中城投資副總裁、中城聯城董事長王珊

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。中城投資副總裁、中城聯城董事長王珊出席并演講。 

　　王珊稱，現在投資機構有幾種形式，市場回歸平穩，增長回歸質量，整個行業不光是開發，還有不動產，整個行業回歸到服務業，更重內涵。

　　上半場特點就是增量、開發、住宅，空間只有一二級市場。而下半場應該是從增量到存量，從僅僅只是開發蓋房子到注重內涵服務。除了住宅一個業態，還有更多的業態需要關注。從僅僅是蓋了一個空的房子，要關注投資機會和投資亮點。

　　“總的來說，中國房地產內趨動力沒有發生根本性改變，會存在更多性結構性的機會，需要用更專業的投資方式來甄別、判斷和把握。”王珊說。

　　以下為演講實錄：

　　王珊：各位領導、各位嘉賓、各位新老朋友們，大家下午好！非常榮幸再一次受邀參加咱們金磚論壇。感覺的出來，每一年都有每一年的主題，而且每年都能看到業內新的優秀機構的涌現。

　　我今天分享的題目是水不靜，流且深。新形勢下房地產投資面面觀。靜水流深是自然現象，湖泊上，表面上看水面非常平靜，我們可以想象到，他是暗流涌動的狀態。中國房地產經過了過去20年代波瀾壯闊的發展，目前的現狀應該是水不靜，流且深。

　　中城投資已經成立有十六七年了，總的來說是非常的穩健。我們的股東比較特殊，有五十多家房地產開發企業。所以剛才聽到各位業內朋友交流的時候，我感受非常深，也非常認同。每次行業的調整，每個周期性的變化，中城因為身在其中，有那么多緊密的合作伙伴，開發商會給到我們非常真實及時的反饋。過去幾十年，中城投資了600多個項目，我們也在不斷調整。最早就是在做債，從住宅開發，我們開始向不動產、大宗交易，逐步轉型，合作戰略性的配置。也從項目基金到母基金，經歷了各種發展。

　　在今天，大家都覺得相對比較焦慮的狀態下，我們想說回歸常態，回歸平常心，所謂的常態就像自然的這種四季更迭一下，春夏秋冬都要經歷，不同的季節我們仍然能找到不同的風景。不同的行業發展形式下，不同的周期階段，我們仍然能夠找到投資亮點。在這樣一個回歸常態的狀態下，首先是常識。所以今天主要和大家分享三個部分，第一個，共同再回顧一下房地產發展或者不動產發展的驅動力到底是什么？有沒有改變？這是整個行業的一個基石。在這樣的大背景下，我們再分析一下現在行業的大致趨勢或者現狀。如果時間來得及，我們也很愿意和大家分享一下中城投資在現有狀態下的投資策略。

　　我們四化，全球化、工業化、城市化、市場化，這是房地產整體的一個大的背景。全球化、工業化直接就推動了城市化，而城市化是作為房地產發展的一個最主要的核心目的。在中國，我們看到這是一個魔方，想比較形象的給各位朋友們展示，中國是同意法制下差異化的市場，這點在房地產市場尤為明顯、尤為顯著。整個房地產市場，我們認為是一個多層次、多面體的狀態，也基于此，我們有了更好的發展空間，不同的結構性的發展機會。城市化的不充分、不平衡，直接為我們提供了更長期的發展空間。我們這里可以看到一個數據，大家左下方看到的圖，是官方數據。中國的城鎮人口占到58%左右，我們進一步分析數據會發現，真正具有城鎮戶籍的其實只有三分之一。所以和發達國家相比，中國的城市化，我們認為這一個核心的，最有質量的一些指標，還是具有相當的空間的。

　　再來看右側的圖，是把中國一線城市與亞洲幾個大城市的經濟效率進行了比較，按照地均GDP作了比較。倒數的五個柱子里面，中國的四大一線城市全面在里面，北上廣深，會覺得有點遺憾，也就是說中國的幾個超一線城市，在這樣一個城市化快速發展的過程中，我們的地均GDP，我們的城市效率是比較低的，這是一個現狀。但也因為此，我們看到了巨大的發展空間。但是我們要有清醒的認識，這和前幾年盲目拿地、盲目放杠桿賺錢的方式完全不同了，我們要在不同的一二三線城市，不同的一二三級市場尋找真正適合這個城市的投資機會。

