我愛我家原副總裁、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉出席新浪會(huì)客廳

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　　新浪財(cái)經(jīng)訊 8月22日消息 7月以來(lái)，以北京為代表的一線城市出現(xiàn)了房租爆漲的現(xiàn)象。8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉先生辭職風(fēng)波將這場(chǎng)輿論推向的高潮。

　　8月22日，我愛我家原副總裁、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉出席新浪會(huì)客廳，解釋了最近大熱的房租暴漲問(wèn)題，并談到了究竟是誰(shuí)在抬高房租等問(wèn)題。

　　以下為對(duì)話實(shí)錄：

　　主持人：大家好，歡迎來(lái)到《新浪會(huì)客廳》，我是主持人邱慧。7月以來(lái)，以北京為代表的一線城市出現(xiàn)了房租爆漲的現(xiàn)象。8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉先生辭職風(fēng)波將這場(chǎng)輿論推向的高潮。今天新浪會(huì)客廳邀請(qǐng)到了輿論風(fēng)波中的當(dāng)事人胡景暉先生，來(lái)跟我們聊聊究竟是誰(shuí)在抬高你的房租？歡迎胡總。

　　胡景暉：大家好。

　　主持人：其實(shí)我們也看到了，網(wǎng)友一直在聊房租暴漲的現(xiàn)象，在周一住宅租賃板塊出現(xiàn)大漲，你怎么看待這個(gè)事情？

　　胡景暉：首先這個(gè)事情從我這個(gè)禮拜六早上9點(diǎn)鐘提出了離職，在我的微信朋友圈到禮拜天我上午舉行了我個(gè)人新聞發(fā)布會(huì)，整個(gè)時(shí)間在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間是在周六周日，對(duì)于財(cái)經(jīng)界來(lái)講，一些操盤手，一些調(diào)動(dòng)資金的人，甚至于散戶，很多人處在休假的狀態(tài)。房地產(chǎn)圈看得懂，長(zhǎng)租公寓沒有問(wèn)題，實(shí)際上對(duì)于廣大股民和投資界來(lái)講，盡管我們看到有很多資金進(jìn)來(lái)了，實(shí)際上比較新的投資理財(cái)領(lǐng)域。可能在禮拜一9點(diǎn)一刻開市的時(shí)間，沒有完全讀懂這個(gè)事情的影響。當(dāng)然了，另外一件事情來(lái)講的話，至少這個(gè)行業(yè)突然提出來(lái)被大家關(guān)注，熱度是提升了，開盤是漲了。當(dāng)然整個(gè)禮拜一開盤大勢(shì)也不錯(cuò)。

　　但是這個(gè)事件的后續(xù)影響及后續(xù)的這個(gè)行業(yè)，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)和長(zhǎng)租行業(yè)，到底往哪兒走？至少在短期之內(nèi)會(huì)是一個(gè)什么影響？中長(zhǎng)期大概的趨勢(shì)我已經(jīng)能猜到，只是說(shuō)時(shí)間表的問(wèn)題。那么在短期會(huì)有什么樣的影響？我建議大家看10個(gè)交易日，也就是兩周，或者15個(gè)交易日，能夠相對(duì)的看出整個(gè)8·18事件真正的影響。因?yàn)槟翘煳覑畚壹矣浀谜穹?.60%，分歧比較大的，開盤觸達(dá)是4.69%，不一定那么準(zhǔn)，最高挑高了4.69左右，確實(shí)一開始沖高了。收盤漲幅是1.16%。我也是老股民了，我相信大部分看得清路線圖，今天剛剛收市，什么結(jié)果看得到，昨天深證、上證都是紅的，我其他股票也是紅的。但是我愛我家是什么樣，大家自己應(yīng)該能看到。今天我一直在外面參加媒體活動(dòng)，三點(diǎn)鐘收盤，應(yīng)該我是剛剛看了一下，來(lái)咱們新浪會(huì)客廳看了一下，結(jié)果是怎么樣，大家可以看一看，禮拜一也看了，現(xiàn)在有很多朋友幫我聽著看。我給大家的建議是，看10-15個(gè)交易日。我覺得10-15個(gè)交易日應(yīng)該評(píng)價(jià)出8·18事件階段性對(duì)股市的影響。

　　主持人：你把你的離職定義為8·18事件，在這個(gè)事件之后風(fēng)波走向白熱化，你之前自如、蛋殼違背了市場(chǎng)規(guī)律，為什么引起這么大的轟動(dòng)？

　　胡景暉：我覺得可能在冥冥之中時(shí)間點(diǎn)非常重要，第一個(gè)，并不是胡景暉有多大的能量，我的能量朋友們知道。今年房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了關(guān)于民生問(wèn)題討論，實(shí)際上很多年前跟領(lǐng)導(dǎo)出席活動(dòng)的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，一手房太貴可以買二手房，當(dāng)時(shí)跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)別這么說(shuō)，也許不久的將來(lái)，二手房的房?jī)r(jià)超過(guò)一手放，買不起一手房，買二手房更貴。果然被言中，沒過(guò)幾年，二手房房?jī)r(jià)超過(guò)新房，今天北上廣深都是這樣的，二手房在城市核心區(qū)域，新房在邊緣區(qū)域。當(dāng)這個(gè)預(yù)言成為現(xiàn)實(shí)之后，跟一線領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)買不起房可以租房，領(lǐng)導(dǎo)真別這么講，如果有朝一日，買不起，連租都租不起怎么辦？因?yàn)橐呀?jīng)沒有退路了，租都租不起就是睡大街，那造成這么嚴(yán)重的社會(huì)影響。

