“高鐵改變城市”系列調查 高鐵催熱與調控降溫： 環滬樓市冷暖驟變錄

　　本報記者 唐韶葵 上海、蘇州、太倉、啟東報道

　　導讀

　　投資客來得快去得也快。高鐵和輕軌給環滬樓市帶來了投資客，兩年間房價一路飆漲；樓市調控趨嚴后，今年10月投資客似乎一夜間消失，環滬城市樓市遭遇寒潮。

　　市場預期變化之下，環滬樓市正上演“叫好不叫座”。盡管有高鐵利好，但隨著投資客的消失，環滬樓市正在一點一點走向下滑通道。

　　自2016年5月以來，上海炒房客溢出環滬城市，房價沉寂多年的蘇州突然猛漲，成為當年很多投資客津津樂道的事件。嘉興同樣備受關注，從6000多元/平方米的均價一路上漲至今，其下屬的桐鄉市、南湖區突破1.5萬元/平方米，平湖、秀洲、嘉善、海寧等幾個區、縣均價也漲到上萬元/平方米。

　　進入10月以來，環滬樓市出現明顯的供需斷層，庫存大增，去化速度卻大幅下降。除了普通客戶預期變化、投資客離場，還有來自上海遠郊的房價壓力。李明（化名）本想趁年底在環滬置業，被某品牌中介工作人員大力推薦青浦的葛洲壩玉蘭花園，該項目此前限價4.2萬元/平方米，然而由于房企主動調整了價格，有部分房源均價3.8萬元/平方米。

　　中原地產市場分析師盧文曦指出，環滬樓市的上漲主要依賴于上海溢出的投資客，但今年下半年開始出現了賣不動的信號，去化逐漸困難。他認為，這一輪環滬置業熱一部分是因為2016年“3·25”新政推高了上海買房成本，部分買家轉移至周邊城市。而隨著高鐵和輕軌的規劃出爐，交通便利度提升使得住在外地、工作在上海成為可能，比如花橋地鐵直接對接上海等。另外，由于已被國務院批復的《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》中，有不少周邊城市融入上海都市圈規劃，幾方面因素疊加使得周邊城市熱度提升。

　　環滬樓市轉冷

　　自從2016年3月上海實施限購措施以來，環滬樓市的溢出效應經久不衰。以昆山為例，房價從2016年的1萬元/平方米左右，漲至2018年的3萬元/平方米左右，某項目由于限價，遠低于周邊二手房，甚至出現萬人參與搖號搶房；今年國慶節期間開盤的太倉恒大童世界，盡管均價1.6萬元/平方米，相比周邊一手房高了近2000元/平方米，并且原計劃推出的首付分期，由于客戶熱度較高而臨時取消，但近兩個月來，依然去化了10多億貨值。

　　泰禾在蘇州的姑蘇院子是去年1月首開的，一直到今年一季度都賣得不溫不火，今年春節后，泰禾營銷方案全盤更換，項目自今年 5、6月開始發力，45天賣了10.5億；據項目銷售人員透露，1-8月認購總量大概320多套，9月加推了一次又賣了5億貨值。

　　但在樓市分化中，昆山的成交已進入下行通道。2018年以來，昆山樓市月均成交一直在2000套上下浮動，三年前上海限購第一年導致的昆山月均上萬套以上成交量的光景不再。昆山今年上半年成交一直在2500套上下浮動，到了8月，成交突然暴漲至3520套， 9月成交較8月有所下滑，10月繼續下行，僅成交2193套。

　　很顯然，從距離來判斷，環滬城市中，與上海接壤的第一圈層當屬啟東（距上海102公里）、太倉（距上海52公里）、昆山（距上海60公里），其中太倉比昆山市中心到上海人民廣場還要近8公里，而相比上海遠郊的臨港新城（74公里）、金山新城（68公里）到上海市中心的距離則更近了。

　　吸引投資者的地方，還在于這幾個城市的高鐵、輕軌規劃。以太倉為例，根據今年9月江蘇重新提出并公示的江蘇省鐵路規劃《江蘇省長江經濟帶綜合立體交通運輸走廊規劃（2018-2035年）》，滬通鐵路二期工程（太倉至四團段）已獲批，加上新建碩放機場-常熟-太倉-上海線（錫太城際軌道），高鐵的規劃、實施對城市總體規劃用地布局，使得沿線城市的發展獲得了想象空間。

