿家族控制的榮民集團(tuán)，在西安北城改造中開發(fā)了西安最大棚改項(xiàng)目，所以也就流出了“西安北城，半個(gè)都屬于他”的傳言。 2018年胡潤百富榜顯示，史貴祿家族以110億元財(cái)富位居百富榜324位，繼2016、2017年后第三度蟬聯(lián)陜西地區(qū)首富。 榮民集團(tuán)也參與了王家棚村舊改項(xiàng)目的二次招標(biāo)，但并未中標(biāo)。其彼時(shí)對外宣稱，已收購西安新里程的部分股份，且對項(xiàng)目存在債權(quán)，即無論誰成為王家棚村舊改項(xiàng)目的投資人，都必須解決項(xiàng)目對外的債權(quán)。 榮民集團(tuán)如果收購股份，只可能是收購來自孫瑞林（3.28%）、孫家駿（2.72%，孫瑞林兒子）、郭明星（1.11%）、張鵬（1.11%）、張志興（2.89%）等人手中所持有的西安新里程股份。 而郭明星、張鵬正在起訴國民信托有限公司，要求法院確認(rèn)國民信托抽逃在新里程公司的出資3.44億元，其必須返還出資本息，以及確認(rèn)國民信托對新里程公司不享有抽逃出資部分的股權(quán)表決權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)、利潤分配請求權(quán)、新股優(yōu)先認(rèn)購權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配請求權(quán)等股東權(quán)利，即國民信托轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)的股份無效。 目前，上述訴訟已打完案件管轄權(quán)的官司，郭明星、張鵬認(rèn)為案件應(yīng)該歸陜西省高院管轄，而國民信托認(rèn)為應(yīng)歸北京市高院管轄，國民信托一審敗訴，二審在陜西省高院勝訴。目前案件已移交北京市高院審理。 對于興正元公司接管工地一事，西安市未央?yún)^(qū)官方微博“長樂未央”發(fā)布情況聲明稱，為使被拆遷群眾盡快回遷，興正元公司在獲得省高院判決結(jié)果的情況下，12月30日上午8時(shí)20分左右，興正元公司組織工作人員、機(jī)械設(shè)備，正式進(jìn)駐王家棚村項(xiàng)目工地，正當(dāng)興正元公司工作人員、機(jī)械進(jìn)入項(xiàng)目時(shí)，突然遭到不明身份人員用4輛轎車，封堵在村西口和村東口，并組織不明人員手持抵制標(biāo)語進(jìn)行阻攔，興正元公司工作人員保持了高度克制，未發(fā)生所謂的“全武行”事件。目前，事態(tài)平穩(wěn)，公安機(jī)關(guān)已介入調(diào)查。 2019年1月3日，未央?yún)^(qū)召開王家棚村城改項(xiàng)目法務(wù)工作會(huì)議，就王家棚村城改項(xiàng)目推進(jìn)中有關(guān)法務(wù)問題進(jìn)行了研判。很顯然，在政府部門的定性之下，佳兆業(yè)已經(jīng)失去控制權(quán)，后續(xù)王家棚項(xiàng)目的拆遷以及投資人糾紛，和平協(xié)商以及司法訴訟將成為爭取權(quán)益的最后途徑。 十三朝古都西安，未央?yún)^(qū)以著名的“未央宮”為命名，“未央”的意思為未已，沒有完結(jié)，也含有平安、長壽、長生等意義。對于在外漂泊10年的已拆遷村民而言，在多方爭奪之中，舊改夢最好未央。[詳情]
“舊改王”佳兆業(yè)進(jìn)不了西安城？ 來源：環(huán)球老虎財(cái)經(jīng) 韓理 以舊城改造起家的佳兆業(yè)，在經(jīng)過兩年多的停牌，復(fù)牌后稍作調(diào)整就一頭扎進(jìn)了大西北。西安是西北的重要城市，對于佳兆業(yè)來說意味著巨大的市場蛋糕，而這塊蛋糕已經(jīng)吸引了萬科、龍湖、華僑城等一批外地房企的垂涎。只是沒想到，就在佳兆業(yè)準(zhǔn)備大干一場，追回“遺失的兩年”的時(shí)候，西安的首個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)就出現(xiàn)了問題…… 2018年12月30日，一支約四五百人的隊(duì)伍攜載數(shù)輛大型鏟車、挖掘機(jī)浩浩蕩蕩來到西安未央湖街道王家棚項(xiàng)目東門，對佳兆業(yè)舊城改造項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行大規(guī)模破壞并引發(fā)“全武行”。 根據(jù)現(xiàn)場報(bào)道，機(jī)械所經(jīng)之處，車輛和臨時(shí)建筑物皆被損壞，佳兆業(yè)西安公司董事長以及多名當(dāng)?shù)卮迕袷軅?爭執(zhí)的雙方分別是有著“舊改王”之稱的佳兆業(yè)和西安興正元地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而爆發(fā)沖突的原因則是兩家公司對于王家棚項(xiàng)目開發(fā)管理權(quán)的歸屬存在爭議。 