“舊改王”佳兆業(yè)進(jìn)不了西安城？

　　來(lái)源：環(huán)球老虎財(cái)經(jīng)     韓理 

　　以舊城改造起家的佳兆業(yè)，在經(jīng)過(guò)兩年多的停牌，復(fù)牌后稍作調(diào)整就一頭扎進(jìn)了大西北。西安是西北的重要城市，對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)意味著巨大的市場(chǎng)蛋糕，而這塊蛋糕已經(jīng)吸引了萬(wàn)科、龍湖、華僑城等一批外地房企的垂涎。只是沒(méi)想到，就在佳兆業(yè)準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，追回“遺失的兩年”的時(shí)候，西安的首個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)就出現(xiàn)了問(wèn)題……

　　2018年12月30日，一支約四五百人的隊(duì)伍攜載數(shù)輛大型鏟車、挖掘機(jī)浩浩蕩蕩來(lái)到西安未央湖街道王家棚項(xiàng)目東門，對(duì)佳兆業(yè)舊城改造項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模破壞并引發(fā)“全武行”。

　　根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，機(jī)械所經(jīng)之處，車輛和臨時(shí)建筑物皆被損壞，佳兆業(yè)西安公司董事長(zhǎng)以及多名當(dāng)?shù)卮迕袷軅?/p>

　　爭(zhēng)執(zhí)的雙方分別是有著“舊改王”之稱的佳兆業(yè)和西安興正元地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。而爆發(fā)沖突的原因則是兩家公司對(duì)于王家棚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理權(quán)的歸屬存在爭(zhēng)議。

　　而在元旦期間，網(wǎng)傳一份佳兆業(yè)以阻撓一帶一路進(jìn)程為主旨的舉報(bào)信流傳，訴諸當(dāng)?shù)卮甯刹孔钃纤痉ü?/p>

　　佳兆業(yè)在2017年復(fù)牌后從西安新里程手中接過(guò)了王家棚村的城改項(xiàng)目，這是佳兆業(yè)在西安的首個(gè)城改的項(xiàng)目，其意義和作用可想而知。然而就像剛出獄的老人，面對(duì)棚改“山頭林立”的局面，不免顯得有些水土不服。

　　城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)爭(zhēng)議未了

　　未央?yún)^(qū)之名，取自區(qū)內(nèi)漢代未央宮遺跡，寓意“繁榮興盛，不盡不衰”。未央?yún)^(qū)下轄212個(gè)行政村，299個(gè)自然村，31個(gè)社區(qū)，構(gòu)成了西安獨(dú)特的城中村風(fēng)景線。佳兆業(yè)的“爭(zhēng)議項(xiàng)目”王家鵬改造，便位于此間。

　　據(jù)悉，王家棚村是于2009年獲準(zhǔn)實(shí)施城中村的改造。2011年西安新里程投資有限公司被確認(rèn)為王家棚項(xiàng)目改造主體。王家棚村項(xiàng)目設(shè)計(jì)框架村民540戶，2039人，新里程公司累計(jì)投入4.6億用于村民拆遷補(bǔ)償安置及項(xiàng)目前期工作。

　　按照正常的拆遷流程，投資方應(yīng)該在2010年12月底完成整村拆除，然而2013年開(kāi)始，西安新里程公司的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問(wèn)題，2015年西安新里程的實(shí)控人孫瑞林去世，公司現(xiàn)金流斷裂，從而導(dǎo)致了拆遷工作的停滯。

　　2017年8月，復(fù)牌后的佳兆業(yè)收購(gòu)了西安新里程88.89%的股權(quán)，開(kāi)始推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。

　　問(wèn)題由此開(kāi)始。就在佳兆業(yè)接手西安新里程的王家棚村項(xiàng)目后，王家棚村兩委會(huì)向西安新里程發(fā)出解除《西安市草灘街道辦王家棚村改造合作協(xié)議》通知書(shū)。

　　2017年8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會(huì)印發(fā)《王家棚村城改項(xiàng)目招商方案》開(kāi)始啟動(dòng)王家棚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的二次招商。

　　參加二次招商的企業(yè)除了佳兆業(yè)、西安興正元外，還有陜西榮民集團(tuán)，最終確定了西安興正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為王家棚村新進(jìn)開(kāi)發(fā)商。