　　但是今年房租的快速上漲，使得我這個(gè)預(yù)言幾乎有兌現(xiàn)了。而且這次房租上漲，不是說(shuō)觸達(dá)了社會(huì)的低收入階層，社會(huì)中等收入階層，甚至那些高端人群對(duì)房租上漲不滿意了。也就是說(shuō)，這次房租的上漲觸達(dá)了大學(xué)畢業(yè)生低收入人群、中收入人群，甚至高等收入人群，它的發(fā)酵帶來(lái)的不滿是極其強(qiáng)烈的。我就是說(shuō)不管民生，還是影響的普遍性來(lái)講，它有這樣一個(gè)影響力。

　　第二，其實(shí)左暉先生已經(jīng)發(fā)過(guò)聲明，我也連續(xù)兩次跟他打過(guò)電話，我覺得左暉先生跟這件事情貌似沒有太大的關(guān)系，應(yīng)該不是他施壓逼我辭職的。但是這里面在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)，已經(jīng)在A股主板上市的公司和努力即將上市公司的貌似角力或者對(duì)話應(yīng)該是一個(gè)看點(diǎn)。

　　主持人：在報(bào)道之前是鏈家方面施壓，打完這兩通電話覺得有誤解，導(dǎo)致你辭職的原因是什么？

　　胡景暉：我其實(shí)當(dāng)時(shí)充分照顧了我愛我家企業(yè)利益和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)利益前提下，為了避免發(fā)生爆倉(cāng)，或者民怨沸騰一些局面，我向媒體喊話，我講了兼顧了行業(yè)利益，也照顧到我愛我家利益的前提下，我居然在禮拜五下午享受到四個(gè)小時(shí)的末日審判。我不知道做錯(cuò)了什么，所以我必須離開這家公司，將事件的真相向全社會(huì)公開，由大家來(lái)評(píng)價(jià)。我做錯(cuò)了嗎？如果我沒有做錯(cuò)，誰(shuí)有做錯(cuò)了，如果誰(shuí)做錯(cuò)了，應(yīng)該付上怎樣的責(zé)任？

　　主持人：你覺得誰(shuí)做錯(cuò)了？

　　胡景暉：眾所周知，無(wú)須提出他的名字。

　　主持人：是我愛我家謝勇嗎？

　　胡景暉：我不知道。

　　主持人：8月19號(hào)住建委開完會(huì)后，10幾家中介表態(tài)，會(huì)一共拿出近12萬(wàn)間的存量，你覺得這12萬(wàn)拿出來(lái)解決多大的問(wèn)題？

　　胡景暉：我覺得北京市住建委禮拜五下午的約談到后來(lái)北京中介行業(yè)協(xié)會(huì)組織這十家拿出來(lái)12萬(wàn)套的房子，首先要肯定，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)第一時(shí)間做了該做的事情，這個(gè)態(tài)度和舉措是對(duì)的。第二，約談也好，12萬(wàn)套房子出來(lái)也好，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，作為一個(gè)應(yīng)激反應(yīng)，至少穩(wěn)定預(yù)期，平復(fù)人心，也約束一些有關(guān)的，這是沒有問(wèn)題的。第三點(diǎn)，我認(rèn)為租房行業(yè)靠?jī)H僅約談靠行業(yè)協(xié)會(huì)組織大家拿出一些房子，對(duì)中長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)于解決問(wèn)題沒有太大的作用。因?yàn)榧s談只是說(shuō)叫來(lái)聊聊天，跟廉政公署去喝咖啡不是一個(gè)意思。第二個(gè)，我在這個(gè)行業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，這12萬(wàn)套房子恐怕早就應(yīng)該是進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)儲(chǔ)備一些房子，也裝修完了，本來(lái)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，所以那12萬(wàn)套房子不是憑空多出來(lái)的，本來(lái)按照節(jié)奏進(jìn)入市場(chǎng)的，只不過(guò)這12萬(wàn)套進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，由于面臨尷尬的局面，價(jià)格是不敢往上漲的。

　　主持人：能解決現(xiàn)在多少問(wèn)題？

　　胡景暉：你發(fā)燒了是因?yàn)榘l(fā)炎了，這個(gè)東西就是說(shuō)在腦袋上覆了一些冰塊，如果找不到發(fā)炎的位置，想徹底退燒和未來(lái)身體健康，這兩招都是沒有用的。

　　主持人：剛剛這一組是不是理解短期內(nèi)。

　　胡景暉：是應(yīng)急反應(yīng)，短期內(nèi)能夠平復(fù)人心，平衡預(yù)期，平穩(wěn)預(yù)期，但是中長(zhǎng)期來(lái)看沒有用的。

　　主持人：我們看到房租上漲對(duì)年輕人的壓力，但是租售比很低，這個(gè)矛盾應(yīng)該怎么樣去化解呢？

　　胡景暉：這是目前面臨最大的問(wèn)題，兩頭都不討好，現(xiàn)在租金水平不管小業(yè)主還是機(jī)構(gòu)者來(lái)看，年化1.5%的收益不如存銀行，他們都認(rèn)為收益率太低，按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，房租年化應(yīng)該是6%，我們只有1.5%。北京為例，如果要達(dá)到國(guó)際平均的6%，房?jī)r(jià)需要跌一半，房租需要翻一番，這個(gè)很難做到。如果房?jī)r(jià)跌一半銀行瘋了，如果房租翻一番承租人就瘋了。

　　反觀承租人國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)月租金，就是你房子的收入應(yīng)該是30%-40%，即便是華爾街、紐約、曼哈頓，大家看過(guò)《老友記》，即便在紐約上過(guò)時(shí)髦的班，即便是金融天才，在曼哈頓租金也是收入40%左右。今天IT工作者，速成碼農(nóng)在天通苑租房花的錢已經(jīng)逼近超過(guò)50%的收入，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的臨界點(diǎn)。