而在元旦期間，網(wǎng)傳一份佳兆業(yè)以阻撓一帶一路進(jìn)程為主旨的舉報(bào)信流傳，訴諸當(dāng)?shù)卮甯刹孔钃纤痉ü?佳兆業(yè)在2017年復(fù)牌后從西安新里程手中接過了王家棚村的城改項(xiàng)目，這是佳兆業(yè)在西安的首個(gè)城改的項(xiàng)目，其意義和作用可想而知。然而就像剛出獄的老人，面對棚改“山頭林立”的局面，不免顯得有些水土不服。 城改項(xiàng)目開發(fā)權(quán)爭議未了 未央?yún)^(qū)之名，取自區(qū)內(nèi)漢代未央宮遺跡，寓意“繁榮興盛，不盡不衰”。未央?yún)^(qū)下轄212個(gè)行政村，299個(gè)自然村，31個(gè)社區(qū)，構(gòu)成了西安獨(dú)特的城中村風(fēng)景線。佳兆業(yè)的“爭議項(xiàng)目”王家鵬改造，便位于此間。 據(jù)悉，王家棚村是于2009年獲準(zhǔn)實(shí)施城中村的改造。2011年西安新里程投資有限公司被確認(rèn)為王家棚項(xiàng)目改造主體。王家棚村項(xiàng)目設(shè)計(jì)框架村民540戶，2039人，新里程公司累計(jì)投入4.6億用于村民拆遷補(bǔ)償安置及項(xiàng)目前期工作。 按照正常的拆遷流程，投資方應(yīng)該在2010年12月底完成整村拆除，然而2013年開始，西安新里程公司的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，2015年西安新里程的實(shí)控人孫瑞林去世，公司現(xiàn)金流斷裂，從而導(dǎo)致了拆遷工作的停滯。 2017年8月，復(fù)牌后的佳兆業(yè)收購了西安新里程88.89%的股權(quán)，開始推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。 問題由此開始。就在佳兆業(yè)接手西安新里程的王家棚村項(xiàng)目后，王家棚村兩委會(huì)向西安新里程發(fā)出解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協(xié)議》通知書。 2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)印發(fā)《王家棚村城改項(xiàng)目招商方案》開始啟動(dòng)王家棚項(xiàng)目開發(fā)的二次招商。 參加二次招商的企業(yè)除了佳兆業(yè)、西安興正元外，還有陜西榮民集團(tuán)，最終確定了西安興正元房地產(chǎn)開發(fā)公司為王家棚村新進(jìn)開發(fā)商。 這一操作引起了多方爭議。 王家棚村的村民認(rèn)為，接觸協(xié)議和招商方案均未通知全體村民，2017年9月16日，王家棚村民自發(fā)組織召開全體村民會(huì)議，撤銷王家棚村兩委會(huì)9月8日的招商決定，撤銷王家棚村兩委會(huì)8月7日解除與新里程合作協(xié)議的決議。 參與二次招標(biāo)的陜西榮民集團(tuán)則認(rèn)為該項(xiàng)目的招標(biāo)涉嫌違規(guī)操作。 爭議雙方已多次對簿公堂 而對于已經(jīng)深度參與王家棚項(xiàng)目的開發(fā)商佳兆業(yè)來說，更是不愿意放手。據(jù)悉，佳兆業(yè)在接手王家棚項(xiàng)目后，僅用24天即解決500余戶村民拖欠8年之久的過渡費(fèi)。向350多戶的村民發(fā)放了超過7000萬元的過渡費(fèi)，不僅補(bǔ)發(fā)了此前3年多的過渡費(fèi)，并且提前將過度費(fèi)發(fā)放至2019年。截止2018年12月，佳兆業(yè)已投入股權(quán)收購對價(jià)、村民過渡費(fèi)、償還債務(wù)、運(yùn)營管理費(fèi)用等總計(jì)十幾億元。 這對于2017年才恢復(fù)元?dú)獾募颜讟I(yè)來說，其實(shí)并不容易。 而在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)的留言板上，西安市政府官方關(guān)于王家棚項(xiàng)目的解釋稱，“興正元公司進(jìn)駐該項(xiàng)目后，一是已向村民發(fā)放過渡費(fèi)7500余萬元，過渡費(fèi)已發(fā)放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群眾自愿的前提下，優(yōu)先給每戶群眾‘一戶一套房’用于群眾自住，滿足不低于50%貨幣化安置率的要求和承諾，已梳理現(xiàn)房房源和期房房源400余套，并制定了選房方案，目前部分村民已選擇房屋登記和貨幣化安置，該項(xiàng)工作還在進(jìn)行中。” 各執(zhí)一詞的爭議雙方此后開始對簿公堂。