　　這一操作引起了多方爭(zhēng)議。

　　王家棚村的村民認(rèn)為，接觸協(xié)議和招商方案均未通知全體村民，2017年9月16日，王家棚村民自發(fā)組織召開(kāi)全體村民會(huì)議，撤銷王家棚村兩委會(huì)9月8日的招商決定，撤銷王家棚村兩委會(huì)8月7日解除與新里程合作協(xié)議的決議。

　　參與二次招標(biāo)的陜西榮民集團(tuán)則認(rèn)為該項(xiàng)目的招標(biāo)涉嫌違規(guī)操作。

　　爭(zhēng)議雙方已多次對(duì)簿公堂

　　而對(duì)于已經(jīng)深度參與王家棚項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，更是不愿意放手。據(jù)悉，佳兆業(yè)在接手王家棚項(xiàng)目后，僅用24天即解決500余戶村民拖欠8年之久的過(guò)渡費(fèi)。向350多戶的村民發(fā)放了超過(guò)7000萬(wàn)元的過(guò)渡費(fèi)，不僅補(bǔ)發(fā)了此前3年多的過(guò)渡費(fèi)，并且提前將過(guò)度費(fèi)發(fā)放至2019年。截止2018年12月，佳兆業(yè)已投入股權(quán)收購(gòu)對(duì)價(jià)、村民過(guò)渡費(fèi)、償還債務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等總計(jì)十幾億元。

　　這對(duì)于2017年才恢復(fù)元?dú)獾募颜讟I(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)并不容易。

　　而在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)的留言板上，西安市政府官方關(guān)于王家棚項(xiàng)目的解釋稱，“興正元公司進(jìn)駐該項(xiàng)目后，一是已向村民發(fā)放過(guò)渡費(fèi)7500余萬(wàn)元，過(guò)渡費(fèi)已發(fā)放至2018年8月，保障村民生活；二是按照群眾自愿的前提下，優(yōu)先給每戶群眾‘一戶一套房’用于群眾自住，滿足不低于50%貨幣化安置率的要求和承諾，已梳理現(xiàn)房房源和期房房源400余套，并制定了選房方案，目前部分村民已選擇房屋登記和貨幣化安置，該項(xiàng)工作還在進(jìn)行中。”

　　各執(zhí)一詞的爭(zhēng)議雙方此后開(kāi)始對(duì)簿公堂。一審佳兆業(yè)勝訴，二審西安興正元?jiǎng)僭V，目前佳兆業(yè)還在申訴過(guò)程中。曾有媒體稱，佳兆業(yè)二審敗訴后函告上級(jí)政府，以拖慢“一帶一路”進(jìn)程的理由舉報(bào)西安市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)司法判決，導(dǎo)致法院作出誤判。

　　有意思的是，佳兆業(yè)隨后自己跳出來(lái)回應(yīng)，表示此消息不實(shí)假消息。

　　然而爭(zhēng)議一直未得到解決，因此出現(xiàn)了上述的那一幕。就在事件發(fā)生后的第二天，未央?yún)^(qū)召開(kāi)王家棚村城改回遷安置工作專題推進(jìn)會(huì)，確保2019年3月底全面啟動(dòng)安置樓建設(shè)；同時(shí)，對(duì)城改回遷過(guò)程中涉黑涉訴問(wèn)題，依法依規(guī)嚴(yán)肅處置。

　　“舊改王”啃上了硬骨頭

　　佳兆業(yè)的總部位于深圳，其以舊改起家，旗下的舊改項(xiàng)目遍及珠三角的主要城市。截至2017年年末，佳兆業(yè)擁有舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占地面積約2400萬(wàn)平方米。

　　但是，佳兆業(yè)此前從未進(jìn)入過(guò)西北市場(chǎng)。而西安作為西北地區(qū)的重點(diǎn)城市，成為佳兆業(yè)進(jìn)入西北市場(chǎng)的第一站。王家棚則是其在西安第一個(gè)洽購(gòu)的項(xiàng)目。西安對(duì)佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。

　　西安曾是全國(guó)城中村最集中的省會(huì)城市之一。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在西安的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，曾經(jīng)存在624個(gè)村莊，占地面積達(dá)57.3萬(wàn)畝，其中被官方界定為城中村的就有326個(gè)，占地面積達(dá)21.6萬(wàn)畝。

　　2007年《西安市城中村改造管理辦法》實(shí)施以后，西安城改進(jìn)入了全面發(fā)展階段。有媒體采訪了消息人士稱，“城改項(xiàng)目曾占據(jù)西安樓市的半壁江山，差不多在六年前有一半是城改用地。”

