集體經營性建設用地入市，專家稱一二線租賃市場影響較大

　　21世紀經濟報道 21財經APP 宋興國 北京報道

　　據新華社消息，23日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，刪去了現行土地管理法中關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。

　　此外，現行城市房地產管理法關于城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”。

　　這認為意味著，長久以來，各界一直呼吁的集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價的法律障礙，即將被掃清。

　　規(guī)模多大？

　　目前農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。因此，宅基地、農村公益性公共設施用地與可直接入市的集體建設經營性用地是不同的概念。

　　在我國，集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農村集體建設用地。

　　其中，又以過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和招商引資用地為主。

　　不過，21世紀經濟報道了解到，從1999年《土地管理法》修改后，我國開始推行土地用途管制制度，逐漸關閉了集體建設用地從事非農建設的通道。經營性的建設用地增量減少，通過國有土地征收的園區(qū)工業(yè)化，逐漸取代了鄉(xiāng)村工業(yè)化。

　　因此，經營性集體建設用地入市所盤活的土地資源，主要是99年以前形成的存量為主。

　　這部分存量有多少？據調查推算，截止到2013年底，全國的集體經營性建設用地的面積約為4200萬畝，占全國建設用地總量的13.3%左右，宅基地的總面積約為1.7億畝，約占集體建設用地的54%左右。

　　不過，宅基地本身并不是經營用途，不在法律修改目前透露的內容以內。

　　影響幾何？

　　那么，此次法律層面在人大立法修法階段正式討論經營性建設用地入市問題，對城市土地供應和房地產市場將會造成哪些影響？

　　“小產權房還是不能轉正。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策對于集體建設用地的概念，明確提到了兩點。第一是主要是工業(yè)用途和商業(yè)用途，這可以擴展為共有用途、狹義上的商業(yè)用途、辦公用途等，而居住用途沒有提，實際上無論是銷售類型的商品房還是小產權房，本質上都是居住的概念，所以該政策和小產權關系不大。換而言之，松綁的是別的領域，小產權房的政策依然是嚴厲的。第二、此類用地強調了經營性用途。小產權本身也談不上經營用途，即便存在各類出租的概念，本身也是違法的，所以也談不上合法經營的概念。所以也沒有機會轉正。至于具體城市的調整，那么和具體城市小產權的政策有關，和此次土地管理法修正沒有關系。

　　也有分析人士指出，此次政策對一二線城市影響較大，尤其是租賃市場的租賃用地供應。

　　目前，盡管諸多主要城市已經在開展集體建設用地租賃住房建設，但總體供應被認為依然不足，作為經濟工作會議提到的“完善住房保障體系”的重要組成部分，通過修法確立集體經營性建設用地入市制度，對于增加此類供應有較大影響。

責任編輯：張恒