積極拿地擴張 保利地產有望回歸前三？

　　金姝妮

　　3月7日，保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）公布了2018年2月銷售簡報，前兩月實現簽約金額532.96億元，同比增長85.01%。

　　根據克爾瑞發布的《2018年1~2月中國房地產企業銷售TOP100榜單》，保利地產位列第四，排在前三名的碧桂園、恒大、萬科前兩月流量金額均已破千億。而整個2017年的銷售額排行榜中，保利地產和“碧恒萬”已拉開2000億元的差距。

　　拿地傾向二三線城市

　　保利地產1月15日、2月9日、3月7日分三次公布的房地產項目獲取情況顯示，共獲取項目53個，分布區域包括北京、廣州等一線城市，杭州、南京等二線城市，也不乏宜昌、開封等三四線城市。

　　保利地產一直以來的拿地策略都是堅持以北、上、廣等國家中心城市為核心的城市群區域布局策略。從最新公布的新增項目布局區域可以看出，在重點深耕珠三角、長三角、京津冀的城市群的同時，逐步在向中部、西部延伸。

　　中泰證券研報稱，根據保利地產公告，2018年1~2月其新增項目建筑面積約384.9萬平方米，總地價185.6億元（不含海外項目和舊改項目改造成本），同比增速分別為-18.3%、-10.1%。“在經歷了2017年較大力度的拓展之后，短期公司投資節奏有所放緩。從拿地區域來看，2018年1~2月新增項目49%位于二線及強三線城市（按建面）”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來保利地產還會持續加大對三四線城市的投資，享受三四線城市樓市崛起的紅利。

　　公布新增項目的同時，保利地產還公布了2018年累計新增借款情況，公告顯示，截至2018年2月28日，公司借款余額為人民幣2353.79億元，較2017年末借款余額2031.22億元增加322.57億元，2018年1~2月累計新增借款占2017年末未經審計凈資產1551.39億元的20.79%。

　　根據2017年三季度報，保利地產資產共計6326億元，負債共計5057億元，資產負債率為79%，相較于2016年三季度報的74%，上升5個百分點。

　　值得一提的是，保利地產“十三五”規劃提出“一主兩翼”戰略，即在房地產主業之外，以房地產金融和社區消費服務為兩翼。3月6日，保利地產與全球IT業務解決方案和服務巨頭——慧與（中國）有限公司達成戰略合作。依據戰略協議，雙方將以整合上下游產業鏈資源為抓手，圍繞大數據、云計算、智慧社區、智慧城市、物聯網建設等新領域開展項目合作。未來，雙方還將在產業合作、科技特色小鎮和產業合作基金等方面尋求更深層次的合作探索。

　　保利地產總經理劉平在致辭中表示，保利地產正在積極推進“一主兩翼”發展戰略，持續保持戰略定力，做實做大房地產開發經營主業基底，努力推進以房地產金融和消費升級服務為輔業的兩翼業務發展。保利地產未來將加大兩翼業務發展力度，積極布局金融、養老、教育、健康、產業等領域。

　　內部調整沖規模

　　“對未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”保利地產董事長宋廣菊在2017年12月底的股東大會上說。

　　保利地產此前發布的2017業績快報顯示，全年實現營業收入1450.36億元，較上年同期減少6.29%，實現簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%。

　　而克爾瑞排行榜顯示， 2017年碧桂園、萬科、恒大的銷售額分別為5508億元、5298.8億元、5009.6億元。在銷售規模上，保利地產和第一梯隊已拉開2000億元的差距。

　　去年底的股東大會上，宋廣菊還分析稱，目前前三的幾家房企能快速發展主要得益于三個原因，一是重點一二線城市調控，資金流向了碧桂園、恒大長期堅守的三四線城市，其亦因此獲得了市場紅利；其次則是民營企業機制較為靈活，可通過跟投、高薪制度聚攏人才；三是產品標準化。

　　從保利地產的一系列內部調整可以看出，其正在努力追趕5000億梯隊的腳步。2016年收購中航，2017年整合保利置業，設立項目跟投制度等。

　　整合保利置業，解決了其同業競爭問題。2017年11月30日，保利地產發布公告稱，擬以現金方式收購保利集團持有的保利（香港）控股有限公司50%股權。不過，保利地產只是間接收購了保利置業約20%的股權，保利地產董秘黃海表示，公司將不會直接并表保利置業，仍將由保利集團合并其財務報表。

　　“未來還會有更多的收購兼并大動作，助推保利地產快速發展。整個行業都在發展，萬科在大跨步走，保利也在走，我對保利未來的發展充滿信心。”宋廣菊說。

　　全國兩會召開前夕，中國保利集團公司黨委書記、董事長徐念沙在接受媒體采訪時透露，保利地產和保利置業正在進行股權調整。

　　2017年12月22日保利地產董事表決通過了《關于實施房地產項目跟投的議案》，同意公司實施房地產項目跟投方案，授權經營層制定相應細則并具體實施。單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%。跟投人員通過申購專項資管計劃或信托計劃等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔。保利地產董事、監事不參與跟投。

　　嚴躍進分析稱，跟投或和保利地產后續對區域公司逐漸放權的思路有關，更多的是為了配合保利未來較大規模的業績成長。不過，保利集團也要警惕地產業務整合中管理資源流失的可能。“對于保利來說，類似制度改革能否真正推進，關鍵是央企要放權，否則主動性還是很難展開的。”

　　記者就整合保利置業最新進展、三四線投資計劃、融資情況等問題致電致函保利地產董秘辦要求采訪，但截至發稿前，對方未做回復。

責任編輯：關海豐