房企金融夢變奏曲

　　◎ 記者 孫婉秋 劉天天

　　圖蟲創(chuàng)意 圖

　　近日，一則“萬達向綠城出讓保險業(yè)務(wù)”的新聞引發(fā)市場對房企在金融業(yè)布局的關(guān)注。

　　隨著萬達網(wǎng)絡(luò)科技集團從萬達金融集團中獨立分拆，僅留下新萬達金融集團保險、投資等傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)，以及原萬達金融集團管理層的“出走”、飛凡的“謝幕”，再到如今保險業(yè)務(wù)的讓渡，市場一面唏噓萬達金融板塊的發(fā)展似乎與王健林最初的愿景越來越遠，一面詫異于萬達龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)下隱藏著的“金融王國”。

　　事實上，房地產(chǎn)企業(yè)涉足金融領(lǐng)域，是近年來房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化發(fā)展中較為重要的布局之一。

　　過去近十年間，泛海、恒大、綠地、華潤置地、萬科、萬達、泰禾、龍湖、寶能等房企均出現(xiàn)金融化趨勢，參股或控股銀行、保險、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等成了房企們實現(xiàn)金融夢的常規(guī)途徑。

　　有房企內(nèi)部人士對《國際金融報》記者直言，布局金融領(lǐng)域，除了追求多元化發(fā)展之外，還有一個很重要的原因在于增加融資渠道。

　　同策資管發(fā)布的《房企大金融布局全樣本研究及轉(zhuǎn)型趨勢》中曾將典型房企轉(zhuǎn)型金融的模式大體上分為了五類。

　　其中，泛海是以金融為第一主業(yè)的房企代表，榮盛發(fā)展和恒大則扛起了金融業(yè)務(wù)為主業(yè)之一的大旗，以金融業(yè)為副業(yè)的有保利地產(chǎn)和泰禾，世茂則是金融業(yè)為房企轉(zhuǎn)型工具的代表，而引入資本投資當(dāng)屬碧桂園。

　　構(gòu)建龐大而牢固的金融帝國是很多開發(fā)商的夢想，雖愿景一致，但發(fā)展結(jié)果千差萬別。有低調(diào)潛行恐高聲言夢者，有相繼賣出逐漸瓦解者，有家大業(yè)大樂享收獲者，亦有布局多起未成氣候者……

　　這其中，萬達或成為了逐漸瓦解者的代表之一。

　　萬達金融瘦身

　　不久前將文旅業(yè)務(wù)全盤賣給融創(chuàng)后，萬達的“甩賣”步伐還在繼續(xù)，不同的是，這次的接盤方是素來專注地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綠城。

　　12月17日，綠城中國公告稱，作價27.18億元將百年人壽保險股份有限公司（下稱“百年人壽”）11.55%的股權(quán)收入囊中。

　　公告中并未對賣方多加描述，僅稱賣方為中國注冊成立的股份有限公司，主要在中國從事商業(yè)、地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)及金融業(yè)。

　　這一模糊的身份引起了市場的高度關(guān)注，透過蛛絲馬跡間的信息堆積，外界推測這位“神秘”賣家或是萬達。

　　公開資料顯示，大連萬達集團股份有限公司持百年人壽9億股股份，占總股本的11.55%，而其余單一股東持股比例均在11%以下。結(jié)合上述條件，萬達的身影浮出水面。

　　對此，《國際金融報》記者向萬達方面求證，對方不予置評。

　　據(jù)悉，百年人壽成立于2009年，總部位于遼寧大連，是東北地區(qū)首家中資壽險法人機構(gòu)，主要從事提供人壽保險、健康保險、人身意外保險、再保險、獲批準使用自保費產(chǎn)生的所得款項及中國銀保監(jiān)會所批準的其他業(yè)務(wù)。目前公司已在全國開設(shè)20家省級分公司，累計擁有分支機構(gòu)330余家，全國主要省市戰(zhàn)略布局已基本完成。

　　百年人壽2017年末的綜合償付能力充足率為128.8%，2016年該數(shù)據(jù)為170.52%。償付能力充足率在2018年繼續(xù)下滑，據(jù)了解，截至2018年第一、第二、第三季度，百年人壽綜合償付能力充足率分別為109.89%、101.45%、103.77%。