　　不過(guò)，巨大市場(chǎng)背后是西安城改項(xiàng)目的難開(kāi)發(fā)的困局。

　　城改項(xiàng)目的復(fù)雜程度眾所周知，城改項(xiàng)目需要先取得政府批復(fù)，對(duì)土地進(jìn)行確權(quán)、拆遷，最后走土地報(bào)批流程。一般來(lái)說(shuō)，需開(kāi)發(fā)商先建安置房、再配建商品。同時(shí)，城改項(xiàng)目監(jiān)管涉及城改辦、規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局等多個(gè)部門，管理程序復(fù)雜，漏洞頗多。

　　而西安自推行城改以來(lái)，其政策不斷改變，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)的城改項(xiàng)目都是“未取證的項(xiàng)目”，還有不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，打折擦邊球進(jìn)行違規(guī)售房，以緩解緊張的資金鏈。

　　在西安城改的過(guò)程中，本土很多房企逐漸崛起，但是在2013-2015年樓市降溫之時(shí)，樓盤停工的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，甚至天地源、中登、隆基、宏府等陜西地產(chǎn)界的知名房企，都一度陷入城改項(xiàng)目的泥潭之中。有消息稱，西安城改項(xiàng)目爛尾率比完工率還高，而其主要原因就是缺乏資金的支持。

　　2018年10月，因進(jìn)入到多個(gè)城改項(xiàng)目而難以自拔的中登集團(tuán)，因?yàn)樯嫦与[匿財(cái)產(chǎn)被查，涉案標(biāo)的20余億。有人甚至表示，西安每棟爛尾樓背后其實(shí)都有一個(gè)“中登”。

　　在業(yè)內(nèi)，提及西安的城改，多數(shù)房企都表示“唯恐避之不及”。

　　但是近兩年隨著西安房?jī)r(jià)的上漲，也不斷有國(guó)內(nèi)知名房企前來(lái)尋求巨大的市場(chǎng)。而西安市政府也為了解決眾多爛尾樓，開(kāi)始向有資金實(shí)力的房企尋求合作。

　　2017年，萬(wàn)科有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目有合作背景，其中不乏原城改項(xiàng)目。去年2月，龍湖地產(chǎn)以4.6億拿下西安城南清涼山附近四宗城改地塊。此外，碧桂園、華遠(yuǎn)、恒大、云南城投等在與本土房企聯(lián)姻的過(guò)程中，近幾年合作的項(xiàng)目中也不乏原本是城中村改造而來(lái)的地塊。

　　而作為“舊改王”，有擅長(zhǎng)重新開(kāi)發(fā)爛尾樓的佳兆業(yè)自然是不會(huì)放過(guò)這塊巨大的蛋糕。

　　佳兆業(yè)的“重生”？

　　2015年，經(jīng)歷了鎖盤危機(jī)、涉腐傳聞、掌門人郭英成遠(yuǎn)遁香港、債務(wù)違約等一系列表明局后，佳兆業(yè)一下子背負(fù)了約650億的債務(wù)，一度陷入了生死邊緣。

　　隨著郭英成的回歸，停牌了700多天的佳兆業(yè)在一次性發(fā)布了2014年至2016年之間積欠的5份業(yè)績(jī)報(bào)告，終于在2017年3月27日，獲得了復(fù)牌的機(jī)會(huì)。

　　此前接近完成對(duì)佳兆業(yè)收購(gòu)的融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌曾預(yù)言：“佳兆業(yè)復(fù)不了牌，它的年報(bào)永遠(yuǎn)出不來(lái)。”而在公眾面前消失三年的郭英成公開(kāi)現(xiàn)身后感慨：“我們發(fā)現(xiàn)我們的命真的很好，運(yùn)氣也不錯(cuò)。公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優(yōu)質(zhì)資源，特別是土地，這是最大的關(guān)鍵。”

　　然而就在這兩年間，萬(wàn)科、恒大等公司已經(jīng)成為房企的第一梯隊(duì)。剛剛復(fù)牌的佳兆業(yè)還在為自己的債務(wù)操碎了心。

　　為了解決650億的債務(wù)問(wèn)題，佳兆業(yè)向眾多金融機(jī)構(gòu)求救，最后中信銀行、平安銀行、信達(dá)資產(chǎn)、中植系等金融機(jī)構(gòu)出手相救，盤活重啟了被封項(xiàng)目，也讓舊改項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)得以進(jìn)行。