　　所以接下來(lái)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，從投資者的角度來(lái)講，我覺得房租應(yīng)該翻兩番才合適，從承租人角度來(lái)講，再漲上去我已經(jīng)無(wú)法承受。這個(gè)背后又折射出來(lái)了，出來(lái)混遲早要還的，飛雪來(lái)信扔出去了還要回來(lái)的。租售并舉這些問(wèn)題直指土地財(cái)政，高地價(jià)，高房?jī)r(jià)。不要以為這個(gè)事情把球踢到租賃市場(chǎng)沒有事了，球被踢回來(lái)了，最終問(wèn)題還是指向了我們高地價(jià)，高房?jī)r(jià)，土地財(cái)政已經(jīng)嚴(yán)重透支了這個(gè)國(guó)家的未來(lái)。

　　怎么解決？盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，盡快出臺(tái)空置稅，盡快讓農(nóng)村集體用地進(jìn)入市場(chǎng)，不管市場(chǎng)化還是公租房、廉租房，盡快的讓年輕人能夠租到便宜的房子。

　　我這里面強(qiáng)調(diào)的是盡快，就如選老板一樣，不要看聽什么，還要看做什么，和呈現(xiàn)如何的結(jié)果。我覺得今天從8·18事件到今天，我看到全部是在說(shuō)，做了沒有做？做了是什么？做了又是什么結(jié)果？我希望盡快的落實(shí)和通過(guò)媒體告訴老百姓，說(shuō)是沒有用的，當(dāng)然說(shuō)能夠一時(shí)間平復(fù)情緒，為什么我用盡快，是說(shuō)大家盡快做一些事情，拿出結(jié)果，告訴那些充滿了理想年輕租客和老百姓，結(jié)果是什么？否則說(shuō)只能解決一時(shí)的問(wèn)題，不做最后的結(jié)果可想而知。我胡景暉又說(shuō)又做了，我對(duì)目前非正常的房租上漲說(shuō)了，我也做了，做了就是辭去了我愛我家所有的職務(wù)，又說(shuō)了，又做了。

　　我希望在8·18事件的影響下，既要說(shuō)，又要做，讓有關(guān)利益各方看到結(jié)果。如果說(shuō)季節(jié)性因素或者什么樣因素，這個(gè)事件的走勢(shì)，20年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)很快掩蓋過(guò)去了，9月1號(hào)開學(xué)結(jié)束之后，市場(chǎng)規(guī)律10、11、12月進(jìn)入淡季之后房租進(jìn)入季節(jié)性下降，很快人出來(lái)說(shuō)房租沒有問(wèn)題，房租降下去了。如果這個(gè)時(shí)候大家松懈了，在明年春節(jié)之后，正月15之后，到3月、4月，那將是更加猛烈的一輪上漲。所以這些年來(lái)，政府一再約談，政府一再約束，為什么屢屢效果不明顯呢？就是因?yàn)槟切┩婕姨朗袌?chǎng)的節(jié)奏了，我就講了，9月1號(hào)開學(xué)一過(guò)，從9月中旬開始到年底春節(jié)前，房租一定穩(wěn)中有降的，因?yàn)榧竟?jié)性因素。于是很多人說(shuō)政府不用擔(dān)心，房租下降了，不用整頓，不用監(jiān)管，不用立法了。

　　如果政府真的這么做了，明年正月15之后到3、4月份又是什么樣的結(jié)果？以往很多調(diào)控，很多政府的出招之所以效果不明顯，就是一次又一次的說(shuō)服過(guò)去了。

　　主持人：在您的分析里面，其實(shí)你剛剛說(shuō)到不要看運(yùn)營(yíng)商說(shuō)了什么，而是看做什么，這12萬(wàn)套存量拿出來(lái)做法一個(gè)。

　　胡景暉：我理解一個(gè)做法。

　　主持人：除了這個(gè)，還有他們應(yīng)該做的？

　　胡景暉：如果財(cái)務(wù)成本和發(fā)展上面來(lái)講做不了什么。現(xiàn)在需要做事的是政府、行業(yè)協(xié)會(huì)和資本市場(chǎng)上的國(guó)家隊(duì)。

　　主持人：我記得您在周日媒體溝通會(huì)上提到了房租應(yīng)該由政府出臺(tái)全國(guó)指導(dǎo)價(jià)，如果政府一旦出臺(tái)了房租指導(dǎo)價(jià)起到多大作用？

　　胡景暉：首先震懾作用。沒有指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候不知道市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是什么樣，在大數(shù)據(jù)的時(shí)代，在我們政府政務(wù)服務(wù)已經(jīng)提升這么一個(gè)階段，在今天公務(wù)員知識(shí)教育水平已經(jīng)極大提升的時(shí)候，我覺得以住建委為引領(lǐng)，在全國(guó)各大城市出臺(tái)住房租房指導(dǎo)價(jià)，每個(gè)月通過(guò)新浪微博、新浪網(wǎng)站等等向全國(guó)老百姓公布，應(yīng)該不是一件難事。每個(gè)月一次不是難事。極大震懾某些想漲價(jià)的人。

　　第二，接下來(lái)如果出現(xiàn)市場(chǎng)的異常交易，老百姓有舉報(bào)的權(quán)利，不管是業(yè)主還是租客可以舉報(bào)，可以設(shè)相關(guān)電話或者郵箱，都可以舉報(bào)。舉報(bào)完了政府去查，一旦查實(shí)有人搗鬼，達(dá)到一定惡劣程度，吊銷他的工商執(zhí)照、吊銷企業(yè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，向媒體和老百姓宣布，這個(gè)機(jī)構(gòu)是錯(cuò)的，不要他那兒做了，不要從那兒干了，這不很容易做到的。然后我們住建部住建系統(tǒng)跟一行三會(huì)建立聯(lián)合資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓聯(lián)合機(jī)制，如同相當(dāng)與國(guó)家戰(zhàn)略安全領(lǐng)導(dǎo)小組，國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全領(lǐng)導(dǎo)小組這樣的機(jī)制，你覺得多大空子可鉆，如果把這話說(shuō)到這兒份上了，一二三再而三說(shuō)了舉措。

