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　　樂居財(cái)經(jīng) 林振興 發(fā)自北京

　　從歷次地產(chǎn)周期演進(jìn)路徑可以看到，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)反映消費(fèi)終端需求，需求上升帶動(dòng)房企拿地?zé)崆椋瑥亩M(jìn)行開工、銷售和施工，形成一個(gè)完整的閉環(huán)。

　　在新冠疫情夾擊下的這輪地產(chǎn)周期內(nèi)，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫不可逆轉(zhuǎn)，降溫時(shí)長(zhǎng)可能遠(yuǎn)超以往。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月業(yè)績(jī)創(chuàng)下近幾年來單月銷售的最低記錄，TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，其中超8成百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。

　　與此同時(shí)，房企受疫情期間銷售大幅下滑所致，投資節(jié)奏、投資力度均大幅放緩。截止至2月末，百?gòu)?qiáng)投資金額較去年同期下滑15%左右，且仍有超過三成企業(yè)未拿地。

　　眼下，雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都做好了度過漫長(zhǎng)寒冬的準(zhǔn)備，但突如其來的疫情還是對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理能力帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，唯有現(xiàn)金流充沛、融資能力強(qiáng)勁的房企才能踏準(zhǔn)周期波動(dòng)，迎接行業(yè)真正的春天。

　　去年躋身排行榜第九的世茂，正是憑借自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)觀在這輪周期中優(yōu)勢(shì)凸顯。截止2019年6月30日，世茂的賬面資金總額為522.3億元，未動(dòng)用銀行及交易所等金融機(jī)構(gòu)融資額度約400億元，不僅足以覆蓋一年內(nèi)到期的各種借款，還有一定的余額可以錯(cuò)配理財(cái)產(chǎn)品。

　　在2019年上半年，世茂積極獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的同時(shí)，總負(fù)債規(guī)模仍處于行業(yè)較低水平，凈負(fù)債率59.6%，連續(xù)第八年維持在60%以下，堪稱民營(yíng)房企的健康穩(wěn)健標(biāo)桿之一。

　　把握地產(chǎn)周期變化的能力，還將考驗(yàn)的是企業(yè)背后的綜合資本實(shí)力，而游刃有余的融資能力則成為世茂應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的強(qiáng)有力后盾。近年來，世茂持續(xù)探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，圍繞房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)各類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，形成了一套獨(dú)有的低成本模式，融資成本逐年降低，由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%。

　　穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策、充裕的現(xiàn)金流以及多元的融資渠道，讓世茂在境內(nèi)外資本市場(chǎng)具有良好的口碑和穩(wěn)健的形象，各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其紛紛看好。去年9月，穆迪將世茂房地產(chǎn)評(píng)級(jí)由Ba2上調(diào)至Ba1，展望“穩(wěn)定”。穆迪預(yù)計(jì)世茂通過一貫積極有效的現(xiàn)金流管理，能保持良好的流動(dòng)性和境內(nèi)外融資渠道。

　　至此，世茂還獲得了標(biāo)普“BB+穩(wěn)定”、中誠(chéng)信“AAA”以及聯(lián)合評(píng)級(jí)“AAA”等境內(nèi)外良好評(píng)級(jí)。這些評(píng)級(jí)在民營(yíng)地產(chǎn)公司行列，已經(jīng)是標(biāo)桿之一。

　　除了各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的充分認(rèn)可，世茂還獲得眾多券商“買入/優(yōu)于大市”的評(píng)級(jí)。2月27日，興業(yè)證券發(fā)布研報(bào)稱，世茂房地產(chǎn)具備優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，可以保持領(lǐng)先的銷售規(guī)模和增速；同時(shí)公司兼顧持有和周轉(zhuǎn)，投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富回報(bào)穩(wěn)定，強(qiáng)現(xiàn)金流管理財(cái)務(wù)政策穩(wěn)健，綜合實(shí)力強(qiáng)勁。

　　在此基礎(chǔ)上，興業(yè)證券預(yù)計(jì)世茂房地產(chǎn)2019-2020年的營(yíng)業(yè)收入分別為1120億元和1403億元，分別同比增長(zhǎng)31%和25%；核心凈利潤(rùn)為105-129億元，同比增長(zhǎng)23%-23%。并給予世茂房地產(chǎn)“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)36港元，基于2019-2020年10倍和8倍PE，較公司的NAV折讓8%，較當(dāng)前股價(jià)還有33%的上升空間。

　　在新冠疫情蔓延的當(dāng)下，世茂于年初以先舊后新方式配售1.58億股，集資46億元，配股價(jià)為29.58元，最終將帶來融資凈額約人民幣41億元。配股將鞏固公司的財(cái)務(wù)狀況，讓世茂在地產(chǎn)浪潮中更加安穩(wěn)前行。

責(zé)任編輯：張海營(yíng)