一審佳兆業(yè)勝訴，二審西安興正元?jiǎng)僭V，目前佳兆業(yè)還在申訴過程中。曾有媒體稱，佳兆業(yè)二審敗訴后函告上級(jí)政府，以拖慢“一帶一路”進(jìn)程的理由舉報(bào)西安市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)司法判決，導(dǎo)致法院作出誤判。 有意思的是，佳兆業(yè)隨后自己跳出來回應(yīng)，表示此消息不實(shí)假消息。 然而爭議一直未得到解決，因此出現(xiàn)了上述的那一幕。就在事件發(fā)生后的第二天，未央?yún)^(qū)召開王家棚村城改回遷安置工作專題推進(jìn)會(huì)，確保2019年3月底全面啟動(dòng)安置樓建設(shè)；同時(shí)，對城改回遷過程中涉黑涉訴問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅處置。 “舊改王”啃上了硬骨頭 佳兆業(yè)的總部位于深圳，其以舊改起家，旗下的舊改項(xiàng)目遍及珠三角的主要城市。截至2017年年末，佳兆業(yè)擁有舊改項(xiàng)目儲(chǔ)備占地面積約2400萬平方米。 但是，佳兆業(yè)此前從未進(jìn)入過西北市場。而西安作為西北地區(qū)的重點(diǎn)城市，成為佳兆業(yè)進(jìn)入西北市場的第一站。王家棚則是其在西安第一個(gè)洽購的項(xiàng)目。西安對佳兆業(yè)來說，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。 西安曾是全國城中村最集中的省會(huì)城市之一。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在西安的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，曾經(jīng)存在624個(gè)村莊，占地面積達(dá)57.3萬畝，其中被官方界定為城中村的就有326個(gè)，占地面積達(dá)21.6萬畝。 2007年《西安市城中村改造管理辦法》實(shí)施以后，西安城改進(jìn)入了全面發(fā)展階段。有媒體采訪了消息人士稱，“城改項(xiàng)目曾占據(jù)西安樓市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。” 不過，巨大市場背后是西安城改項(xiàng)目的難開發(fā)的困局。 城改項(xiàng)目的復(fù)雜程度眾所周知，城改項(xiàng)目需要先取得政府批復(fù)，對土地進(jìn)行確權(quán)、拆遷，最后走土地報(bào)批流程。一般來說，需開發(fā)商先建安置房、再配建商品。同時(shí)，城改項(xiàng)目監(jiān)管涉及城改辦、規(guī)劃局、國土局、房管局等多個(gè)部門，管理程序復(fù)雜，漏洞頗多。 而西安自推行城改以來，其政策不斷改變，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)的城改項(xiàng)目都是“未取證的項(xiàng)目”，還有不少項(xiàng)目開發(fā)商，打折擦邊球進(jìn)行違規(guī)售房，以緩解緊張的資金鏈。 在西安城改的過程中，本土很多房企逐漸崛起，但是在2013-2015年樓市降溫之時(shí)，樓盤停工的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，甚至天地源、中登、隆基、宏府等陜西地產(chǎn)界的知名房企，都一度陷入城改項(xiàng)目的泥潭之中。有消息稱，西安城改項(xiàng)目爛尾率比完工率還高，而其主要原因就是缺乏資金的支持。 2018年10月，因進(jìn)入到多個(gè)城改項(xiàng)目而難以自拔的中登集團(tuán)，因?yàn)樯嫦与[匿財(cái)產(chǎn)被查，涉案標(biāo)的20余億。有人甚至表示，西安每棟爛尾樓背后其實(shí)都有一個(gè)“中登”。 在業(yè)內(nèi)，提及西安的城改，多數(shù)房企都表示“唯恐避之不及”。 但是近兩年隨著西安房價(jià)的上漲，也不斷有國內(nèi)知名房企前來尋求巨大的市場。而西安市政府也為了解決眾多爛尾樓，開始向有資金實(shí)力的房企尋求合作。 2017年，萬科有超過10個(gè)項(xiàng)目有合作背景，其中不乏原城改項(xiàng)目。去年2月，龍湖地產(chǎn)以4.6億拿下西安城南清涼山附近四宗城改地塊。此外，碧桂園、華遠(yuǎn)、恒大、云南城投等在與本土房企聯(lián)姻的過程中，近幾年合作的項(xiàng)目中也不乏原本是城中村改造而來的地塊。 而作為“舊改王”，有擅長重新開發(fā)爛尾樓的佳兆業(yè)自然是不會(huì)放過這塊巨大的蛋糕。 佳兆業(yè)的“重生”？ 2015年，經(jīng)歷了鎖盤危機(jī)、涉腐傳聞、掌門人郭英成遠(yuǎn)遁香港、債務(wù)違約等一系列表明局后，佳兆業(yè)一下子背負(fù)了約650億的債務(wù)，一度陷入了生死邊緣。 