? ? ? ?今年8月，信達地產披露了其2024年半年報，根據半年報顯示，截至6月30日，信達上海院子出售了一套89平米的房子，當期存貨余額減值63237772元。不到90平的房屋銷售卻對應了超過6000萬的當期存貨余額減值。據貝殼找房、安居客等二手房網站顯示，信達泰禾上海院子89平米掛牌價在1100萬—1600萬元/左右，成交價在1000萬—1500萬元/左右。

? ? ? ?在當期并沒有對上海院子計提存貨跌價準備的背景下，上述存貨余額減值金額，略等于房子的銷售金額。這不免引發外界的疑惑，是什么樣的房子，可以在目前的上海房地產市場大環境下，能賣出一筆同小區掛牌二手房源四五倍的價格？而信達地產的相關財務報告，是否又能真實反映企業真實的資產和營收情況呢？

個別項目賬面價值遠高于當下二手房成交價格

? ? ? ?2015年11月25日，信達擊敗泰禾以總價72.99億元拿下上海新江灣地塊；一年后，信達已經聯手泰禾將該地塊打造為泰禾院子系產品，命名為“上海院子”。到2021年，雙方正式分手時，除多層和別墅產品外，大部分的高層住宅已經出售并交付。

? ? ? ?至2023年年末，上海院子依然有2248平米可售面積。然而，在今年上半年，該項目的已售面積增加了89平米，存貨余額卻減值了63237772元，每平米單價高達71.05萬元，讓外界感到著實意外。

? ? ? ?根據貝殼找房的信息，信達泰禾上海院子今年上半年的二手房掛牌均價在10萬—12萬元/平方米左右，即使是掛牌均價有所上調的11月掛牌均價也只有12.30萬元/平方米，成交均價則只有7.58萬元/平方米。按照信達地產半年報的數據，是目前掛牌價的6倍左右。該小區86—89平方米房源的今年最高成交均價也只有16.55萬元，與上述71.05萬元的每平方米價格相比，相差懸殊。

? ? ? ?不僅如此，剩余存貨資產的價值也存在蹊蹺。根據半年報，截至今年6月30日，該項目剩余的可售面積僅2068平米，但剩余的存貨賬面價值卻高達484036446.09元，折合每平方米的價格高達23.41萬元/平方米，也遠遠高于目前該房源的二手房掛牌價格。另外，上半年信達地產沒有公開對上海院子計提存貨跌價準備。

? ? ? ?存在類似現象的，還有深圳的金尊府。截至今年6月30日，該項目可售面積是15750平米，而截至今年6月30日，該項目的存貨賬面余額是1153742199.2元，折合每平方米的成本是7.19萬元。而這個小區的二手房平均掛牌價是4.21萬元/平方米，線上可查的11月的成交均價更只有3.57萬元/平方米。

融資是否因此受影響

? ? ? ?如果存貨價值高于市場成交價格，可能會對信達地產旗下公司的續貸不利。

? ? ? ?巧合的是，今年信達地產的借貸，確實較往年大幅縮水。信達地產三季報顯示，今年1—9月的新增借款僅為54.94億元，而前一年同期是137.97億元。

? ? ? ?另外，前三季度的新增借款也較年內償還債務支付的現金更少。前三季度，歸還的貸款總額高達73.82億元。

? ? ? ?換句話說，確實存在一部分項目沒有續貸，或者續貸金額低于到期還款金額的現象。如果存貨的價值確實高于市場價格，可能會很大程度上影響財報的可信度。信達用于抵押的存貨價值則由去年年末的 160.455 億元，減少至今年上半年的 123.96 億元。

? ? ? ?對此，東方網地產頻道已向信達地產董事會秘書和證券事務代表發郵件溝通上述存貨減值額是否存在其他干擾因素，但截至發稿，未獲回復。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP