來源：REITs行業研究
作者：徐小呆逼逼叨
來源：小呆逼逼叨
01
順豐的REITs出表了？
是的，
華泰佳越-順豐產業園一期第1號資產支持專項計劃（簡稱“1號”）
ta出表了
雖然有補足有流動性支持還認購了次級
ta就是出表了
當然華泰佳越-順豐產業園一期第2號資產支持專項計劃（簡稱“2號”）也出表了，因為結構基本是一個磨子刻出來的
上次說了1號，以下說的順豐REITs都是以1號為例
證據呢？
看圖??
注：上圖來源于順豐控股（002352.SZ）2018年的年度報告
順豐控股認為，兩個項目公司的股權已經轉讓出去了，公司對項目公司不具有控制，不在納入合并報表范圍，并確認了8.08億的投資收益。
順豐2018年的利潤總額是58.68億元，這部分投資收益占到了利潤總額接近15%，快遞小哥得送多少個快遞才能賺到這個數呢
一直都說REITs可以調節報表，這回可是實實在在的看到好處了
02
出表三步走
先回顧下出表三步走
一、看合并
（關鍵字：權力、可變回報、權力和可變回報的聯系）
二、看現金流轉付
（關鍵字：過手測試：不占用、不墊款、不延遲支付）
三、看風險報酬轉移
（關鍵字：情景分析）
03
順豐REITs如何實現出表
對照上面的三步走，先看看順豐自己是怎么評價自己的出表的
=從權力和可變回報的角度，覺得自己是不需要合并的
再看看事務所PWC是怎么想的
感謝投資收益比較大，這個事項是被列入關鍵審計事項的，可以看到審計師的論證
此圖是干貨，值得細細品味
有重點、有重點、有重點
如果讓小呆用兩個字形容順豐的出表方式的話
那就是“克制”
即使有補足有擔保有流動性支持還認購了次級
每個環節的設置基本都進行了限制，很明顯的一點就是比例限制
給了很多空間去論證，專項計劃的決策不受順豐的影響、獲得可變回報有限、大部分風險報酬已經轉移
（1）關于權益級
雖然持有權益級的證券，但是持有份額138萬份，占權益級726萬份的17.6%，沒有否決權（eg.專項計劃延展運作需要征詢權益級的意見，>75%權益級同意時方可終止，順豐持有的比例無法左右結果；在召開持有人會議表決時，需參會的2/3以上有控制權的持有人通過才行，理論上大家都參會，順豐無法左右表決結果）
論證的角度，能否左右專項計劃的決策
（2）關于物業運營管理
項目公司將產業園外包給順豐下屬的物業管理公司（豐泰源興）管理，根據《物業運營管理協議》約定，
上海的項目公司每月委托管理費=租金*6%+固定的宿舍管理費
無錫的項目公司每月委托管理費=租金*11%
論證的角度，關于費用合理性、市場化，以及看協議能否左右物業的運營管理
（3）關于物業管理公司差補及原始權益人順豐泰森的擔保
其實上物業管理公司的差補不是無限額的差補，只有在物業運營收入低于目標金額的90%但不低于80%的情況下才進行的差補，順豐泰森的擔保也只針對這部分差額的擔保.
論證的角度，實際發生差補和擔保的概率以及實際需要承擔金額
（4）關于開放退出期的流動性支持
如截至延展運作公告日，未完成開放退出的優先級份額低于屆時未償還優先級本金11.2億的20%，由順豐泰森買入該等優先級
注意哦，多了不買的，只有20%
論證的角度，承擔買入責任的概率和金額，這時候管理人就很重要了，論證管理人牛逼的撮合能力
這不寶灣很快就學上了，不過都是華泰的作品，不奇怪
Bonus?TIME
有些甲方小伙伴問資產做了ABS的會計處理，分享下順豐的做法
（1）股權出售，確認投資收益
單體報表：長期股權投資沒了，確認投資收益
合并報表：不再納入合并范圍
（2）認購權益級
根據管理這筆金融資產投資的業務模式和合同現金流特征，確定分類（）
順豐把買的權益級放在“以公允價值計量的可供出售的債務工具”
（3）增信怎么披露
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