隨著郭英成的回歸，停牌了700多天的佳兆業(yè)在一次性發(fā)布了2014年至2016年之間積欠的5份業(yè)績報(bào)告，終于在2017年3月27日，獲得了復(fù)牌的機(jī)會(huì)。 此前接近完成對佳兆業(yè)收購的融創(chuàng)董事長孫宏斌曾預(yù)言：“佳兆業(yè)復(fù)不了牌，它的年報(bào)永遠(yuǎn)出不來。”而在公眾面前消失三年的郭英成公開現(xiàn)身后感慨：“我們發(fā)現(xiàn)我們的命真的很好，運(yùn)氣也不錯(cuò)。公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優(yōu)質(zhì)資源，特別是土地，這是最大的關(guān)鍵。” 然而就在這兩年間，萬科、恒大等公司已經(jīng)成為房企的第一梯隊(duì)。剛剛復(fù)牌的佳兆業(yè)還在為自己的債務(wù)操碎了心。 為了解決650億的債務(wù)問題，佳兆業(yè)向眾多金融機(jī)構(gòu)求救，最后中信銀行、平安銀行、信達(dá)資產(chǎn)、中植系等金融機(jī)構(gòu)出手相救，盤活重啟了被封項(xiàng)目，也讓舊改項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)得以進(jìn)行。 但是，這樣的救助也不是免費(fèi)的，上述的金融機(jī)構(gòu)多以股權(quán)投資的方式，入股了佳兆業(yè)旗下的多個(gè)項(xiàng)目。比如，中信信托通過持有佳兆業(yè)旗下鴻利金融99%股權(quán)，間接拿到佳兆業(yè)位于南山蛇口東角頭一宗17萬平方米的土地權(quán)益。平安與佳兆業(yè)設(shè)立了嘉興平佳公司，并介入佳兆業(yè)深圳橫崗等多個(gè)舊改項(xiàng)目；而信達(dá)與佳兆業(yè)合作成立的私募基金，并介入佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)坂田街道的舊改項(xiàng)目。 然而即便如此，佳兆業(yè)集團(tuán)的負(fù)債率依然很高。 據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)年報(bào)顯示，截至2017年底，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.9%，總借款約1112億元，有息負(fù)債加權(quán)平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須于1年內(nèi)償還，約179億元須于1-2年內(nèi)償還。此外，還有大額境外債將在2020年迎來第一批償還期。今年5月，佳兆業(yè)又被曝光拖欠4億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。 這一負(fù)債情況，在2018年公布的中報(bào)中并未得到過多的好轉(zhuǎn)，報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)總借款約為人民幣1096.21億元，其中183.05億元須于一年內(nèi)償還、約231.53億元須于一年至兩年內(nèi)償還、約450.09億元須于兩年至五年內(nèi)償還，及約231.545億元須于五年以后償還，公司主體資產(chǎn)負(fù)債率同比下降了2.02個(gè)百分點(diǎn)后，依然高達(dá)84.96%，而凈負(fù)債率在大幅下降42個(gè)百分點(diǎn)之后，依然高達(dá)258%。 根據(jù)佳兆業(yè)的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其業(yè)務(wù)依然聚焦于一二線城市，截至2018年6月底，佳兆業(yè)的全國總土儲(chǔ)約為2216萬平方米，其中87%位于一、二線城市。在2018年上半年合約銷售的分布中，大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目成為銷售主力，貢獻(xiàn)達(dá)到了55%。 不爭的事實(shí)是，目前一二線城市的地價(jià)已經(jīng)居高不下。而從今年年初就有不少聲音表示，佳兆業(yè)的“舊改土地”是佳兆業(yè)未來的護(hù)城河。 在大灣區(qū)之后，拓展市場成為佳兆業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 困在西安城改的“坑”中 2017年8月，佳兆業(yè)地產(chǎn)西安公司正式成立，首個(gè)運(yùn)作對象就是王家棚舊村改造項(xiàng)目。 