　　這一數(shù)值顯然低于行業(yè)平均水平。此前，中國銀保監(jiān)會網(wǎng)站披露，2018年三季度末，納入其會議審議的178家保險公司的平均綜合償付能力充足率為245%。

　　除了綜合償付能力不足外，百年人壽的保險業(yè)務(wù)也處于下滑狀態(tài)中。

　　2018年第三季度數(shù)據(jù)顯示，百年人壽不僅保險業(yè)務(wù)收入較上季度減少約40%至68.7億元，凈利潤也銳減約60%至約1億元。

　　除了大股東萬達，百年人壽的二股東也頗具看點。

　　今年下半年以來，深陷債務(wù)違約危機的新光控股集團有限公司（下稱“新光集團”）出現(xiàn)在了百年人壽并列二股東的位置。據(jù)媒體報道，目前其所持有的百年人壽的部分股權(quán)已被質(zhì)押，因此有聲音指出，一旦上述股權(quán)被強行平倉，或?qū)Π倌耆藟郛a(chǎn)生影響。

　　如此來看，百年人壽的資質(zhì)算不上“優(yōu)異”，但這并未影響其交易“身價”。以截至2018年上半年百年人壽約51.15億元的經(jīng)審核資產(chǎn)凈值計算，此次交易估值的溢價率達360%。

　　當(dāng)然，這一溢價率放至行業(yè)內(nèi)來說并不高。對于此次收購，綠城方面表示，中國保險業(yè)的門檻高，人壽保險牌照擁有獨特的資本投資價值，加之中國壽險行業(yè)正迅猛發(fā)展，前景無量。此外，保險業(yè)務(wù)也符合綠城的未來戰(zhàn)略布局，為綠城今后加大在金融、健康等領(lǐng)域的布局打下基礎(chǔ)。

　　如果確認萬達為本次交易賣家，那這也意味著萬達在進一步收縮其金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，此外，萬達此次割舍掉的是其金融版圖中，最重要且業(yè)績貢獻最大的一塊。

　　不久前，有媒體曝出，萬達擬出售被外界視為打造互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)鏈的快錢支付業(yè)務(wù)，且快錢公司正陸續(xù)將其持有的多個萬達項目騰挪至萬達商管集團。

　　事實上，早在2014年，萬達集團以20億元收購快錢的同時，亦開始整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。金融業(yè)務(wù)晉升為其四大核心板塊之一，并被逐步打造成集飛凡（萬達“支付寶”）、快錢金服、征信、網(wǎng)絡(luò)小貸等于一體近乎全牌照的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。

　　彼時，萬達集團董事長王健林曾對金融板塊給予厚望。作為萬達未來輕資產(chǎn)商業(yè)轉(zhuǎn)型的重要組成部分，成立之初王健林便親自掛帥萬達金融平臺。

　　2015年上半年集團工作會議上，王健林就將銀行、證券、保險等三家公司的并購及萬達金融集團的組成列為工作要項。

　　“金融集團成立是萬達的一件大事，我對金融集團有很大期許，認為萬達未來價值最大的就是這一板塊。將來萬達文化集團的總市值和收入跟萬達商業(yè)有得一比，甚至有超過的可能，但我認為萬達金融將來比這兩家都大。”彼時，王健林毫不掩飾對金融板塊發(fā)展的期許。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“布局金融平臺的房企并不少見，一方面緣于轉(zhuǎn)型需求，另一方面也出于多元化盈利考慮?！?/p>

　　但不同于傳統(tǒng)金融，王健林的設(shè)想更為系統(tǒng)和龐大，萬達金融將和萬達商管、萬達電商結(jié)合，做真正的互聯(lián)網(wǎng)+金融。

　　資料顯示，在最新的組織架構(gòu)調(diào)整后，萬達將旗下的四大業(yè)務(wù)集團由“商業(yè)、文化、金融、網(wǎng)科”變更為“商管、文化、地產(chǎn)、金融”，金融仍為萬達核心業(yè)務(wù)板塊之一。

