原標題：長租公寓頻“爆雷”，行業重塑有賴資金嚴管

　　□繆因知（學者）

　　長租公寓的行業繁榮的背面是令租戶承擔了額外的風險。

　　近日，上海、杭州等多地的長租公寓發生“爆雷”風波。經營方作為中介拿錢跑路，房東失財，租戶財房兩失。

　　拿錢租房子，本來是相當傳統、正常、穩定的交易模式，現在這樣的糟糕局面出現，完全是不必要的“入多出少”的資金占用再周轉的玩法導致的。鑒于長租公寓爆雷直接損害了租戶的生存安全，市場自行恢復過程又較長，監管部門可以采取高門檻的準入和流程管制。

　　據媒體調查，長租公寓經營方有明顯的搶地盤和交叉補貼的互聯網市場式的違法。先是不惜以明顯高于市場出租價的價格向房東收房，這既提高了自身相對于競爭對手的市場份額，又讓廣大租戶能找到的房源變得更為稀缺，而不得不向自身低頭。長租公寓向租戶出租時，打破了“押一付三”的市場慣例，而是要求在交一個月押金之余，按半年或一年期一次性付清，這些租金集中獲取后，公寓經營方給房東仍然是按月付款，因此每個租戶交納的租金的五分之四甚至十二分之十一的現金流，就暫時沉淀在經營方手里。他們既可以拿這些錢再去收房，也可以挪用去做別的事情。

　　由于很多長租公寓在簽租房合同時，三方采取的是背靠背的模式，即房東和租戶無直接關系，而是分別與經營方締約。房東租給公寓經營方和經營方租給租戶是兩個獨立的法律關系。所以租戶預交的租金在法律上可能是公寓經營方的自有資金，可以自由使用。然而，租戶提供的這筆錢畢竟不是給公寓經營方的贈與、投資或貸款，這筆經手資金的商務本質是公寓經營方對房東的未來債務。公寓經營方花錢一時爽，待到大面積地不能向房東支付租金時，就會出現爆雷的局面。

　　可見，長租公寓的行業繁榮的背面是令租戶承擔了額外的風險。在房價高居不下的今天，租戶本身是相應城市的弱勢群體。長租公寓的資本玩家先是通過“圈房運動”收割了一輪租戶，現在又留下了崩盤的狼藉，給租戶的基本居住權利造成了巨大的危險，給社會穩定制造了隱患。這至少說明了加杠桿的長租公寓的商業模式的破產。這也是監管者應當出手的方向。

　　實際上，由于長租公寓掌握在相對少數的公司化的經營方手中，對他們進行管理的成本要比管理諸多分散的個人房東容易得多。公安部門需要追捕跑路的長租公寓經營方高管和錢款，而住房監督管理部門和市場監督管理部門除了調查跑路的經營方的大股東責任外，還需要為未來立規矩，一是直接禁止公寓經營方跨季度收取租金，并設立有獎舉報；二是完善公寓經營方和賬戶信息系統的監管，公寓經營方每次集中收取的租金應當提取至少一半匯入專門的賬戶，該賬戶除了可以定期定額向房東賬戶付款外，必須留存作為強制準備金。杭州等地已經在專門收付方面有所嘗試，但還可以繼續升級。

　　換言之，監管的基本目標是限制公寓經營方使用“閑余”租金的能力，倒逼其無法大規模擴張。這當然會壓縮其利潤空間，但很多長租公寓現有的利潤空間本來就不是憑借其自身的交易能力和冒險精神獲取的，本來就不具有正當性。其本質上是把“別人的錢”當作一筆無利息的貸款在冒險，而且風險極大。一旦爆雷，租戶不僅會破財，更會流離失所，負面影響不僅僅是在經濟領域。即便許多長租公寓經營方因此需要退出，也是市場凈化的必要步驟。

　　我們在自愿購買理財產品、自愿承擔風險并指望獲取投資收益時，法律法規尚且要求理財資金專戶專用、封閉運行，不能把各家的資金混用騰挪，不能形成“以新換舊”的資金池。大量的租戶老老實實繳納租金，只是想無風險地安個家時，對相應的資金采取嚴格的專戶監管，更是理所當然。

掃二維碼 3分鐘開戶 緊抓創業板火爆行情

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：王進和