2018年6月，“新時(shí)代 新經(jīng)濟(jì) 新西安——2018香港—西安投資環(huán)境推介會(huì)暨重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式”在香港舉行。會(huì)上，西安市政府與香港企業(yè)代表簽署22個(gè)重大項(xiàng)目協(xié)議，其中就包括與佳兆業(yè)集團(tuán)簽署的閻良佳兆業(yè)文旅城、臨潼佳兆業(yè)足球小鎮(zhèn)、碑林八仙宮片區(qū)綜合改造三大項(xiàng)目。 據(jù)悉，佳兆業(yè)還決意擴(kuò)大在西安的投資布局，并且預(yù)計(jì)未來幾年會(huì)有達(dá)到數(shù)千億元的投資。 只是沒想到在第一個(gè)項(xiàng)目上，佳兆業(yè)就遇到了困境。 城改項(xiàng)目離不開當(dāng)?shù)卣闹С帧＞图颜讟I(yè)而言，之所以能成為深圳的“舊改王”，也是得益于深圳市出臺(tái)的政策的推動(dòng)。而西安的情況卻有些復(fù)雜，在《2017年中國地方政府信用綜合質(zhì)量排序》中，西安地方主體負(fù)債率常年在150%左右，償債風(fēng)險(xiǎn)值在各大主要城市中排名倒數(shù)第6位。 而這似乎就是棚改最忌諱的事。地方政府貨幣化安置能力不足，合作企業(yè)必須訴諸銀行，雖然貨幣化安置貸款難度不高，利息不高，但依然有需要償還的一天。 目前，佳兆業(yè)已經(jīng)深陷在王家棚村的項(xiàng)目中，如果西安的首個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)不利，勢必也會(huì)影響到未來佳兆業(yè)在西安乃至整個(gè)西北的發(fā)展。[詳情]
“爛尾樓改造專業(yè)戶”遭村委會(huì)攪渾水？佳兆業(yè)VS興正元“血濺”西安 時(shí)間財(cái)經(jīng)李洪力 2018年12月30日凌晨，一支約四五百人的隊(duì)伍攜載數(shù)輛大型鏟車、挖掘機(jī)來到王家棚項(xiàng)目東門，對施工現(xiàn)場進(jìn)行大規(guī)模破壞，據(jù)現(xiàn)場目擊者稱，西安興正元的強(qiáng)勢進(jìn)駐造成了佳兆業(yè)西安公司董事長都基凱以及多名村民受傷。 西安市未央?yún)^(qū)草灘地區(qū)東北方向的王家棚村上演這場武打片段，故事的兩位主角分別為西安興正元地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱西安興正元）和佳兆業(yè)，雙方圍繞王家棚項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的又一次正面交鋒。 佳兆業(yè)向媒體介紹，“佳兆業(yè)集團(tuán)強(qiáng)烈譴責(zé)興正元公司暴力沖擊項(xiàng)目、打傷無辜村民及我司員工的惡劣行為，我司正在積極尋求合法合規(guī)的途徑解決此事，相信西安市政府、未央?yún)^(qū)政府能夠公平公正的處理好該問題。” 西安興正元是一家名不見經(jīng)傳的西安本地房企。公開資料顯示，它成立于1993年，注冊資本3000萬元，其開發(fā)的興正元廣場曾是西安最大的純商業(yè)單體建筑，總建筑面積26萬平方米。實(shí)際控制人為鄭興，他于2017年擔(dān)任陜西省工商聯(lián)副主席，陜西省第十屆政協(xié)委員、陜西省第十三屆人民代表大會(huì)代表。 佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司成立于1999年，就在這一年佳兆業(yè)開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目“桂芳園”就是由爛尾樓而一炮而紅，逐步發(fā)展為一家大型綜合性地產(chǎn)企業(yè)，2005年，佳兆業(yè)接手“中國第一爛尾樓”——位于廣州的中誠廣場項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)冠以“爛尾樓改造專業(yè)戶”和“舊改專家”的名號(hào)。并于2009年在香港聯(lián)合交易所主板上市，2011年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)三十強(qiáng)。 佳兆業(yè)與西安興正元“混戰(zhàn)”并非首次。雙方已多次對簿公堂，一審佳兆業(yè)勝訴，二審西安興正元?jiǎng)僭V。目前，佳兆業(yè)還在上訴過程中，尚無定論。 佳兆業(yè)此次陷入開發(fā)權(quán)風(fēng)波的源頭也是因?yàn)闋€尾樓項(xiàng)目。王家棚項(xiàng)目原本是由西安市新里程投資有限公司承辦的，后來此公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，一直擱淺，佳兆業(yè)收購西安新里程后，離奇的是西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)單方面解除協(xié)議，又進(jìn)行了二次招商，最終確定了西安興正元為該項(xiàng)目的開發(fā)商。 