　　但是，這樣的救助也不是免費(fèi)的，上述的金融機(jī)構(gòu)多以股權(quán)投資的方式，入股了佳兆業(yè)旗下的多個(gè)項(xiàng)目。比如，中信信托通過(guò)持有佳兆業(yè)旗下鴻利金融99%股權(quán)，間接拿到佳兆業(yè)位于南山蛇口東角頭一宗17萬(wàn)平方米的土地權(quán)益。平安與佳兆業(yè)設(shè)立了嘉興平佳公司，并介入佳兆業(yè)深圳橫崗等多個(gè)舊改項(xiàng)目；而信達(dá)與佳兆業(yè)合作成立的私募基金，并介入佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)坂田街道的舊改項(xiàng)目。

　　然而即便如此，佳兆業(yè)集團(tuán)的負(fù)債率依然很高。

　　據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)年報(bào)顯示，截至2017年底，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.9%，總借款約1112億元，有息負(fù)債加權(quán)平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須于1年內(nèi)償還，約179億元須于1-2年內(nèi)償還。此外，還有大額境外債將在2020年迎來(lái)第一批償還期。今年5月，佳兆業(yè)又被曝光拖欠4億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

　　這一負(fù)債情況，在2018年公布的中報(bào)中并未得到過(guò)多的好轉(zhuǎn)，報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)總借款約為人民幣1096.21億元，其中183.05億元須于一年內(nèi)償還、約231.53億元須于一年至兩年內(nèi)償還、約450.09億元須于兩年至五年內(nèi)償還，及約231.545億元須于五年以后償還，公司主體資產(chǎn)負(fù)債率同比下降了2.02個(gè)百分點(diǎn)后，依然高達(dá)84.96%，而凈負(fù)債率在大幅下降42個(gè)百分點(diǎn)之后，依然高達(dá)258%。

　　根據(jù)佳兆業(yè)的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其業(yè)務(wù)依然聚焦于一二線城市，截至2018年6月底，佳兆業(yè)的全國(guó)總土儲(chǔ)約為2216萬(wàn)平方米，其中87%位于一、二線城市。在2018年上半年合約銷售的分布中，大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目成為銷售主力，貢獻(xiàn)達(dá)到了55%。

　　不爭(zhēng)的事實(shí)是，目前一二線城市的地價(jià)已經(jīng)居高不下。而從今年年初就有不少聲音表示，佳兆業(yè)的“舊改土地”是佳兆業(yè)未來(lái)的護(hù)城河。

　　在大灣區(qū)之后，拓展市場(chǎng)成為佳兆業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

　　困在西安城改的“坑”中

　　2017年8月，佳兆業(yè)地產(chǎn)西安公司正式成立，首個(gè)運(yùn)作對(duì)象就是王家棚舊村改造項(xiàng)目。

　　2018年6月，“新時(shí)代 新經(jīng)濟(jì) 新西安——2018香港—西安投資環(huán)境推介會(huì)暨重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式”在香港舉行。會(huì)上，西安市政府與香港企業(yè)代表簽署22個(gè)重大項(xiàng)目協(xié)議，其中就包括與佳兆業(yè)集團(tuán)簽署的閻良佳兆業(yè)文旅城、臨潼佳兆業(yè)足球小鎮(zhèn)、碑林八仙宮片區(qū)綜合改造三大項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，佳兆業(yè)還決意擴(kuò)大在西安的投資布局，并且預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)有達(dá)到數(shù)千億元的投資。

　　只是沒(méi)想到在第一個(gè)項(xiàng)目上，佳兆業(yè)就遇到了困境。

　　城改項(xiàng)目離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣闹С帧＞图颜讟I(yè)而言，之所以能成為深圳的“舊改王”，也是得益于深圳市出臺(tái)的政策的推動(dòng)。而西安的情況卻有些復(fù)雜，在《2017年中國(guó)地方政府信用綜合質(zhì)量排序》中，西安地方主體負(fù)債率常年在150%左右，償債風(fēng)險(xiǎn)值在各大主要城市中排名倒數(shù)第6位。

　　而這似乎就是棚改最忌諱的事。地方政府貨幣化安置能力不足，合作企業(yè)必須訴諸銀行，雖然貨幣化安置貸款難度不高，利息不高，但依然有需要償還的一天。

　　目前，佳兆業(yè)已經(jīng)深陷在王家棚村的項(xiàng)目中，如果西安的首個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)不利，勢(shì)必也會(huì)影響到未來(lái)佳兆業(yè)在西安乃至整個(gè)西北的發(fā)展。

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責(zé)任編輯：常福強(qiáng)