近期山東菏澤因為取消限售政策，被大家認為“打響了政策松綁的第一槍”。此類松綁，既說明樓市下行的壓力在增大，也說明地方政府的調控權在增加。菏澤調控后，包括廣州等地也出臺了樓市松綁的政策，進一步改變了市場的預期。近期中央經濟工作會議的定調，也使得2019年各地樓市調控的基調更加明確。

　　一、樓市下行壓力倒逼政策放開

　　此次菏澤政策規定，取消了原來已有的限售政策。過去這個政策內容是，在菏澤所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書后，至少滿2年方可上市交易。非本地居民購房，政策更嚴，即限制轉讓時間不少于3年。

　　此類政策是否屬于當前樓市松綁的第一槍？若從今年政策內容看，此前包括蘭州、合肥和太原等地都有相應的松綁內容。換而言之，菏澤此類政策松綁不算是第一個。但是，若是從當前樓市下行和降溫的角度看，菏澤顯然是第一個。

　　從樓市階段的劃分看，今年1-8月份中國樓市的定調是樓市需要繼續嚴管。當時市場成交量和價格都還是比較熱的，樓市調控的基調也是嚴厲的，即需要繼續管控價格和市場秩序。不過到了9月份，雖然市場的供應項目比較多，但傳統的熱銷場面并沒有出現，市場明顯降溫了。此時樓市調控的基調是在變動的，尤其是兩次中央政治局會議，都沒有再提對樓市的管控。總結起來，這一波市場下行壓力有幾個特點。第一、密集推盤后的熱銷預期破滅了，很多城市和房企重新面臨市場高庫存的壓力。根據中國百城住宅庫存報告，當前三線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。第二、各類市場都存在降溫的態勢，比如說土地市場的流拍現象比較多，而全國35個城市酒店式公寓項目已經保持了連續5個月單月面積同比下跌的態勢。類似下行壓力自然也會倒逼相關地方政府松綁樓市政策。

　　二、原有政策促使政策放寬

　　除了市場下行以外，原有的政策也會促使政策有所放寬。菏澤此次對于政策放寬做了解釋。聲明認為，2017年11月份，菏澤市限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。而近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。這一聲明的核心內容是，限售政策影響了二手房的流動性。

　　回顧此類政策。2017年3月23日，廈門市住建部門發布樓市新規，要求新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。此類政策即為“限售令”，廈門也成為全國首個推出限售政策的城市。不過此類政策實施過程中，出現了很多問題。第一、其對于打擊炒房需求的效果是一般的，很多購房者其實不太理會此類政策。第二、此類政策后二手房的流動性受到了限制，可能會對部分房東有誤傷。所以菏澤此次松綁政策，思路是明確的，即認為當時倉促出臺此類政策，意義不大，需要松綁，進而可以減少不合時宜政策的負效應。

　　三、2019年地方調控主動權將增加

　　菏澤出臺政策后，包括廣州等城市也有了松綁的動作。類似松綁的邏輯都是類似的，即都和房地產市場的降溫等有關。從市場發展的邏輯看，近期各類下行的觀點還是比較多的。至少從近期各大券商和研究機構的觀點看，2019年全國商品房銷售面積或是負增長，這都會影響其他相關指標的走勢。而政策的瑕疵會進一步加大樓市下行的壓力，所以適時松綁也是有必要的。

　　當然，單純從政策制定來說，更需要關注政策調控的自主權。12月21日結束的中央經濟工作會議給予了更為明確的方向和指導思想。此次會議提出“堅持房地產因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”的內容。這句話有兩層含義。第一是“分類調控”的提法會轉變為“分類指導”的概念，后續中央對于樓市的直接干預和調控會減少，更多體現為指導的概念，而相關樓市調控的自主權將交給地方政府。第二是類似調控將強調各城市政府主體責任的考核。類似表態，沒有明確說政策是否松綁，但是把調控權更多地交給了地方政府。從市場走勢和經驗判斷看，各地在松綁樓市方面是有較大的主動性和意愿的，這都會促使2019年形成更多的政策松綁現象。

　　作者：嚴躍進

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