　　主持人：他們長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們自持的房源這部分應(yīng)該不應(yīng)該由政府出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，他們自己收的，從業(yè)主手里拿來(lái)的，如果他們自己呢？

　　胡景暉：如果產(chǎn)權(quán)式的，極少。很少有產(chǎn)權(quán)式的，都是租權(quán)式的二房東式的，只有開發(fā)商有產(chǎn)權(quán)式的，開發(fā)商命更苦，租售比這樣情況下某科十年180萬(wàn)租金的效果，這就是租售比造成的，這就是土地財(cái)政造成的，開發(fā)商其實(shí)要想自持這么多怎么出貨，而大量的其他運(yùn)營(yíng)商都是租權(quán)式的，不是產(chǎn)權(quán)式的，比萬(wàn)科要輕松很多。

　　主持人：為什么今年開始房租暴漲的事情矛頭指向中介更加猛烈一些？

　　胡景暉：我覺得從年初融資到ABS等等的消息就不斷地曝出來(lái)，做長(zhǎng)公寓融了多少億，誰(shuí)誰(shuí)發(fā)了ABS，誰(shuí)發(fā)了儲(chǔ)價(jià)，長(zhǎng)租公寓成為融資的熱點(diǎn)。但是這一系列的資本市場(chǎng)的熱鬧之后，真正反映在市場(chǎng)上的房租上漲，怎么解釋呢？是不是資本越界，房租越漲，所以有人提出來(lái)資本嗜血的問(wèn)題。所以我覺得在中國(guó)做事情，掙錢是次要的，首先是政治正確。第二，是要考慮民生。第三，是要肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，如果這三條做得不好，僅僅是賺錢，結(jié)果可想而知，只不過(guò)這個(gè)事情，讓老百姓看得太明確了，太多的人感同身受，太多人站出來(lái)說(shuō)這是不對(duì)的。

　　主持人：你還是覺得資本進(jìn)入整個(gè)市場(chǎng)是影響房租上漲的主要原因？

　　胡景暉：我覺得占三分之一的比例，沒有資本的因素，房租也上漲，房租上漲有很多的原因，比如CPI，季節(jié)性因素，北京為例騰籠換鳥導(dǎo)致人才結(jié)構(gòu)的上升，需求結(jié)構(gòu)的上升。雖然限購(gòu)了，雖然二手房交易量下降了，但是二手房房源由于是升級(jí)性的房源，也就是說(shuō)不能賣的這套房子住著，沒有進(jìn)入市場(chǎng)，出租的可能性。由于年化租金收益率太低，北京大約10%的房子寧可空著也不出租，也不出售，也不自住。因?yàn)橐坏┏鲎饬送度氤杀尽?/p>

　　第二，一旦要出租再出售的時(shí)候很麻煩，因?yàn)樵诶锩娴淖饪停懿荒茉试S頻繁帶看了，一旦成交了往哪兒搬，一系列的麻煩導(dǎo)致小業(yè)主選擇寧可空著也不出租，這樣的房子在北京的10%。約有10萬(wàn)套的房子在北京既不出租，又不自住，又不交易，而我們還在頻繁的郊區(qū)蓋廉租房和經(jīng)濟(jì)公租房，而在五環(huán)、六環(huán)以內(nèi)90萬(wàn)套已經(jīng)建成的房子處于空置的狀態(tài)，北京為什么不能仿效香港出臺(tái)空置稅？只要一個(gè)稅我們就可以逼出90萬(wàn)套的空置房。如果在郊區(qū)、密云、延慶去蓋，恐怕要蓋十年，十年長(zhǎng)短和僅僅出臺(tái)一個(gè)空置稅，這個(gè)十年的賬，有關(guān)方面很好計(jì)算。

　　主持人：你覺得出了空置稅對(duì)整個(gè)租售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有什么作用嗎？

　　胡景暉：非常簡(jiǎn)單，大約80、90萬(wàn)套直接進(jìn)入租售市場(chǎng)直接出租，不是12萬(wàn)套，那是80、90萬(wàn)套，一定會(huì)平易租金，一定會(huì)大大加強(qiáng)供應(yīng)，緩解供求矛盾。

　　主持人：其實(shí)您剛剛也說(shuō)到了北京房租一直在漲，二線城市蠢蠢欲動(dòng)，你覺得全國(guó)的房租市場(chǎng)是什么樣的狀況？

　　胡景暉：整體來(lái)看由于M2、CPI、大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)化，房租一定是漲的，我覺得房租可以漲，但是房租要漲，還有幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，第一，應(yīng)該是個(gè)位數(shù)，第二，應(yīng)該比CPI要低，而不是高。第三，它要比租房人群的可支配收入每年上漲幅度要低而不是高。

