京、津土地規(guī)則“異動” 個案還是松綁信號？

　　本報記者 張敏 北京報道

　　導(dǎo)讀

　　北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，在土地出讓規(guī)則中不實施限價，并不意味著銷售環(huán)節(jié)就可以隨意定價。按照現(xiàn)有規(guī)定，開發(fā)商在項目定價中，需參照自身的成本以及周邊同類項目的價格。如果企業(yè)定價過高，就不會通過預(yù)售證的審批。

　　1月10日，天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心宣布，取消“津濱開（掛）2012-13、14、15、16號地塊”中“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調(diào)整為可售住宅。這是全國首例獲準(zhǔn)租賃改銷售的情況。

　　此前一天，北京新推出的兩宗土地，一反常態(tài)地未設(shè)置銷售限價條款。

　　這種微妙的變化引起了市場關(guān)注。同部分城市做出的微調(diào)一樣，有分析人士將其視為樓市調(diào)控松綁的一種信號。

　　過去一年來，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性下降，土地市場交易明顯降溫，松綁調(diào)控成為不少從業(yè)者的訴求。此前，山東菏澤、廣州、珠海等地曾對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，但這種做法并沒有蔓延開來。北京、天津在土地規(guī)則的變化，是否意味著調(diào)控政策松綁？

　　規(guī)則變化均屬“個案”

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，天津上述四宗地塊位于濱海新區(qū)，于2012年11月14日出讓。招商以底價4.495億元斬獲這四宗土地。此后，泰達(dá)入股，雙方共同開發(fā)。

　　這四宗地塊均為住宅用地，其中包含可售部分和自持部分（即出租）。如今，開發(fā)商已將其打造成別墅項目，并已入市銷售。

　　近年來，隨著“租購并舉”住房制度的確立，包括天津在內(nèi)，各熱點城市密集推出租賃地塊，租賃型土地的交易規(guī)模大大增加。天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心并未公布此次調(diào)整的原因，但此舉顯然屬于“逆流而上”。

　　某天津房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，當(dāng)天津于2012年出讓這幾宗地塊時，監(jiān)管層尚未提出“租購并舉”的說法，國內(nèi)也甚少有直接出讓租賃用地的做法。因此，濱海新區(qū)做出這一嘗試，有著先行先試的意義。

　　該人士認(rèn)為，天津允許這一項目“租賃改銷售”，應(yīng)是基于項目本身情況作出的調(diào)整，屬于個案。

　　北京的案例屬于另一種情況。1月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布2019年的第一次土地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告。其中，位于朝陽區(qū)孫河的兩塊住宅用地擬于近期掛牌出讓，并且兩宗地塊均不設(shè)定住宅銷售限價。

　　從2016年開始，北京提出“限房價、競地價”的土地出讓方式，即在土地出讓前，就限定了地價的上限和未來商品住房的銷售價格。此后，北京出讓的大部分地塊，都采用了這種方式。

　　中原地產(chǎn)指出，去年10月推出的石榴莊地塊和11月推出的延慶新城地塊，均未采用這種方式出讓。因此，此次兩宗地塊的出讓規(guī)則變化，并不是反常現(xiàn)象，當(dāng)然不意味著土地出讓規(guī)則的松綁。

　　北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，在土地出讓規(guī)則中不實施限價，并不意味著銷售環(huán)節(jié)就可以隨意定價。按照現(xiàn)有規(guī)定，開發(fā)商在項目定價中，需參照自身的成本以及周邊同類項目的價格。如果企業(yè)定價過高，就不會通過預(yù)售證的審批。

　　“以前北京也不在土地出讓中做銷售價格限制，都是通過預(yù)售環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。”該人士表示，主管部門會在各個環(huán)節(jié)對項目價格進(jìn)行限制，土地出讓只是其中一環(huán)。

　　謹(jǐn)慎投資仍是主旋律

　　過去一年來，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性下降。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)指出，2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達(dá)到13%。

　　易居克而瑞還表示，2018年TOP100企業(yè)拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相距甚遠(yuǎn)。百強(qiáng)房企在拿地上投資金額減少，整體投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。各梯隊來看，無一例外大幅下滑。

　　該機(jī)構(gòu)指出，“一方面是這些房企在2018年銷售規(guī)模增長較快，例如富力、金科早在2018年前十月業(yè)績就已經(jīng)突破千億，另一方面，對市場持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致房企在投資拿地上相對保守，如陽光城、泰禾、融信等企業(yè)拿地金額較去年下滑幅度較大。”

　　受此影響，2018年土地市場的平均樓面價溢價率都有所下滑，流標(biāo)、流拍現(xiàn)象明顯增多。比如，一向地塊推出便受到爭搶的上海、杭州、蘇州等熱點城市，都遇到了無人報名導(dǎo)致地塊流拍的現(xiàn)象。在土地市場較為火爆的三四線城市，土地整體溢價率也明顯下降。

　　到2019年，情況并未有明顯好轉(zhuǎn)，低溢價率仍是市場常態(tài)。

　　2018年12月以來，山東菏澤、廣州、珠海等地曾對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，并引發(fā)“松綁”的猜想。受訪者普遍認(rèn)為，北京、天津此番在土地出讓環(huán)節(jié)的微調(diào)，不能被視為“松綁”的延續(xù)。

　　易居克而瑞指出，“謹(jǐn)慎投資”仍是未來的主旋律。“當(dāng)前市場向下的趨勢并未出現(xiàn)實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，融資緊仍然是房企擴(kuò)張的攔路虎，多數(shù)城市市場也未明顯見底，地市、樓市繼續(xù)降溫是大概率事件。2019年無論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態(tài)度都將進(jìn)一步趨于保守，安全過冬成為房企的共識。”

　　前述北京房企人士表示，去年11月以來，房企融資閘門一度開啟至今，不少房企借機(jī)補(bǔ)充資金。但由于融資成本較高，這并不能改變企業(yè)在拿地和投資中的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　公開信息顯示，融創(chuàng)于1月11日擬發(fā)行的三年期6億美元的票據(jù)，年利率已達(dá)到8.375%，明顯高于此前一年多來大中型房企4%-6%的發(fā)債成本。力高集團(tuán)同日宣布，擬發(fā)行本金總額為2.5億美元的票據(jù)，年利率更是達(dá)到13.5%。

　　該人士表示，相比之下，未來并購市場將可能繼續(xù)旺盛。雖然有一定的潛在風(fēng)險，但由于并購市場拿地成本低，企業(yè)更傾向于使用這種方式。

責(zé)任編輯：李鋒