相關(guān)法律人士對時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，村委會(huì)單方面解除與新里程簽訂的合作協(xié)議是否符合程序需進(jìn)一步考證，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)對該項(xiàng)目二次招標(biāo)是否符合程序也需進(jìn)一步考證。其中，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)扮演了重要角色。 誰在攪渾水？ 該事件要從10年前的城中村改造說起。 2009年，王家棚村獲準(zhǔn)實(shí)施城中村改造，涉及村民540戶，2039人。2011年，西安市新里程投資有限公司（簡稱西安新里程）被確認(rèn)為王家棚項(xiàng)目改造主體。 當(dāng)年，王家棚村獲得西安市城中村改造辦公室市城改發(fā)【2009】221號(hào)文《關(guān)于未央?yún)^(qū)王家棚村城中村改造方案的批復(fù)》，投資主體為西安新里程投資有限公司。 按照正常的拆遷流程，投資方應(yīng)該在2010年12月底前完成整村拆除，拆完將建立起整齊的樓宇、雙語幼兒園以及其他居民配套，然而美麗的藍(lán)景就此破滅。 據(jù)媒體報(bào)道，2015年西安新里程實(shí)際控制人孫瑞林去世，公司現(xiàn)金流斷裂，導(dǎo)致拆遷工作停滯，村民無法領(lǐng)到過渡費(fèi)，項(xiàng)目更成為一盤散沙，只能由政府墊付村民的救濟(jì)金。 為解決王家棚項(xiàng)目問題，西安新里程引進(jìn)舊城改造專家佳兆業(yè)作為合作方。2017年8月4日，雙方正式簽約將國民信托持有的西安新里程公司88.89%的股份轉(zhuǎn)讓至佳兆業(yè)。 據(jù)了解，佳兆業(yè)接盤后，僅用24天即解決500余戶村民拖欠8年之久的過渡費(fèi)。目前，累計(jì)350多戶村民已領(lǐng)取過渡費(fèi)超過7000萬元，佳兆業(yè)不僅補(bǔ)發(fā)原股東拖欠3年多的過渡費(fèi)，而且提前將過渡費(fèi)發(fā)放至2019年。 離奇的是，佳兆業(yè)集團(tuán)接盤后的第三天，王家棚村兩委會(huì)向新里程公司送達(dá)通知，單方面解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協(xié)議》。 2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)印發(fā)《王家棚村城改項(xiàng)目招商方案》，開始啟動(dòng)該城改項(xiàng)目的二次招商。深圳佳兆業(yè)集團(tuán)、陜西榮民集團(tuán)和西安興正元地產(chǎn)開發(fā)有限公司開始角逐。最終，西安興正元獲勝，但這一結(jié)果引來多方質(zhì)疑。 據(jù)村民向媒體介紹，通過了解除協(xié)議和招商方案的王家棚村代表大會(huì)均沒有通知全體村民。2017年9月16日，王家棚村民自發(fā)組織召開全體村民會(huì)議，撤銷王家棚村兩委會(huì)9月8日的招商決定，撤銷王家棚村兩委會(huì)8月7日解除與新里程合作協(xié)議的決議。 上述法律人士認(rèn)為，村民對二次招標(biāo)活動(dòng)、中標(biāo)結(jié)果均表示不知情，全村1300名村民有知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決定權(quán)。 在2018年的最后一天，也就是該事件發(fā)生的第二天，未央?yún)^(qū)召開王家棚村城改回遷安置工作專題推進(jìn)會(huì)，確保2019年3月底全面啟動(dòng)安置樓建設(shè)；同時(shí)，對城改回遷過程中涉黑涉訴問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅處置。 疑云重重 縱觀整個(gè)事件的始末，佳兆業(yè)與興正元到底孰是孰非？對此，無法下結(jié)論。但王家棚村兩委會(huì)在其中是一個(gè)主要的角色。 據(jù)村民介紹，2017年8月以前，王家棚村城改無人問津。現(xiàn)有大品牌開發(fā)商接手后，不僅第一時(shí)間發(fā)放了拖欠的過渡費(fèi)，并且去他們公司考察過，對他們的村民利益至上做法和回遷房的品質(zhì)非常認(rèn)可。早點(diǎn)讓有實(shí)力的開發(fā)商來改造王家棚村，也許我們早就回遷了。 