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　　天價豪宅出大事：3100萬定金，1分錢不退！李嘉誠也發話了：千萬別炒樓

　　中國基金報記者 凌云

　　香港樓市拐點已至？

　　近日，《南華早報》引述一份正式文件報道稱，一位買家放棄在香港山頂購買豪宅，并因此損失460萬美元（約合人民幣3100萬元）定金。

　　2018年12月31日，這位買家同意以7.22億港元（約合人民幣6.22億元）購買山頂豪宅項目Mount Nicholson的16號屋，但之后選擇中止交易。

　　有消息稱，這是香港房產市場陷入疲軟的最新跡象。

　　同時，香港首富、長和系資深顧問李嘉誠近日在被媒體問及對香港樓市的看法時，建議“買家量力而為”，并提示“千萬不要買來炒”。

　　棄購豪宅

　　神秘買家損失460萬美元定金

　　據了解，被棄購的房產位于全亞洲最昂貴的地段，是山頂豪宅Mount Nicholson的16號屋，面積7978平方英尺（約741㎡），擁有私人花園、屋頂平臺和游泳池。

　　2018年12月31日，這套房產以每平方英尺90484港元（約合人民幣85萬元/㎡）單價出售。相比之下，面積僅大了6平方英尺的17號屋，去年4月以7.8億港元（約合人民幣6.73億元）售出。

　　也就是說，僅僅過了8個月，這個樓盤總價就大降約5800萬港元。

　　對此，Mount Nicholson的聯合開發商會德豐（Wheelock & Company）表示并不清楚棄購原因，“我們嘗試過與買家取得聯絡。我們不知道買家為什么不再購買。”會德豐猜測，可能是因為融資問題。

　　會德豐確認，5%的定金將不會被退回，也不會透露買家的姓名或國籍。不過，交易是經過一名持有香港身份證的買家代表敲定的。

　　李嘉誠建議香港購房者量力而為

　　不要炒房

　　1月11日，香港首富、長和系資深顧問李嘉誠在出席長江集團周年晚宴前，對媒體表示，“今年世界經濟很復雜，大家都要小心點。”

　　在被問及對香港經濟的看法，李嘉誠說：“照道理全球經濟會差些，預計全球各國GDP都會出現低增長。”

　　而對于香港樓市近期的回調趨勢，李嘉誠維持其一貫看法，向購房者建議“買家要量力而為。”

　　“我應該盡我心講實話，量力而為啦，譬如香港的朋友，香港人買來自己住，分期付款沒有問題的話，那么你應該買，因為買來住，但是千萬不要買來炒，波動厲害的啦。”李嘉誠表示。

　　香港樓市從2018年下半年起急轉直下

　　實際上，類似前述的房產棄購并不是個案。據《南華早報》透露，2019年才剛剛開始，前9天香港樓市已經發生了9起棄購事件。有分析認為，這是香港房地產市場陷入疲軟的最新跡象。

　　自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”，是香港歷史上時間最長的房價上漲周期。但從去年下半年開始，香港樓市急轉直下。

　　香港樓宇買賣合約數據顯示，住宅樓宇成交量自2018年6月達到頂峰后，便開啟了下行趨勢。雖然10月小幅回升，但跌勢未改，12月的合約數據無論同比還是環比均大幅下降。

　　香港特區政府土地注冊處最新公布的數據顯示，香港住宅銷售量在2018年11月遭遇腰斬，12月環比下滑21%至2060套；與2017年同期的5337套相比，降幅高達61%。

　　在住宅銷售金額方面，2018年12月，香港住宅銷售總額僅為240.76億港元，而2017年同期為519.55億港元，同比大降約54%。

　　中原城市領先指數顯示，截至2018年12月28日，香港房價指數當月已降至174.37，環比下跌1.70%，而2018年11月的跌幅為3.43%。該指數已連續四個月下跌，是2016年以來持續時間最長的下跌。

　　香港房地產信息網站Dataelements數據顯示，截至2018年10月26日，香港去年已出現36起購房違約案例，而2017年全年僅出現9起。

多因素致香港樓市下跌

　　機構看空

　　根據哈里森地產周期理論，一個完整的房地產周期大概是18年。先是7年上漲，然后可能會發生一個短期下跌，之后經歷5年快速上漲和2年瘋狂，最后是歷時4年左右的崩潰。

　　按照哈里森的理論，香港樓市這一輪15年的上漲周期已經走完，接下來將進入最后一個階段。除了周期理論，眾多分析認為香港樓市如今的下跌背后還有多種因素。

　　1、美聯儲加息

　　香港實行聯系匯率制度，維持美元兌港元匯率7.8 ： 1左右。在美國長達十年的貨幣寬松政策下，匯率與美元掛鉤的香港只能跟隨美聯儲壓低利率。低利率帶來了香港樓市泡沫。

　　在美聯儲近年來不斷加息的影響下，2018年9月香港三大發鈔銀行提高按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優惠利率為基準的按揭利率至2.25%，多家香港商業銀行跟隨。彼時瑞銀預計，按揭利率未來還將上升50-75個基點，最終可能達到最高3.1%。

　　2、香港從資本流入轉向資本流出

　　資金流入是助推房價上漲的關鍵要素，但這一狀況正在改變。近年來美聯儲持續加息，讓香港面臨資本流出壓力。同時，以往不斷流入香港樓市的內地資金也在大幅縮減。

　　2018年的二、三季度，香港國際收支平衡表中的資本和金融項目，連續兩個季度出現大規模逆差，分別為935.42億港元和690.64港元。香港樓市也是在二季度后才開始掉頭向下。

　　數據顯示，2017年，內地投資香港住宅用地金額高達70億美元；而2018年上半年，這一金額僅8.35億美元，據此推算2018年全年投資額16.7億美元，不及2017年的25%。

　　3、香港政府增加土地供應、征收空置稅等舉措

　　2018年6月28日香港開征空置稅，對空置6個月以上的一手住宅將征收樓價5%左右的空置稅，給短期炒房者沉重一擊。據統計，截至2018年一季度末，香港空置的一手住宅約9000套，幾乎占每年新增住宅的一半，占預計供應量的9%。

　　與此同時，香港特區政府將加大土地供應。數據顯示，2000年至2017年，香港政府累計出讓土地301萬平方米，同期香港人口由549.9萬人增至646.3萬人，新增人口人均土地供應僅3平方米。

　　新一屆特區政府有意改變這一現狀。2018年12月31日，香港土地供應專責小組向特區政府的報告建議，優先研究及推展8個獲主流民意支持的土地供應選項，預計可提供3235萬平方米土地。一旦土地供應力度加大，香港房價勢必下降。

　　在一系列因素疊加影響下，機構紛紛看空未來香港樓市。高盛研報預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

　　里昂的一份報告指出，香港房地產市場正經歷15年來最差宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值都在沖擊樓市，隨著居民對房價負擔能力下降及可能惡化的市場情緒，未來一年房價或將出現15%的回調。

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責任編輯：謝海平