　　主持人：我其實(shí)沒有聽明白，我不知道對(duì)于未來(lái)房租市場(chǎng)到底有什么樣的影響？二線城市慢慢往上漲，幅度沒有一線城市這么大。

　　胡景暉：人口聚集是一個(gè)慢慢的過(guò)程，我從業(yè)這么多年以來(lái)，在2007年之前，北京的房租每年漲幅是個(gè)位數(shù)。開奧運(yùn)會(huì)了，如果沒有記錯(cuò)的話，2007北京房租一年之內(nèi)漲了27.5%。然后我把這個(gè)數(shù)給了媒體發(fā)表之后，有關(guān)部門打了電話過(guò)來(lái)為什么，我講了原因，我需要兌水給了媒體。2008年、2009年發(fā)生次貸危機(jī)，2000年北京的房租第一次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但是2010、2012年4萬(wàn)億刺激之下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，房租又開始上漲，很快又變成了兩位數(shù)。到2015年之后，逐步又變成了個(gè)位數(shù)，如果沒有長(zhǎng)租公寓，我覺得今年北京全年的租金整體跟去年相比應(yīng)該還是個(gè)位數(shù)，但到年底一定不是個(gè)位數(shù)，即便現(xiàn)在緊急踩了剎車。不是說(shuō)所有的屎盆子都扣在長(zhǎng)租公寓上，很難解釋長(zhǎng)租公寓，因?yàn)楦哂谑袌?chǎng)價(jià)格收房對(duì)我今年市場(chǎng)價(jià)格起了多大作用，我個(gè)人大概認(rèn)為這個(gè)權(quán)重是三分之一，所以叫推波助瀾。或者說(shuō)，沒有長(zhǎng)租公寓被資本挾持這個(gè)事，今年會(huì)上漲，不會(huì)如此之劇烈了。有了長(zhǎng)租公寓被資本挾持之后，上漲的幅度和速度自然更大一些。

　　主持人：您剛剛提到了一些收房源一些事情，其實(shí)二三線城市也出現(xiàn)了中介收房源，你覺得未來(lái)房租暴漲是不是可控控的事情。

　　胡景暉：這個(gè)時(shí)間點(diǎn)跟有關(guān)部門，有關(guān)行家喊話，現(xiàn)在不僅僅約談的問(wèn)題，是不是行業(yè)喝茶會(huì)拿出12萬(wàn)套房子解決的問(wèn)題。在當(dāng)今時(shí)間點(diǎn)痛下決心做出重大的，真正有利潤(rùn)的，中長(zhǎng)期影響的舉措。比如建立全國(guó)性的房租的監(jiān)控系統(tǒng)和房租的指導(dǎo)價(jià)，比如說(shuō)有異常交易，有異常成交，老百姓可以向政府有關(guān)部門舉報(bào)，有關(guān)部門可以派稽查大隊(duì)可以查，查問(wèn)題可以嚴(yán)辦。第三，住建部門跟一行三會(huì)快速建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制來(lái)監(jiān)管資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域之后的動(dòng)作。第四，快速的出臺(tái)空置稅。第五，加快農(nóng)村集體用地上公租房、廉租房的建設(shè)，及市場(chǎng)化的開發(fā)。通過(guò)一些貨幣化的補(bǔ)貼來(lái)對(duì)一些租房有困難的人施救。我說(shuō)了七條都能快速落地的話，后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)可控的。如果僅僅約談的方式進(jìn)行，那些人是非常強(qiáng)大的，在一場(chǎng)博弈中誰(shuí)能戰(zhàn)勝，不管誰(shuí)戰(zhàn)勝誰(shuí)，不管在政府的強(qiáng)力監(jiān)管下，這個(gè)行業(yè)逐步走向健康發(fā)展。我覺得，最不應(yīng)該受傷害的是老百姓，還有那些背著背包到某個(gè)城市創(chuàng)業(yè)和尋求人生發(fā)展的90后，那些大學(xué)剛畢業(yè)的男孩女孩們，他們太不應(yīng)該受到傷害了。

　　主持人：其實(shí)你剛剛說(shuō)到一個(gè)房租暴漲，長(zhǎng)租公寓是推波助瀾的作用，我們也看到做長(zhǎng)租公寓的企業(yè)他們身上背著貸款，一方面有盈利的壓力，一方面空房、入住率低的壓力，你覺得長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利點(diǎn)在哪里？

　　胡景暉：其實(shí)有三點(diǎn)，時(shí)間差、價(jià)差和服務(wù)費(fèi)。時(shí)間差來(lái)講，一般他們收房會(huì)有一個(gè)月或者一個(gè)半月免租期，跟業(yè)主說(shuō)的。這一個(gè)半月或者一個(gè)月的免租期，比如說(shuō)45天免租期，只空了20天就租出去了，25天的租金收益白白賺到手。第二個(gè)價(jià)差，不是反過(guò)來(lái)收錢，有裝修、配了家居家電，清潔打掃等等。這個(gè)造成租金的議價(jià)，這個(gè)議價(jià)扣除掉前三項(xiàng)的成本也是利潤(rùn)點(diǎn)。第三個(gè)就是服務(wù)，接一個(gè)寬帶，定期打掃衛(wèi)生，幫你遛狗，幫你搬搬家，集中式搞一個(gè)單身派對(duì)促成男女朋友的形成，這些都可以收點(diǎn)錢，無(wú)外乎三個(gè)盈利點(diǎn)。

　　主持人：你剛剛也說(shuō)了貸款收房擴(kuò)大規(guī)模之后抵押出去再貸款，以此循環(huán)，很可能造成資金鏈斷裂的問(wèn)題。

　　胡景暉：對(duì)，大家看一看，不舉一些具體歷史事件，在2003-2004年，北京發(fā)生過(guò)堅(jiān)石事件，當(dāng)時(shí)有一個(gè)經(jīng)紀(jì)公司在2003年堅(jiān)石，當(dāng)時(shí)在托管市場(chǎng)分一杯羹，多掙一點(diǎn)，于是想做規(guī)模，于是在2003年非典沒有到來(lái)之前，就高于市場(chǎng)的租金囤了大批的房子，不行的是非典來(lái)了，半年空置，半年之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了把房子租出去，發(fā)現(xiàn)很難出租，于是低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)租金價(jià)格出房。高進(jìn)低出，還有六個(gè)月的空置，導(dǎo)致的結(jié)果資金鏈斷裂，如果沒有記錯(cuò)的話在2003年底，2004年初資金斷裂，于是很多房東就不能按期收到租金了，房東直接把租客驅(qū)趕街上，大概數(shù)以百計(jì)的租客在北京冬天寒冷的夜晚，被驅(qū)趕街上，有歷史資料可查的，大家到百度或者新浪、搜狗的搜索引擎搜一下堅(jiān)石事件。