那么疑問來了，既然有大品牌開發(fā)商前來接盤，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)為何偏偏在佳兆業(yè)入場后便啟動(dòng)二次招標(biāo)。西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)對該項(xiàng)目二次招標(biāo)是否符合程序？ 從品牌影響力、公司資金實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過這家名不見經(jīng)傳的興正元，為何在二次招標(biāo)中，興正元能夠順利中標(biāo)。 值得一提的是，按照規(guī)定，投標(biāo)單位需向街辦指定賬戶打入監(jiān)管資金4億元，但僅打款2億多元的興正元卻偏偏成為中標(biāo)者。 興正元與兩委會(huì)的微妙的關(guān)系引起了外界的質(zhì)疑。 據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，12月31日，王家棚200多名村民提交的關(guān)于《興正元公司操控賄選王家棚村委會(huì)及組織黑惡勢力強(qiáng)奪王家棚城改項(xiàng)目場地》的實(shí)名舉報(bào)信。據(jù)稱12月30日沖突事件中，西安興正元在沖擊王家棚項(xiàng)目場地時(shí)使用挖掘機(jī)拆除了場地部分圍墻，推翻了場內(nèi)8個(gè)活動(dòng)板房，造成多名村民受傷。 此外，該舉報(bào)信還稱，西安興正元操縱了2018年6月23日王家棚村委會(huì)選舉工作，以從城改項(xiàng)目中謀取利益。 如果這封舉報(bào)信陳述為真，西安興正元與兩委會(huì)或許真的要遭殃了。 據(jù)了解，正在推進(jìn)2020年前繞城高速內(nèi)棚戶區(qū)、城中村“三年清零”計(jì)劃的西安，在接下來2年時(shí)間必然會(huì)面對眾多棚戶區(qū)、城中村的改造，需要一大批有實(shí)力的企業(yè)參與到西安的棚改、城改中來。棚改、城改的周期性，以及對資金的壓力，很明顯是很多本土房企無法承擔(dān)的，最終還是需要一大批有實(shí)力的大牌房企參與。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果說此次王家棚改造項(xiàng)目的爭奪無法得到公平、合理的解決，必然會(huì)影響到品牌企業(yè)參與西安棚改、城改的積極性。對于城中村改造中的村民來說，當(dāng)城市更新的趨勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，最重要的是補(bǔ)償能否最大化、安置過渡費(fèi)能否按時(shí)足額發(fā)放、安置房能否早點(diǎn)交付。（時(shí)間財(cái)經(jīng)李洪力）[詳情]
佳兆業(yè)、興正元爭奪王家棚！西安城改爭奪戰(zhàn)的背后需要思考什么？ 來源： 地產(chǎn)房劍 佳兆業(yè)和興正元正在爭奪王家棚改造項(xiàng)目，這在西安地產(chǎn)圈已經(jīng)是公開的秘密。 只是，這兩周這個(gè)秘密公開化了。 2019年元旦前夕，一篇關(guān)于佳兆業(yè)、興正元在王家棚改造項(xiàng)目爭奪中，佳兆業(yè)西安公司相關(guān)負(fù)責(zé)人被打的文章，在微信朋友圈傳播； 今天（1月3日），《華商報(bào)》A3版刊登了一個(gè)整版的標(biāo)題為“興正元依然進(jìn)駐王家棚，村民安置樓建設(shè)工程正式啟動(dòng)”的軟文廣告。 至此，雙方在該項(xiàng)目的爭奪正式公開化。 王家棚城改項(xiàng)目的爭奪，其實(shí)很簡單： 2009年，王家棚獲得城改批復(fù)；2011年，西安市新里程投資有限公司被確定為王家棚改造主體，開始實(shí)施改造；2013年，新里城公司資金鏈斷裂；2015年2月后，村民的過渡安置費(fèi)停止發(fā)放。 轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2017年8月。 2017年8月7日，王家棚村兩委會(huì)向西安新里程發(fā)出解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協(xié)議》通知書。并于2017年8月31日，啟動(dòng)王家棚改造二次招商。 但對于與新里城公司解除改造協(xié)議、啟動(dòng)二次招商，“舊改專家”佳兆業(yè)表示不服。因?yàn)椋?017年8月4日，佳兆業(yè)收購了西安新里程88.89%股權(quán)，隨后全面接手項(xiàng)目管理工作，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。 參加二次招商的企業(yè)除了佳兆業(yè)、西安興正元外，還有陜西榮民集團(tuán)，最終確定了西安興正元地產(chǎn)開發(fā)公司為王家棚村新進(jìn)開發(fā)商。 