宜信財富全球房地產母基金管理團隊董事宋健鴻

　　新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。宜信財富全球房地產母基金管理團隊董事宋健鴻出席并演講。

　　宋健鴻表示，我們要在不確定性中看到確定，第一個確定是國際化，未來十年、二十年，個人、企業、國家與世界融合的進程將會提速；　第二個確定是新經濟，兩個主要引擎是科技和創新；第三個確定是長期價值投資，房地產是人類投資歷史上最古老的資產類別。

　　以下為演講實錄：

　　宋健鴻：大家下午好！首先感謝活動方今天的邀請，在這么盛大的論壇，討論房地產新變化以及趨勢。今天我要分享的主題是房地產母基金在不確定時代尋找“確定”。“不確定”這個詞我相信大家在今年也經常聽到。今年9月份，提示全球的經濟高速增長可能已經過了高峰，未來市場不確定性也會增加。這些不確定性其中也包括了美聯儲加息，油價不確定性對企業成本的影響，以及諸多政治風險等等。

　　整體來說，全球市場的關注點已經從全球經濟同步增長轉變成全球主要國家跟區域的經濟增速分化上。總體來說，發達國家的經濟增速要好于新興市場國家。拿美國來說，美國經濟的動能略有下降，但是他未來還會得益于特朗普的稅改政策，歐元區的經濟在復蘇，但增速有所放緩。相對之下，英國的經濟較穩定，但他卻面臨未來脫歐的不確定性。甚至是新興經濟國家之間，他們的經濟增速也開始出現了分化，有些經濟基本面較弱的國家，比如說土耳其，有可能會走向衰退。而其他國家，比如說韓國和泰國，他們的經濟基本面較好。其實美聯儲加息會帶來對這些新興市場、國家資金外流的壓力。

　　回到中國，中國經濟目前面臨的是供需兩弱，面臨下行的壓力。需求方面，內需有限，外需較緊張。個人可支配收入的增速有所放慢房貸利息上升加大了房貸的壓力，股市的不景氣諸多導致了內需疲軟。外需而言，中國和美國的貿易戰，以及歐洲市場增速的放緩，也使得外需的前景不太樂觀。作為投資者，我們要如何應對不斷變化的宏觀經濟格局？以及不同的政治風險。全球流動性盛宴在過去十年幾經結束，全球的主要央行在年底或者明年初將開始他們的進投放轉回等流動性政策，流動性拐點的風險也將是市場未來面臨的新考驗。

　　宜信財富在這些不確定性中，我們看到了三個確定。第一個確定是國際化，未來十年、二十年，個人、企業、國家與世界融合的進程將會提速，我們未來的機會一定是來自全球范圍。資產跟企業的全球化程度需要全方位的思考，因為贏在未來的關鍵因素之一是落實國際化。我們需要通過跨地域國別的房地產投資方式來捕捉全球優質房地產機會。我們可以看一下目前在全球的投資亮點，美國的話，目前物流市場，尤其是受益于電子商務的需求，前景比較樂觀。酒店資產受到旅游人數以及企業凈利潤的增加，目前也受到投資者的親睞。

　　轉看歐洲，歐洲目前的交易量和競爭在增加，導致了定價上漲，投資回報率有所下降，但是英國、法國跟德國的寫字樓市場仍然非常活躍。西班牙的住宅開發項目，也是近期看到具有吸引力的投資主體。同時，在歐洲區，中歐跟東歐也開始受到投資者的親睞與關注。

　　回到亞洲，亞洲的房地產交易量，2018年至今，同比增長了20%，已經創下了歷史新高。其中，中國、印度跟韓國的物流市場備受注目。我們通過跨地域國別跟市場，在不同區域進行房地產投資，有效的分散風險，能夠平緩單一國家的投資風險。

　　第二個確定是投資于未來，新經濟的兩個主要引擎，一個是科技，一個是創新。隨著中產階級的崛起，他們對更高品質、更高水平的產品跟服務，會有更強大的需求。他們同時也會帶動與之相關的消費升級、大數據、云計算、健康醫療等朝陽行業的發展。房地產投資不僅局限于住宅、辦公、酒店，比較傳統的房地產資產類別項目。我們必須尋找在新經濟發展過程中，出現高增長、高潛力的細分房地產資產類別。這其中也包括了共享住宅、數據中心、學生宿舍。甚至有些投資者發現，開始聚焦更另類的資產類別，這其中也包括了停車場、滑雪場，甚至是加油站等。

　　我們看到第三個確定是長期價值投資，房地產是人類投資歷史上最古老的資產類別。有股票、私募股權、固定收益，對沖基金之前就有房地產。新形勢下，投資需要有新格局，隨著中國宏觀調控的實施，價值投資已經到來，我們需要回歸到價值本身。通過真實的需求去挖掘和創造真實的價值，短期的炒作必須過渡到長期的投資持有和價值創造上，投資與投機雖然只是一字之別，但背后凝聚的是深度而專業的研究能力、投資能力跟價值創造能力。我認為在新時代，專業管理人需要采用不同的特點。如何進行跨地域國別，多邊類別的長期房地產價值投資，我認為母基金是一個很好的選擇。

　　母基金篩選的優秀的子基金進行科學配置，在不同區域捕捉優質的房地產投資機會，有效的分散風險，回報可觀。他就相當于一支強悍的集團軍在作戰，能夠吸引不同地形跟環境，跟子基金并列，去獲取不同類別的房地產項目。宜信作為從事普惠金融、財富管理，12年的金融科技公司，我們長期聚焦三大能力建設。一是國際化能力，二是投資能力，三是科技能力。這也體現在我們房地產母基金平臺上。

　　宜信財富房地產母基金目前也是國內第三方最大體量、產品最完整的母基金投資平臺，我們提供的投資人通過母基金的方式來參與到新時代房地產投資的方案。謝謝！

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責任編輯：謝長杉