文/新浪財經意見領袖專欄作家 孫不熟

　　有著國際五大行之稱的戴德梁行，近日發布上半年各大城市甲級寫字樓空置率排名。

　　北上廣深四個城市的空置率全部攀升，分別達到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。

　　其中，深圳的空置率仍然最高，達到25．%，同比攀升9%，也超過北上廣。廣州的空置率仍然最低，只有6.7%，同比攀升2.4%，比較平穩。

　　在寫字樓空置率攀升的同時，四個一線城市寫字樓的平均租金也全面下跌：

　　北京358.5元/平，同比-7.6%；

　　上海251.9元/平，同比-6.3%；

　　廣州184.5元/平，同比-4.8%；

　　深圳222.9元/平，同比-13.6%。

　　空置率最高的深圳，租金跌幅也最大，同比下跌13.6%。空置率最低的廣州，租金跌幅最小，同比下跌4.8%。

　　01

　　深圳寫字樓的空置率一直是個熱門話題，我的判斷是這樣的：

　　一方面是供應量大，深圳因為毗鄰香港，對“產業空心化”有著深深的擔憂。所以在土地出讓方面，長期堅持產業優先，導致產業用地過剩、居住用地緊缺。所以，深圳房價高和寫字樓空置率高，互為因果，是一枚硬幣的兩面。

　　另一方面，深圳是經濟特區，稅收優惠多，再加上是金融中心，熱錢兇猛，大量新興企業會沖到深圳注冊。市場好的時候，這些新興企業相當闊氣，整層整層地租賃高檔寫字樓，但市場不好時候，又不堪一擊，于是整層整層的搬空。比如這兩年不斷暴雷的P2P行業，就退租了很多寫字樓。

　　廣州和深圳正好相反，長期呈現出住宅過多、寫字樓緊缺的態勢，這樣的好處是房價溫和，居民幸福感高，缺點是產業容納空間不足，很多企業可能找不到滿意的辦公場地，或者享受不到足夠的政策扶持，這在一定程度上會導致企業的外流。

　　當然，廣州的這個情況正在改善，眼下當紅的幾個商務區，琶洲、金融城、魚珠、南站、明珠灣，就和深圳一個思路了，堅持產業用地優先，堅決不搞急功近利的房地產開發。

　　我一直認為，寫字樓空置率不能太高，否則會帶來土地資源的浪費，甚至會壓縮住宅用地、科教文衛用地的供應，導致房價高漲、教育資源短缺等問題。但空置率也不是越低越好，如果太低，不僅租金上漲壓力大，還會影響到城市對增量產業的承載力。

　　體驗一下廣州地鐵三號線的擁擠度就知道，基礎設施如果缺乏前瞻性、缺少冗余感，是多么的糟糕。

　　所以，寫字樓供應保持一定的冗余，是非常有必要的額，最好保持在15%左右是比較合理的。

　　除了北上廣深，再來看看二線城市的情況，形勢似乎比一線城市更嚴峻。

　圖片來自“國民經略”

　　從空置率看，南寧超過50%，位居各大城市之首。超過40%的還有佛山、廈門。天津、長沙、合肥、無錫、重慶、蘇州超過30%，南京、西安、武漢、青島、濟南、大連、哈爾濱、昆明、長春超過20%。

　　這還只是2019年的情況，2020年受疫情和國際經貿局勢的雙重影響，這些城市的空置率只會更高。

　　根據第一太平戴維斯數據，2020年上半年，武漢寫字樓空置率攀升到34.3%，租金進一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。

　　寫字樓空置率，反映的是一座城市高端產業的體量和質量。可以看到，空置率越低的城市，基本上都是人口凈流入、高端產業充沛的沿海城市、強省會城市，在這些城市買房，是有較高成長性的。

　　相反，那些空置率過高的城市，可能是高端產業不足、高收入人群較少的城市，在這些城市買房，就不要太激進了。

　　02

　　既然寫字樓空置率普遍這么高，那么購置寫字樓到底是不是一門好生意呢？

　　我的看法是這樣，只要一個城市堅持以經濟建設為中心，那么它的寫字樓幾乎一定是過剩的，但需要注意的是，這個“過剩”只是宏觀概念上的，不一定是微觀層面的。

　　而我們投資寫字樓，不僅要看宏觀，更要看微觀。以廣州為例，即使廣州以后新增1000萬平米的寫字樓，宏觀上是過剩了，但珠江新城、琶洲、金融城這些微觀區域的寫字樓，還是供不應求的。所以，買好地段的寫字樓，不需要關心全市的空置率。

　　另一方面，大城市普遍在產業升級，或者說在“退二進三”，第二產業遷出去，第三產業的體量越來越大。以后北上廣深和強二線城市，80%甚至90%的GDP由樓宇經濟貢獻，長期來看，這些城市的第三產業還會有很大的增量空間，這就是寫字樓的機會。

　　無論是當下，還是看長遠，寫字樓的租售比都是遠高于住宅的，而且不像商鋪那樣容易受電商的沖擊，穩定性較高。

　　香港IFC一棟樓，每年的資金收入高達100億港元。搜狐公司旗下寫字樓的估值，甚至超過搜狐公司的市值，保值能力相當出色。

　　03

　　那么，購置寫字樓有哪些技巧呢？

　　最近幾年，我和不少甲級寫字樓的開發商合作過，也給很多寫字樓的投資者做過咨詢，大致有這樣幾個心得：

　　第一，寫字樓和住宅不一樣，住宅是分散和無序的，而寫字樓是講究聚集效應或者圈層效應的。很多企業選辦公場地，首先考慮的不是租金，而是靠近自己的合作伙伴，或者靠近同行，或者方便招聘人才。

　　所以，買寫字樓，除了關心配套、產品和價格，更需要關心的是它所在的產業圈層是什么。是做皮具、玩具的，還是做金融和互聯網的？這個直接關系著租金的成長性。

　　第二，一般來說，越是那種寫字樓集群區域，越有前途，而那種零零散散的三兩棟寫字樓，基本不成氣候。辦公和商業一樣，都講究成行成市嘛。

　　第三，買寫字樓，基本不要指望賺升值的錢，踏踏實實的賺租金的錢，比較現實。廣州體育中心這種黃金地段，單價兩三萬的二手寫字樓大把，你說那些新寫字樓能漲到多少？

　　第四，買寫字樓，要“嫌貧愛富”，什么意思？就是要買那種財力比較好的行政區，這種區的政府服務意識更好、財政補貼多，而且有錢辦教育，企業更愿意去這些區辦公，你的寫字樓才好租。

　　第五，寫字樓是需要儀式感的，因為很多企業會把辦公場地作為企業形象的展示。所以買寫字樓，最好買那種設計感較強、能給企業帶來虛榮感的樓宇。

　　第六，我每次參觀寫字樓，都會問它的物業公司是誰。寫字樓的物業管理比住宅復雜得多，它直接關系到一棟寫字樓的檔次。

　　(本文作者介紹：城市規劃與房產專家，自媒體城市戰爭創始人，華南城市研究會副會長。)