　　我們剛才提到城市化是作為房地產驅動力最核心的一個要素，我們如果結構一下，在消費升級，在美好生活的推動之下，這個城市化我們認為要再細分，核心的再來看到四個要點，待會兒后面也會提到。總的來說，我們認為短期看情緒，這也是城市發展的情況。中期看資金，長期看人流、人口結構，也包括城市和地域之間的人口流入。如果城市化驅動力再分成四個，一個是看到現在交通改變城市格局，現代交通改變城市格局，比如說高鐵，這是世界八大奇跡。我們看到很多高鐵的節點城市，中投資做了五年時間，每年都把節點城市，以及未來五年將建成的節點城市進行了詳細的動態分析。這種現代交通既表現在高鐵上，也反映在城市的地鐵上面。

　　比如說上海，上海地鐵全部建成之后，將是全球排名第一的城市。還有一個城市，我們舉個例子，比如說成都，成都地鐵建成之后，地鐵的密度排在全國第五，僅次于北上廣深。我們會關注這樣投資的機會，產業生態帶動城市的崛起，特別是一個城市群的崛起。說到產業生態的代表，我們想到深圳。比如說杭州新經濟崛起，比如說中西部核心城市具有后發優勢，因為電子這樣產業的轉移，我們會發覺像重慶、成都，這樣的中西部城市，包括武漢、西安，作為第三個人口流入推動發展城市，都有后發優勢。

　　最后一個驅動力是資金流量，增強城市活力。在這樣四個主要驅動力下，這是中國主要發展的流動力。至少我們認為前三個大的方向仍然是好的。隨著貨幣政策，階段性的，我們還會有政策。貨幣推動的時候，房地產進入一個相對的高點。總的來說，我們認為整個行業仍然具有相當的發展空間和內部的驅動力。

　　第二個部分，在這樣的一些驅動力下，目前市場的趨勢現狀是什么樣子的。這個圖我們可以看到，前面提到了波瀾壯闊的進程。在這樣一個過程中間，我們看到了所有的量。比如說我們看下面這一行，截止到去年年底，城鎮住宅的存量接近300億平方米，這樣的一個數據，如果我們來看，相當于每一戶平均都有一套房了，人均的居住面積大概在36平方米，已經夠了。但我們要更多的看到，他有大量結構性的不足，包括一些成套化還不夠，功能性差的住宅，這樣的一些城市，這樣的一些區域，恰好都是在發展非常快速的，高速發展的超一線城市或者是核心的二線城市。

　　在這樣的一個數據，我們可以看到下面的柱狀圖代表的是當年的銷售面積，商品房的銷售面積。上面這個黃色的是代表商品房均價的變化，我們可以看到從1998年房產剛開始的時候，商品房的銷售面積就在一平方多一點。我是2003年2004年加入中城投資的時候，那時候大概就是一萬點銷售額。但是去年，我們看到這個數據，從銷售面積來看，已經接近17億平方米，從銷售額來看，已經超過了11萬。在這樣的過程中看，整個2018年到3月份的數據，今年可能和去年接近持平的數據，略低一點點。但是這個市場作為增量市場，作為房地產開發市場，雖然現在出現了一定的調整，而且我們也認為他需要調整。就像剛剛說的回歸常態，他需要有一個自然的更替過程。即便如此，仍然保持在10億平方米這樣一個大的市場流量。也就是在新房市場，我們認為在增量市場仍然具有相當的投資機會。這樣一個巨大的市場，再加上整個房地產開發對于60多個行業的帶動，我們可以更謹慎，我們也需要更專業、更精細化的來看待這樣的增量市場。但是，我覺得不要去否認他，他的投資機會，這樣一個10億平方米的大市場仍然是存在的，只是我們需要結構化的來看待。

