來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

　　記者 曹韻儀

　　繼房地產(chǎn)金融政策三連發(fā)后，本周已有多地陸續(xù)下調(diào)房貸利率和首付比例，部分地區(qū)也迎來(lái)了新一輪“看房潮”，不過(guò)各線城市的落地速度出現(xiàn)了“分層”現(xiàn)象。

　　自從武漢打響“第一槍”后，合肥、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市傳來(lái)首付比例和房貸下調(diào)的消息，但北上廣深、以及一些新一線城市暫無(wú)動(dòng)靜。長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)，常州、合肥率先下調(diào)房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，但上海、杭州、南京、無(wú)錫等城市繼續(xù)維持原有的房貸利率和首付比例。不過(guò)，目前，蘇州、杭州的銀行內(nèi)部人士均表示會(huì)很快落地調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市存量房貸加點(diǎn)較高，新發(fā)利率的下調(diào)可能會(huì)涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調(diào)整還需充分考量。三四線城市及普通二線城市或優(yōu)先進(jìn)行政策調(diào)整，預(yù)計(jì)接下來(lái)大部分城市首付比例將降至15%、20%。

　　普通二線和三四線城市先行 一線城市較謹(jǐn)慎

　　5月17日，房地產(chǎn)金融政策“三連發(fā)”，帶動(dòng)周末看房量快速上漲，各地推進(jìn)情況如何？在個(gè)人住房公積金貸款利率方面，北上廣深、重慶、廣東、遼寧、湖北、河北、河南、江蘇、江西全省已經(jīng)下調(diào)利率。

　　但在首付比例和商貸利率方面，各地則出現(xiàn)了分層現(xiàn)象，一線城市以及強(qiáng)二線城市暫未松動(dòng)，二三線城市落地步伐很快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周武漢、合肥、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南、鄭州、昆明、南昌、廈門、福州、常州、合肥等地下調(diào)首付比例和房貸利率，但北上廣深等城市暫無(wú)動(dòng)靜。

　　普通二線城市先行的趨勢(shì)在長(zhǎng)三角地區(qū)也很明顯，目前，常州、合肥等地已率先下調(diào)房貸利率標(biāo)準(zhǔn)。但上海、杭州、南京、無(wú)錫等地的多位銀行人士則表示暫時(shí)沒(méi)有變化，首付還是20%，利率維持不變。

　　安徽省內(nèi)合肥、蕪湖則已經(jīng)將首付比例調(diào)整至首套房15%，合肥已同步下調(diào)房貸利率及首付比例，即首套住房首付比例最低至15%、二套房最低至25%，合肥首套房和二套房按揭貸款利率均降至3.45%，而蕪湖的按揭利率仍保持首套房3.45%，二套房4.15%。

　　而南京某城商行人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示：“首套房利率15號(hào)剛剛調(diào)整過(guò)，目前首套房利率還是按照3.45%執(zhí)行，二套房房貸利率維持不變，依然是LPR+30基點(diǎn)，即為4.25%，未來(lái)是否再降還要等政策通知落地。”不過(guò)他建議購(gòu)房者可以先按首付比例15%的計(jì)劃起來(lái)。

　　蘇州、杭州等銀行的相關(guān)人士也表示暫無(wú)變化，但新政近期可能落地。蘇州某股份制銀行的貸款經(jīng)理表示：“現(xiàn)在首付比還是20%，但是應(yīng)該很塊就會(huì)調(diào)整，我們目前在等上面的通知，對(duì)外說(shuō)的不能很明確，但是過(guò)不了多久就會(huì)落地。”

　　“杭州現(xiàn)在的首付和二套的利率是3.75%和3.95%，首付比例目前還是20%，但是很快就會(huì)調(diào)整的，具體時(shí)間不太好說(shuō)要等通知。但是如果你不著急就再等一等，很快的。”杭州某股份制銀行的貸款人士表示。

　　對(duì)于各線城市的節(jié)奏不同，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，一線城市存量房貸加點(diǎn)較高，新發(fā)利率的下調(diào)可能會(huì)涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調(diào)整還需充分考量。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則指出，新政出臺(tái)后，三四線城市及普通二線城市望優(yōu)先進(jìn)行政策調(diào)整，但預(yù)計(jì)接下來(lái)大部分城市首付比例將降至15%、20%。

　　易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還指出，各城市速度不一，也有優(yōu)化完善政策的緣故。“不久前，北京優(yōu)化調(diào)整了住房限購(gòu)政策，南京出臺(tái)買房落戶并在近期下調(diào)過(guò)貸款利率，因此這些城市也要系統(tǒng)的頒布政策，落地更加全面，未來(lái)肯定還是會(huì)調(diào)整落地的。”

　　新政落地后購(gòu)房者熱情提升 需關(guān)注銀行息差壓力

　　房地產(chǎn)新政落地后，激起了此前處在觀望中的購(gòu)房者熱情，但大部分來(lái)了解情況的仍是剛需人群。上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，今年以來(lái)購(gòu)房者的熱情一直不高，在新政落地后前來(lái)咨詢的人流量上升，但態(tài)度還比較謹(jǐn)慎。

　　“一線城市本身需求量是有的，未來(lái)一方面看本次金融政策組合拳多大程度上會(huì)在上海落地；另一方面關(guān)注原有的限制性政策是否會(huì)繼續(xù)定向?qū)捤伞Ｕ叨际庆`活的，就看希望以什么力度來(lái)實(shí)施。具體實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)可能比三四線城市晚一點(diǎn)，比如一兩周內(nèi)。” 鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

　　“目前，限制杠桿的必要性已經(jīng)下降了。因?yàn)椋?dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動(dòng)力減弱，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，這也是信貸緊縮、提貨緊縮的罪魁禍?zhǔn)祝惹行枨笮迯?fù)杠桿動(dòng)力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

　　銀行方面，杭州某貸款人士表示，在政策落地后不少人前來(lái)詢問(wèn)銀行房貸的相關(guān)信息，但大部分人最關(guān)心的是首付比例。“利率方面問(wèn)的也比較多，畢竟長(zhǎng)期大筆金額貸款，下調(diào)一點(diǎn)也能節(jié)省很多。”

　　不過(guò)，對(duì)于降低最低首付比例要求后銀行的資產(chǎn)表現(xiàn)，市場(chǎng)有些許擔(dān)憂。惠譽(yù)評(píng)級(jí)表示，銀行盈利能力受影響或更為明顯。取消最低房貸利率下限和下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率將進(jìn)一步壓縮銀行 2024 年的凈息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)、房貸重新定價(jià)、以及金融機(jī)構(gòu)持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要求也會(huì)為銀行帶來(lái)進(jìn)一步壓力。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，在此背景下，未來(lái)降息仍有空間。“監(jiān)管要求發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革作用，未來(lái)受息差壓力影響，商業(yè)銀行或繼續(xù)下調(diào)存款利率，而低通脹引起的高實(shí)際利率環(huán)境下，年內(nèi)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)仍可期待，時(shí)點(diǎn)上可能略靠后。”

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責(zé)任編輯：劉天行