　　恰巧那個(gè)時(shí)候新京報(bào)剛剛在北京立足，這一百多戶的還多一些被驅(qū)趕街上租客里面，居然有新京報(bào)的20多位記者，所以新京報(bào)就急了，拿出所有的版面來(lái)報(bào)道堅(jiān)石事件，那個(gè)時(shí)候北京的媒體高度團(tuán)結(jié)，大家一起報(bào)道堅(jiān)石事件，最后某人拿出兩千多萬(wàn)來(lái)了的事。不具體說(shuō)他的名字。潛逃海南的總經(jīng)理被抓了判刑了，沒有資本市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域，還沒有長(zhǎng)租公寓這個(gè)詞的時(shí)候，2003-2004年發(fā)生的故事。

　　今天如果在資本大舉進(jìn)入情況下，一旦爆倉(cāng)，堅(jiān)石事件以百倍、千倍、萬(wàn)倍的規(guī)模爆發(fā)出來(lái)，有多少人露宿街頭，這樣一個(gè)結(jié)果是有利于中國(guó)當(dāng)前的社會(huì)穩(wěn)定嗎？我向有關(guān)方面喊話，要求政府真的管一管，我不希望看到這樣一個(gè)結(jié)果，很多人會(huì)受傷害。已經(jīng)在實(shí)現(xiàn)中國(guó) 夢(mèng)和中華民族偉大復(fù)興這個(gè)道路上，在快速前進(jìn)的國(guó)家因此受到傷害。

　　主持人：剛剛一分析長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)遇到很大風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)這么高，為什么有資本不斷進(jìn)入呢？

　　胡景暉：當(dāng)然了，我們有租售并舉的國(guó)家戰(zhàn)略倍數(shù)，第二，在整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域我覺得除了舊城改造，什么養(yǎng)老地產(chǎn)之外實(shí)在缺乏熱點(diǎn)，所以錢都進(jìn)來(lái)了。但是中國(guó)的資本和國(guó)外的資本最大的不同，國(guó)外的資本在投任何一個(gè)行業(yè)的時(shí)候，都要做大量的情報(bào)搜集和認(rèn)真分析，那些分析員都是40、50歲的老炮。而我們國(guó)內(nèi)資本頭在投的時(shí)候基本上看新聞通稿決定投還是不投，都是一些大學(xué)剛剛畢業(yè)的研究員做出判斷，某些投資經(jīng)理年紀(jì)輕輕一年幾十億投下去，KPI完成不了。今天中國(guó)的資本資本市場(chǎng)極其浮躁、膚淺隨大流，所以就會(huì)造成一些非理性的投資。跟西方完全是兩回事。

　　前不久接待了美國(guó)一個(gè)非常有背景的投資市場(chǎng)分析師，我用了三個(gè)半小時(shí)系統(tǒng)地用英語(yǔ)跟他講解了這個(gè)行業(yè)從2004年咱們走到今天，各個(gè)企業(yè)是什么狀況，未來(lái)是什么狀況。我問(wèn)他你能不能給我一個(gè)結(jié)論，今天信息太豐富了，我要回美國(guó)好好消化一個(gè)禮拜負(fù)責(zé)任回答你的問(wèn)題，一個(gè)禮拜以后，他用英文回答了我的問(wèn)題，我的助理翻譯中文。如果這個(gè)場(chǎng)景發(fā)生在中國(guó)，這個(gè)人一定當(dāng)場(chǎng)回答你的問(wèn)題，因?yàn)轱@示他多牛逼。美國(guó)人說(shuō)讓我回去想想，給我一周的時(shí)間，我再負(fù)責(zé)任回答今天的問(wèn)題，這是中國(guó)投資界和美國(guó)投資界的水平的差距，我覺得我說(shuō)得很清楚了。

　　主持人：現(xiàn)在都說(shuō)長(zhǎng)租公寓需要一個(gè)規(guī)模的企業(yè)，您覺得對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，快速地?cái)U(kuò)張形成規(guī)模對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是好事嗎？

　　胡景暉：快速可以，比如說(shuō)一百變成150，明年變成300，OK。但是如果今年變成一千，明年變成一萬(wàn)，想一想了。我覺得規(guī)模也好，模式也好，利潤(rùn)也好，三個(gè)底線，第一，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，第二，不要傷及民生，第三，政治正確，就這三個(gè)底線。

　　主持人：你說(shuō)相寓是市場(chǎng)上唯一的盈利長(zhǎng)租公寓。

　　胡景暉：今天的身份不評(píng)價(jià)相寓。

　　主持人：我們也看到自如、蛋殼其實(shí)有很多N+1的模式，在北京的租賃政策當(dāng)中這是不允許的。

　　胡景暉：不說(shuō)任何品牌，N+1的問(wèn)題，所謂N+1把客廳分成一個(gè)房間。北京市建委和北京有關(guān)方面表示N+1不合法，實(shí)際中拆了又蓋，蓋了又拆，某些基層的部門，事實(shí)上是默許的。所以N+1就成為了一種被政府禁止的，但實(shí)際反反復(fù)復(fù)存在的黑色地帶，從來(lái)沒有被根除過(guò)。

　　我問(wèn)過(guò)有關(guān)方面，為什么N+1這個(gè)1不行，主要是消防問(wèn)題，因?yàn)镹+1的1這個(gè)客廳很可能是著火了往外跑必經(jīng)之路，是一個(gè)通道，N+1不行，基于安全考慮是對(duì)的。但是戶型不同，有關(guān)的N+1的1其實(shí)是可以的。特別是2000年建立的商品房，這個(gè)客廳并不是進(jìn)出這個(gè)房子的必經(jīng)之路，N+1行不行，出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，什么樣的客廳，是進(jìn)出這個(gè)房屋必經(jīng)之路的客廳不能成為N+1的1，如果這個(gè)客廳在大家進(jìn)出這個(gè)房間的時(shí)候不是必經(jīng)之路，那就可以成為一個(gè)單獨(dú)的出租空間，甚至你可以約定消防疏散通道長(zhǎng)寬高，用什么材質(zhì)修都可以。