　　說到城市，說到房地產趨勢，就不得不提政策的隱蔽。前面我們說了四個化，全球化、工業化推動城市化。還有一個市場化，我們也可以很清醒的看到，隨著1998年34號文，到現在政策主要的核心調控的點。目前我們看到的，最新的就是一個字，“穩”，穩地價，穩房價，穩預期。這穩既包括了不要大漲，也包括了不要大跌。房地產為什么會受到這么強的政策性關注？要知道，房地產市場是涉及民生和經濟，涉及到產業和金融，同時也涉及到消費和投資全方位的重要行業。在這樣調控的背景下，我們的是“穩”這個字，我們需要做的是順應這樣調控的階段性特征和政策特征，來布局我們的投資機會和相應的基金產品。這個時候，比如中城投資我們推的產品，更多是穩健性投資，有相對確定一些的回報，同時還要有一定的幅度收益的。進可攻，退可守的產品。同時這些產品的項目也是在政策相對的，比如后面提到的，強二線城市，強核心的一線城市，我們做不動產的投資設置。

　　這個圖，我們是把一線、二線、三線城市，在過去七八年的時間里，幾輪的調控，我們看到整個走勢，你會很清晰的看到，不同的城市發展階段不同，同時周期和表現也不一樣。前面提到的，因為是一個多層次、多面體的市場，也給了我們同一個時點，不同機遇，不同的發展機會。第一個圖里面可以看到房價環比的圖，這一輪的房產周期很明顯，比較長，明顯的長于前面兩輪。大家看到今年這個圖，2018年1月份的時候階段性的低點，這是一個增速的表，當時的調整還不是特別到位。我們中投資的判斷是，我們這個現在是截至到5月，沒有更新。最近的5月到現在兩個季度的時間，市場的價格在回調。因為整個上漲的周期明顯的比前面兩到三個階段要長。所以我們判斷這樣的狀況延續了一段時間，可能需要更多的時間慢慢修復。旁邊的圖也會看到，一線城市是一個波動最大的，一線城市，從商品房銷售面積的增速來看，一線城市已經出現了調整。三、四線城市，我們認為近期的投資，在未來相當長領域比較謹慎，除非作為核心城市，或者有新產業的導入，或者有高鐵節點的代入。

　　整個市場的變化也給了我們很慶幸的判斷，二手房領先于新房，地價領先于房價，開發商先于購房者。我們的股東有五六十家，其實給了中城投資很好對市場的預判。這個圖前面兩位嘉賓都有提到，左邊的度，整個市場已經從增量到增量與存量并舉的狀態，藍色的線是整體的，過去10年新房的開通量。藍色的這根線是大宗交易的線，大宗交易在過去銷量是快速上升的，雖然絕對額大概只有兩千兩三百億，但是發展速度是非常快的。一個城市的二手房的成交量超過了一手房，是一個很典型的風向標，就是這個城市的投資機會已經從增量向存量在轉變了。

　　后面主要講一下企業集中度，同時企業的資金環境，相對而言也比較特點。當黃色的線超過藍色的線的三個點，都是從資金來源已經大過開發投資的量，都是行業幾個相對的高點。而此刻我們的亮，資金來源這個線環比的增速是低于開發增速的。企業的負債率也非常高，無論是從資產負債率，還是從凈資本負債率來看都非常高。再加上現在一個去杠桿大的背景，包括穩杠桿，企業要適當的調整他的負債率，但是負責經營性的杠桿。背后應該是所謂的減杠桿或者穩杠桿，看到最多的應該是強資本，要有更強的去加強資本。

　　總的來說，現在我們投資機構有幾種形式，我們判斷是從上半場到下半場。市場回歸平穩，增長回歸質量，整個行業不光是開發，還有不動產，整個行業回歸到服務業，更重內涵。上半場特點就是增量、開發、住宅，空間只有一二級市場。我們認為下半場應該是從增量到存量，從僅僅只是開發蓋房子到注重內涵服務。除了住宅一個業態，還有更多的業態我們要關注。從空間，僅僅是蓋了一個空的房子，我們要關注投資機會和投資亮點。總的來說，我們判斷中國房地產大的形式，內趨動力沒有發生根本性改變，但是會存在更多性結構性的機會，需要我們用更專業的投資方式來甄別、判斷和把握，謝謝！

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責任編輯：謝長杉