　　此番出售百年人壽后，萬達金融將不再擁有保險業(yè)務(wù)的金融牌照，僅剩投資、資管、網(wǎng)絡(luò)小貸、私募基金等業(yè)務(wù)板塊。

　　泛海成房企金融航母

　　在房企這個細分領(lǐng)域，相較于萬達金融業(yè)務(wù)的不斷“瘦身”，以中國泛?？毓?/a>集團有限公司（下稱“泛海集團”）為核心主體的泛海系在創(chuàng)始人盧志強的掌舵下于金融市場不斷低調(diào)潛行。

　　30多年前棄官下海，縱橫彼時風(fēng)頭正勁的房地產(chǎn)業(yè)完成原始資本積累，盧志強一手搭建的泛海系此后通過一系列令人眼花繚亂的資本運作，先后成為民生銀行、鄭州銀行、民生證券、民生信托、亞太財產(chǎn)、民生期貨、民生典當(dāng)、民生保險等金融機構(gòu)的股東，并將保險、銀行、證券、信托、典當(dāng)、融資擔(dān)保等多張金融牌照收入囊中。

　　相較于其他房企在金融板塊的淺嘗輒止，抑或是僅將金融作為副業(yè)，盧志強麾下的泛海集團的主業(yè)早已由地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)向了金融。

　　1996年，中國第一家由民營企業(yè)投資入股的商業(yè)銀行——中國民生銀行正式成立，泛海集團為59位創(chuàng)始股東之一，占股6.52%。

　　1999年，民生銀行上市前夕，雖然劉永好的四川新希望農(nóng)業(yè)股份有限公司（下稱“新希望”）以9.99%的股權(quán)占比一躍成為民生銀行的第一大股東，但有觀點認為，以9.42%的股權(quán)位居二股東的泛海集團或已“暗度陳倉”，與分別持有民生銀行7.96%、6.52%股權(quán)的中國船東互保協(xié)會（下稱“中國船東”）及中國有色金屬建設(shè)股份有限公司結(jié)盟。

　　在業(yè)界看來，與“盟友”一同投資參股以謀求金融機構(gòu)的實質(zhì)話語權(quán)，并隨后通過質(zhì)押、擔(dān)保、高位減持等方式充分發(fā)揮融資便利，最終用金融套現(xiàn)資產(chǎn)反哺實業(yè)曾是泛海系一貫的操作手法。

　　事實上，在2006年盧志強頂替劉永好擔(dān)任民生銀行副董事長后，當(dāng)年，據(jù)民生銀行的年報披露，泛海系及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在民生銀行的關(guān)聯(lián)貸款達33.86億元，占關(guān)聯(lián)貸款比重79.9%。

　　在盧志強的規(guī)劃中，一家民生銀行顯然不夠。

　　2002年4月，泛海集團出資2.4億元攜手中國船東，以第一大股東的身份加入正值增資擴股的黃河證券（后更名為“民生證券”）；同月，泛海系出資1.2億元，參與發(fā)起設(shè)立中國第一家民營股份制壽險公司——民生人壽，并成為其并列第一大股東，持股比例為14.45%；同年11月，泛海系通過旗下多家企業(yè)參與投資海通證券。這一年，泛海系還組建了民生典當(dāng)、民生保險經(jīng)紀公司。

　　此后，泛海集團繼續(xù)受讓并增資原山西物產(chǎn)期貨（后更名為“民生期貨”）、介入廣西北部灣銀行和中旅信托（后更名為“民生信托”）的重組。以上的種種動作都發(fā)生于集團層面，直至2014年，其對于金融領(lǐng)域的野心才在上市公司戰(zhàn)略層面展現(xiàn)。

　　2014年，作為泛海系的地產(chǎn)上市平臺，泛海控股股份有限公司（下稱“泛海控股”）表示，將轉(zhuǎn)型至“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”三立并舉的發(fā)展模式，以擺脫單純對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴。一年后，盧志強親自掛帥泛?？毓?，召集豪華金融班底，進一步向“金融全牌照”的目標進軍。