　　如果這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)了，就照著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，美國(guó)和很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然手機(jī)支付沒有我們發(fā)達(dá)，但是人家比我們要管的好一些呢？就是人家有明確的標(biāo)準(zhǔn)，且參照這些標(biāo)準(zhǔn)在法律框架下有效的執(zhí)行。其實(shí)關(guān)于N+1的1到底行不行，我說(shuō)的這些一番建議，在很多政府咨詢會(huì)和討論會(huì)上都說(shuō)過(guò)，但是到今天我仍然沒有看到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，我也不知道是為什么。

　　主持人：所以現(xiàn)在其實(shí)大家都在討論，這些運(yùn)營(yíng)商怎么樣在合規(guī)的前提下又不提高租金，又能實(shí)現(xiàn)盈利嗎？

　　胡景暉：這個(gè)是他們的問(wèn)題。

　　主持人：我們也看到12萬(wàn)房源當(dāng)中鏈家是行業(yè)的老大，你在行業(yè)里面20多年的經(jīng)驗(yàn)了，從這個(gè)情況來(lái)看，其他的中介包括像我愛我家，未來(lái)有哪些發(fā)展空間？

　　胡景暉：我也沒有覺得說(shuō)，當(dāng)然鏈家規(guī)模第一，在第一競(jìng)爭(zhēng)序列里面，應(yīng)該是有三五家都不錯(cuò)的，這三五家可能占到市場(chǎng)份額50%、60%，剩下30%、40%有特色的企業(yè)，北京專門做四合院，他們老板馬先生戲稱馬四合，做四合院的專業(yè)特色公司永遠(yuǎn)不可能被大公司取代的，也沒有必要。有些公司專門做商業(yè)地產(chǎn)做得很好的，有些公司是專門服務(wù)于韓國(guó)人的，有些公司專門服務(wù)于西班牙人，有些公司不是搬家公司的搬家，就是一個(gè)公司總部從上海遷到深圳，或者從深圳遷到上海，有的幾千員工解決新的寫字樓和居住的問(wèn)題，有專門做這個(gè)的。或者做地方性的公司，應(yīng)該有五家公司第一序列，占到市場(chǎng)60%。剩下很多中小企業(yè)來(lái)分市場(chǎng)的40%，剩下中小企業(yè)更精準(zhǔn)，更細(xì)分，更垂直，更有專業(yè)特色，更有地域特色，這才是一個(gè)合理的充分競(jìng)爭(zhēng)的有活力的生態(tài)。

　　主持人：你剛剛意思市場(chǎng)的細(xì)分，我的問(wèn)題像大體量的中介有哪些發(fā)展優(yōu)勢(shì)？

　　胡景暉：由于資金充足打造全國(guó)性品牌，贊助世界杯，規(guī)模大，有資金優(yōu)勢(shì)可以開發(fā)比較強(qiáng)大的Saas系統(tǒng)，可以做有影響力的瀏覽網(wǎng)站，資金雄厚可以做很好的培訓(xùn)等等。

　　主持人：從行業(yè)的角度來(lái)分析，你剛剛說(shuō)的目前在中國(guó)市場(chǎng)有哪些中介可以做到的？

　　胡景暉：鏈家、中元、我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田。

　　主持人：之前你在你的溝通會(huì)上說(shuō)，2015年左暉曾邀請(qǐng)你去鏈家，你拒絕了，現(xiàn)在很后悔。你是后悔沒能去鏈家，特別好奇，你現(xiàn)在覺得后悔，后悔沒有跟著左暉一起工作還是說(shuō)沒有進(jìn)入鏈家這個(gè)企業(yè)？

　　胡景暉：因?yàn)楫?dāng)時(shí)左暉跟我說(shuō)，我提了幾個(gè)顧慮，把這幾個(gè)顧慮一一化解和打消。在一定程度上，我覺得左暉先生還是有他的人格魅力，相比于禮拜五受到的待遇，我沒有跟這樣一個(gè)老板其實(shí)有點(diǎn)可惜。因?yàn)樵谶@之后，到今天我回顧我對(duì)我愛我家的忠誠(chéng)，我用了兩個(gè)字叫愚忠。其實(shí)在中國(guó)歷史上岳飛等等很多人最后覺得不錯(cuò)，精忠報(bào)國(guó)，很多歷史認(rèn)為他是愚忠，我有點(diǎn)類似。至少在2015年同意左暉邀請(qǐng)的話，至少這幾年走過(guò)來(lái)，且不是物質(zhì)收入，我的心情愉悅很多。

　　主持人：你之前我愛我家收入不少嗎？

　　胡景暉：毛大慶如果沒有離開萬(wàn)科的話，我的年收入應(yīng)該相當(dāng)于大慶的八分之一左右吧。

　　主持人：為什么之前不走呢？

　　胡景暉：我愛我愛我家的員工，我喜歡這個(gè)公司的基層員工。我就舉個(gè)例子，每天早晨去總部或者路過(guò)門店的時(shí)候有很多員工，跟我打招呼說(shuō)胡總早上好等等，我其實(shí)跟員工有很多故事，我覺得我愛我家這六萬(wàn)名員工其實(shí)是最不割舍不下的，包括我講了，我愛我家的詩(shī)歌，以愛駐家贏天下，歌詞寫的，我找的王小海青年作曲家在他的創(chuàng)作室，錄音棚通宵達(dá)旦的工作兩三天做了這首曲子，到今天來(lái)講聽到的企業(yè)詩(shī)歌最好聽的，而且它一直在我汽車CD和優(yōu)盤里面，每當(dāng)聽到這首歌的時(shí)候我都熱血沸騰，所以我覺得這個(gè)公司某種程度上參與打造的文化，和這個(gè)公司的員工，和這些員工身上的朝氣蓬勃的氣質(zhì)是我最喜歡的。