　　21世紀經濟報道記者在太倉某售樓處見到銷售人員林東（化名），他此前在上海工作，因為公司有代理項目在太倉，而自己是太倉人，便主動申請回了太倉。林東已購車，前幾年在上海還小有積蓄，回太倉后也準備買房。他透露，自己還是很喜歡在上海工作，但是目前上海樓市“不好做”。高鐵和輕軌開建之后，林東感覺太倉發展空間大增。與林東想法差不多的房地產銷售人員不少，他們在樓市特殊時刻紛紛選擇回鄉置業兼尋找新的發展機會。

　　實際上，環滬樓市均出臺了不同程度的限購政策。比如太倉，非太倉戶籍家庭限購第二套房，通過提高首付比例、交易成本等來增加投資客的交易難度。

　　今年8月之后，湖州樓市進入下滑通道，市區部分區域的二手房價格開始回落，一二手倒掛幅度收窄，一些區域的新房價格也出現了下調，購房門檻的下降并沒有刺激成交，而是帶出了市場觀望情緒。個別樓盤的熱銷，也阻擋不了昆山樓市的下滑，9月昆山樓市成交環比8月下跌16.6%，10月成交環比9月下跌25%。

　　環滬樓市轉冷的另一個特征是土地流拍。下半年以來，湖州南潯區的宅地出現了大范圍的流拍現象。公開數據顯示，7月至今，南潯區總共出讓9幅宅地當中，僅有孔雀城以8.46億底價競得一幅地塊，其余均流拍。

　　供需斷層

　　“金九銀十”消失是今年樓市的一個普遍現象。進入11月份，開發商仍然持續往年的年度沖刺，以湖州為例，11月份的入市樓盤量依舊不減，仍有24個新、老項目推出。

　　2018年1-10月，昆山樓市庫存整體有所攀升，年初庫存66068套上升到10月的69461套，多出3393套，由于“金九銀十”新增預售的猛漲，加之成交量相對平穩，10月庫存達到年內峰值。與此同時，昆山新批預售12670套，為近三年來最高，9月新批6607套，比2016年樓市黃金期最高新批6578套還要高。嘉興同樣如此，11月初，獲批預售證的項目共有3248套房源待入市。

　　湖州樓市供應量增加的同時，價格開始下調。經過了前6個月的大漲之后，湖州樓市進入一個拐點，從7-10月的成交情況來看，湖州整體房價呈下跌趨勢。業內人士指出，環滬樓市價格階梯的消失，與供需斷層對應，此外消失的還有房企的高利潤。

　　據一名樓盤銷售人員透露，嘉興的精裝修新盤，在過往4個月逐漸消失。從7月開始至今，除了卓越瓏府之外，其余10余盤，全部毛坯出貨，其中包括三個金茂旗下的樓盤。這背后是，2017年“522土拍”中的8塊宅地，目前只有洪合的新大藍庭一個盤實現盈利并接近售罄。此外，還有佳源優優中環兩個項目，勉強算跑贏大市。

　　在這個過程中，投資客如何一點點退下舞臺？在上海從事中介銷售的楊冰潔（化名）2016年在嘉興投資了一套洋房，并于2018年中放盤，價格一再下調，直至回到成本價，也無人問津。記者了解到，經歷過幾個周期的投資客，心態已經相對成熟。有一些投資客在等待低點買入；更多的投資客，在環滬區域已買入幾套房，只能靜待“解套”。

　　啟東一度被認為是上海的后花園，恒大海上威尼斯也曾創下非常好的銷售業績，然而，兩家大房企在啟東的兩個在售樓盤，由于定位高端大戶型，也陷入了去化困境。

　　正如盧文曦所指，樓市很多利好的兌現，都有一個或長或短的過程，而且環滬城市投資客比較多，因此短期有透支后續成長空間的嫌疑。加上調控效果持續發揮作用，房價合理回歸是大趨勢，在此背景下，投資預期和意愿會有所轉變，從趨勢來看，震蕩下行的可能性非常高。臨近年底，房企也在為回籠資金做準備，近期一些周邊城市的成交熱或是今年最后一波行情，明年市場將面臨更大壓力。

責任編輯：李鋒