馮侖：今后要擔心的不是房價過高，而是過低，不是買不起，而是賣不出

　　來源：馮侖風馬牛  文|馮侖

封面題圖|《超時空同居》

　　前些天，馮叔參加亞布力中國企業家論壇年會，在‘地產論壇’中，馮叔和其他幾位嘉賓一起探討了大家感興趣的話題。風馬牛的小伙伴們摘錄了馮叔的部分發言，分享給大家。

　　主持人：我們這個論壇的主題是‘房地產的下一個春天’。我覺得，在說‘春天’的時候，要把現在是什么季節搞清楚。春天是復蘇的季節，夏天是火熱的，秋天是簫瑟的，冬天是寒冷的。我想問大家，我們現在應該是個什么季節？

　　馮叔：我是比較樂觀的。我覺得一直是春天，春天是心動的季節時間。我這么認為，基于兩個原因。

　　第一，我看房地產，不完全看住宅。這么多年以來，很多人一直把住宅等同于房地產。實際上，住宅只是房地產的一部分，還有非住宅的部分。現在，住宅的增速在減緩，但是非住宅這部分實際上是在上升的，剛剛開始大規模往上走。從這個角度看，我覺得現在是‘房地產的春天’。

五大類的商業不動產現在都在發展

　　第二個，大家仔細再琢磨一下，信心是什么意思？就是相信你自己所想。你對自己的心思、自己琢磨的事、自己的判斷、自己對未來的觀察都相信，這才會是春天。你要是不相信，你永遠都是悲觀的。

　　我一直在看我們這個行業。很有意思，房地產行業在中國市場化了將近 30 年，有的企業轉型就轉了四五次。可是這個行業沒有被技術創造出新的期待。別的行業，比如說通訊，BB 機沒了、手機未來也可能沒了，但是房地產沒有出現這種事情。而且幾百年以來我們都是在固定的人造空間里造人、造車、造導彈，在固定的人造空間里生存、發展，也沒有人說我們將來會不在固定的人造空間里。

　　有充分的理由相信，只要這個基本事實不改變，我們的活是永遠干不完的。只要相信這個判斷，我覺得就應該一直樂觀。這個行業不應該出現這么強烈的讓人逃離的恐懼。至于到底是蓋結婚宴會廳還是蓋殯儀館，這不重要，這都是房地產。過去兩百年中，每一個時代房地產其實都挺好。所以我說一直都在房地產的春天。

因為相信，所以看見

　　主持人：在 2018 風馬牛年終秀里也談到了‘房子還能不能買’的話題，大家都很關心房價的問題。

　　馮叔：在脫口秀中，我開玩笑說，‘如果是撿的錢，你可以買，要是攢的錢，就先等一等’，大概是這個意思。然后這句話就被過度地關注了。其實現在來看，我認為房價已經不是問題了。

　　如果我們去看歷史資料，會發現早在 1989 年 2 月份，《人民日報》就寫了第一篇文章來談調控房價。那時候北京房價是多少錢？2500 元不到。結果大家關注了 30 年以后，北京的房價平均在 5 萬左右，人均住房面積是 35 平米左右，多數人都住進了新房。所以反過來看，如果‘房價’是個問題，在 2500 塊錢的時候就該停下來。

1989 年的報紙寫到：北京房價最高到了 2300 元，令人咋舌。

　　1949 年，城鎮人均住房面積 1.99 平方米，到改革開放前夕，人口由 4.5 億增加到 7 億，人均住房面積 1.8 平米，還下降了。那時候沒有人研究房價問題，都是配給的。

　　改革開放以后，我們從人均 1.8 平米干起，到 2018 年，40 年間人口增加了 1 倍，人均面積接近 40 平米。現在人均 GDP 也過了 8000 美金了，城鎮化率過了 50%。城市的人口增速都在放緩，一些城市甚至出現了負增長，空間格局大體也都確定了。在這種情況下，住宅基本上處在一個穩定的狀態。而且二手房的交易量會越來越高，尤其是在一線城市和強二線城市。在一線城市賣出 5 套房，只有 1 套新房，其余 4 套是二手房。

　　再加上人口出現了倒金字塔結構，再過幾十年，到了 90 后、00 后的爺爺奶奶都沒有了的時候，又會多出來多少房子？

　　既然供給都不是問題，房價也自然就不是問題。今后要擔心的不是房價過高，而是過低，不是買不起，而是賣不出。現在房子掛出去，能賣出去嗎？都操心賣不出。所以我覺得大家不用像過去一樣關注價格問題。

　　至于個人的生活，根據不同階段可以自己去規劃。比如賣掉北京一套房，小 1000 萬，到大理去，可以住別墅，手里還能有現金，可以旅游、可以投資……自己選擇就好。這么比的話，你說房價是高是低？人生的選擇已經很多樣了。所以我現在覺得房價不是問題了，市場怎么健康倒是個問題。

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責任編輯：李昂