　　在將集團的金融資產(chǎn)裝進上市公司平臺的基礎(chǔ)上，泛?？毓蛇€持續(xù)擴充金融版圖。據(jù)悉，自2014年起，泛?？毓稍诮鹑陬I(lǐng)域的動作包括收購民生證券、民生信托和亞太財險、收購香港上市公司時富金融服務(wù)集團有限公司、出資收購民安財險、申請設(shè)立亞太再保險、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽等金融企業(yè)、通過民生金服控股搭建互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)、增持民生銀行、申請私募投資金融牌照等。

　　泛?？毓傻慕鹑谵D(zhuǎn)型在2018年繼續(xù)深入。

　　2018年1月，泛?？毓梢蚧I劃資產(chǎn)重大重組公告停牌，重組完成后，泛?？毓蓪⒉辉俳?jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　然而，3個月后，該計劃因“重組有關(guān)條件尚不成熟”流產(chǎn)。泛海控股表示，終止籌劃重組有部分原因是由于目前金融控股公司的監(jiān)管辦法未正式出臺，關(guān)于金融控股公司的股權(quán)管理、財務(wù)指標、治理結(jié)構(gòu)、風(fēng)險控制等監(jiān)管要求尚待進一步明確。

　　截至2018年上半年，泛?？毓煞康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)已從獨占鰲頭減弱至占當(dāng)期營收總額的22.4%，來自信托、證券、保險業(yè)務(wù)的收入則分別占32.3%、11.3%和33.8%。上述三類金融業(yè)務(wù)中，只有信托可與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相以抗衡，證券及保險業(yè)務(wù)今年上半年毛利率均為負數(shù)。

　　“河北地王”金融紀事

　　相較于盧志強的早早鋪墊，被業(yè)內(nèi)稱為“河北地王”的榮盛發(fā)展對于金融板塊的布局則要追溯到2010年。

　　2010年，榮盛發(fā)展發(fā)起設(shè)立榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理股份有限公司（下稱“泰發(fā)基金”），4年后，經(jīng)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會批準，該基金成為全國前100家完成備案的私募基金管理公司之一。2017年年報顯示，截至年底，泰發(fā)基金累計資產(chǎn)管理規(guī)模達到286.06億元。

　　2015年，榮盛發(fā)展的金融業(yè)務(wù)按下快進鍵。

　　一場聲勢浩大的發(fā)布會拉開了榮盛發(fā)展轉(zhuǎn)型的序幕，榮盛發(fā)展彼時在會上確立了“大地產(chǎn)、大健康、大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略格局。榮盛發(fā)展坦言，此舉是為了培育競爭新優(yōu)勢，強化盈利能力。2015年9月，榮盛發(fā)展以3.93億元認購河北銀行2.67%的股份，但同年其凈利潤下降24.87%。

　　2016年，榮盛發(fā)展的大金融板塊初具雛形。

　　當(dāng)年8月，榮盛發(fā)展與海南省發(fā)展等九家股東共同設(shè)立了南華財險，以13.5%的持股比例成為其第二大股東。一個月后，榮盛發(fā)展又與上海景輝投資共同設(shè)立規(guī)模為10億元的景林璟域基金，出資占比99%。2016年底，榮盛發(fā)展作為發(fā)起人，發(fā)起設(shè)立了遼寧振興銀行股份有限公司，其中榮盛中天實業(yè)有限公司為第一大股東，出資6億元，持股30%。

　　然而，金融板塊的持續(xù)推進并非給榮盛發(fā)展的業(yè)績帶來顯著提升。2018年半年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)依舊在榮盛發(fā)展的營收占比91.88%，物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和其他行業(yè)的營收占比分別為1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。金融業(yè)務(wù)的貢獻似乎無跡可尋。

　　對于房企頻頻在金融領(lǐng)域布局，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，當(dāng)前對于房企而言，布局金融業(yè)是大趨勢，這和地產(chǎn)業(yè)務(wù)是相互掛鉤的。

　　不過，嚴躍進同時強調(diào)，房企布局金融業(yè)依然需要謹慎。雖然當(dāng)前政策層面上有所放松，但仍然存在著調(diào)控風(fēng)險。此外，企業(yè)要防范金融業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)業(yè)務(wù)“糾纏不清”，因此房企進入后，需要注意金融業(yè)務(wù)的投入和投資方向。

責(zé)任編輯：趙子牛