　　主持人：為什么強(qiáng)調(diào)基層和高層區(qū)分開來(lái)？

　　胡景暉：無(wú)需解釋這個(gè)問(wèn)題。

　　主持人：你未來(lái)會(huì)怎么樣的一些計(jì)劃？

　　胡景暉：我也講了，我現(xiàn)在得到全世界一百多份offer，國(guó)內(nèi)五個(gè)上市公司董事長(zhǎng)跟我打電話，我自己成立私募基金，很多人說(shuō)老胡你的眼光很準(zhǔn)，如果做基金給你錢，你來(lái)管理，決定往哪兒投，因?yàn)槟愕娜嗣}，你的戰(zhàn)略眼光，以及你的一些經(jīng)驗(yàn)是我們信你的。所以首選我是想做一個(gè)私募基金，應(yīng)該大幾百億的錢進(jìn)來(lái)，我來(lái)操這個(gè)盤，這是首選。

　　其次，這些offer，有沒有我心動(dòng)的，我喜歡的這些行業(yè)，絕對(duì)不是打工，是共創(chuàng)未來(lái)。第三，不管經(jīng)歷多少，其實(shí)2014年，真正大會(huì)通過(guò)是在2015年1月份在博鰲推舉為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的主席，這個(gè)聯(lián)盟是由企業(yè)自發(fā)成為行業(yè)協(xié)會(huì)，推舉我當(dāng)主席，提名我當(dāng)主席是鏈家單易剛（音）先生。應(yīng)該說(shuō)左暉先生請(qǐng)我轉(zhuǎn)達(dá)，我們認(rèn)為胡景暉先生做主席最合適，他有公心，有愛心，對(duì)行業(yè)有愛心，且有一顆愿意為大家出頭的赤子之心，在2014-2015年當(dāng)選為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席的時(shí)候，實(shí)際上左暉先生真正提的名，我花時(shí)間精力做好中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟的主席，真正為這個(gè)行業(yè)，約兩百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，為這個(gè)行業(yè)所影響到的老百姓的民生問(wèn)題，包括政府有關(guān)部門獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。這個(gè)時(shí)候?yàn)樾袠I(yè)干活的時(shí)候心情更愉快，這幾年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟完全義務(wù)勞動(dòng)，一分錢工資不拿的主席。但是在做相關(guān)工作的時(shí)候，我會(huì)非常開心，因?yàn)檫@個(gè)事情不是說(shuō)對(duì)某一個(gè)老板，這個(gè)事情有價(jià)值，我們50多個(gè)會(huì)員，一定會(huì)有人去做的，因?yàn)橛X得老胡說(shuō)的對(duì)，如果大家都做，必須經(jīng)過(guò)程序三分之二同意。如果是我的想法誰(shuí)覺得有價(jià)值去做，不用看任何人的臉色。這是我想做的事情。

　　主持人：你剛剛說(shuō)左暉先生推舉你成為新的主席，你跟左暉的關(guān)系怎么樣？

　　胡景暉：作為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有時(shí)候是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是懟一懟，私人關(guān)系很好。

　　主持人：怎么評(píng)價(jià)這個(gè)人？

　　胡景暉：我覺得整體來(lái)講左暉獻(xiàn)身很敬業(yè)，以他今天的年紀(jì)和財(cái)富，和成就，他完全可以選擇退休了，去悉尼去曬太陽(yáng)，他沒有，他很勤奮的工作，這一點(diǎn)很敬佩。第二，在沒有出貝殼之前，鏈家是整個(gè)行業(yè)的學(xué)習(xí)的榜樣，左暉是很多人的榜樣。第三，出了貝殼之后，由于底下人做事的一些方式和對(duì)這個(gè)行家的傷害和沖突，我覺得鏈家貝殼有點(diǎn)跑偏，這一點(diǎn)在這周五下午會(huì)面的時(shí)候，我會(huì)轉(zhuǎn)達(dá)中房經(jīng)聯(lián)的成員對(duì)貝殼的意見，也會(huì)發(fā)表我個(gè)人的看法，包括我個(gè)人對(duì)自如的看法，我覺得有點(diǎn)跑偏了，我希望左暉先生聽進(jìn)去，做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　主持人：其實(shí)我們看到從8月18號(hào)辭職以來(lái)，對(duì)于房租的討論，對(duì)于您個(gè)人的討論也好，整個(gè)輿論非常熱，你自己處于這場(chǎng)風(fēng)波當(dāng)中，你怎么評(píng)價(jià)這兩天遇到的遭遇的？

　　胡景暉：也沒有怎么樣，大家挺我，都在支持我，都在幫助我，挺開心的。我找到一些失散的朋友，多年不聯(lián)系的老領(lǐng)導(dǎo)、老同學(xué)，其實(shí)很開心，因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)往積極的方向發(fā)展的，絕大部分的媒體是良心媒體，絕大部分人是持有正確價(jià)值觀的，所以我覺得中國(guó)的未來(lái)是有希望的。

　　主持人：你剛剛說(shuō)到了我愛我家那個(gè)年代講真話的人，你覺得你是我愛我家是最后一個(gè)講真話的人嗎？

　　胡景暉：我不便回答這個(gè)問(wèn)題。

　　主持人：好，感謝胡總光臨新浪會(huì)客廳，感謝大家收看，謝謝。

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