對于二次招商結(jié)果，村民、佳兆業(yè)、榮民，均表示不服，認(rèn)為招標(biāo)過程涉嫌違規(guī)操作。 由此就有了佳兆業(yè)和興正元在王家棚改造項(xiàng)目中的爭奪。 在這個(gè)項(xiàng)目爭奪過程中，佳兆業(yè)接手王家棚項(xiàng)目后，向350多戶村民發(fā)放了超過7000萬元過渡費(fèi)，不僅補(bǔ)發(fā)了此前拖欠3年多的過渡費(fèi)，而且提前將過渡費(fèi)發(fā)放至2019年， 并且還解決了王家棚項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)和法律訴訟問題，與相關(guān)權(quán)益人洽談達(dá)成合作意愿和解決方案，其中一次性償還了陜西五建墊付的8000萬元工程款。 而在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，西安市政府官方關(guān)于王家棚項(xiàng)目的解釋稱，“興正元公司進(jìn)駐該項(xiàng)目后，一是已向村民發(fā)放過渡費(fèi)7500余萬元，過渡費(fèi)已發(fā)放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群眾自愿的前提下，優(yōu)先給每戶群眾‘一戶一套房’用于群眾自住，滿足不低于50%貨幣化安置率的要求和承諾，已梳理現(xiàn)房房源和期房房源400余套，并制定了選房方案，目前部分村民已選擇房屋登記和貨幣化安置，該項(xiàng)工作還在進(jìn)行中。” 2018年12月30日，也就是在王家棚改造項(xiàng)目奠基前夕，圍繞項(xiàng)目控制權(quán)，佳兆業(yè)、興正元雙方在工地上發(fā)生了沖突。 由此就有了最近一周雙方矛盾的公開化。 佳兆業(yè)、興正元所爭奪的王家棚改造項(xiàng)目，錄屬于未央?yún)^(qū)管轄范圍。 該項(xiàng)目西側(cè)緊鄰未央湖，東側(cè)緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，東側(cè)周邊的地塊也正是傳言中的西安萬達(dá)城項(xiàng)目用地。地塊所在區(qū)域，屬于未央湖別墅區(qū)，周邊有多個(gè)別墅項(xiàng)目分布。 2018年9月，央企中國金茂以7.77億元摘得浐灞生態(tài)區(qū)啟源二路以北、北辰大道以西117.379畝住宅、商服用地，容積率1.2-1.5，折合地價(jià)662萬元/畝，樓面價(jià)6621元/平米。 中國金茂所摘得的地塊，位于王家棚改造項(xiàng)目南側(cè)。由此可見王家棚改造項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值所在！由此也就不難理解佳兆業(yè)、興正元爭奪該項(xiàng)目控制權(quán)的原因所在了。 王家棚改造項(xiàng)目到底有多少不可告知的秘密？對此，我們不知道。 佳兆業(yè)與興正元到底孰是孰非？對此，我們也不能下結(jié)論。 但可以肯定的是，正在推進(jìn)2020年前繞城高速內(nèi)棚戶區(qū)、城中村“三年清零”計(jì)劃的西安，在接下來2年時(shí)間必然會(huì)面對眾多棚戶區(qū)、城中村的改造，需要一大批有實(shí)力的企業(yè)參與到西安的棚改、城改中來。棚改、城改的周期性，以及對資金的壓力，很明顯是很多本土房企無法承擔(dān)的，最終還是需要一大批有實(shí)力的大牌房企參與。 如果說此次王家棚改造項(xiàng)目的爭奪無法得到公平、合理的解決，必然會(huì)影響到品牌企業(yè)參與西安棚改、城改的積極性。 此前，在西安已經(jīng)有幾家全國性大牌地產(chǎn)企業(yè)受困于西安棚改、城改的復(fù)雜性，例如：已經(jīng)流產(chǎn)的金地大寨路項(xiàng)目（金地·格林格林）。而這一次，全國“舊改專家”佳兆業(yè)在西安涉足的第一個(gè)項(xiàng)目，同樣受挫于西安城改。由此，必然很可能影響到佳兆業(yè)在西安的繼續(xù)投資規(guī)模。 除此之外，從2017年到2018年，西安市場上多個(gè)原計(jì)劃入市的新盤一直沒能入市，也與其城改的復(fù)雜性有關(guān)。這種復(fù)雜性既包括土地轉(zhuǎn)性、村民安置，也包括規(guī)劃調(diào)整、手續(xù)辦理等等。 而在這個(gè)過程中，對于城中村改造中的村民來說，當(dāng)城市更新的趨勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，最重要的是補(bǔ)償能否最大化、安置過渡費(fèi)能否按時(shí)足額發(fā)放、安置房能否早點(diǎn)交付。[詳情]
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