轉自：北京商報
9月25日，存量首套住房貸款利率調整正式實施。北京商報記者注意到，已有廣東、遼寧、云南、山東、北京等地區的借款人曬出調整后的利率信息，有部分借款人房貸利率降為4.1%，月供金額可省300-1000元左右。在批量下調的同時，也有銀行上線了對“二套轉首套”的認定申請功能，借款人可上傳資料辦理。存量房貸利率的降低可以節約居民利息負擔，在9月25日北京商報舉行的“存量房貸正式下調 能省多少錢？”的直播中，行業專家也進一步預測，如果存量房貸利率調降全面落地后，10月、11月提前還貸現象還是很多，不排除繼續出臺更大力度的利率調降政策，比如突破“當時定價下限”這個限定、允許二套房存量房貸利率調降等。
有客戶已經調整到位
“一覺醒來，房貸每月省了1000元”“存量房貸利率調整，終于不再是6%以上的大冤種了！”……9月25日起，銀行對符合首套住房貸款利率政策的存量個人住房貸款主動實施利率批量下調，有不少借款人發現還款計劃已經更新。
“沒想到能下調這么多?！痹诘弥抡{信息后，林女士第一時間就打開貸款經辦行建設銀行手機銀行App進行查詢，由于查詢人數過多，系統多次延遲后，林女士才進入了查詢界面。
2018年5月，林女士在廣西購買了一套房產，房貸金額為57萬元，貸款年限為30年，月供金額3123.83元?！?019年房貸利率‘換錨’與LPR掛鉤，我當時也辦理了這個業務，‘換錨’重定價后的房貸利率調整為LPR+83.5個基點，在此次調整前，我的利率為5.135%。存量首套住房貸款利率正式下調后，我的房貸利率降為4.3%，下降的幅度確實很大，利率降低了之后，預估每個月的月供可能會降低大概兩三百塊錢。”林女士說道。
橙橙（化名）也是這次房貸利率調整的受益者。橙橙一家在蘭州地區僅有一套房，符合首套住房的標準，此次下調后，她的貸款利率能下調至首套房貸利率政策下限，即LPR不加點。
“今天早晨，銀行的查詢界面已經更新，調整之前我的房貸利率為4.89%，調整之后房貸利率降為4.3%，待重定價之后利率能降到4.2%。房貸利率下調后，月供金額減少483.6元，減輕了我的壓力，未來將把閑置資金側重于教育投資，在孩子的養育和培養方面提升質量，提供好的教育環境學習環境?！?nbsp;橙橙告訴北京商報記者。
在社交平臺，也有不少廣東、遼寧、云南、山東等地區的借款人曬出房貸利率調整后的截圖信息，調整之前，有借款人房貸利率最高超過6%，調整之后，房貸利率最低降為4.1%，月供金額可省幅度在300-1000元左右。
根據工作安排，存量房貸利率下調于9月25日生效，此次調整不溯及既往，之前的房貸利息不作調整。在當日北京商報舉行的“存量房貸正式下調 能省多少錢？”的直播中，星圖金融研究院副院長薛洪言表示，從調整策略上看，本次存量房貸利率調整可視作分層操作，區分標準情況和非標準情況兩類。所謂標準情況，就是嚴格符合首套房認定標準，且貸款定價執行LPR加點模式的存量房貸客戶，是由銀行系統自動調整，不需要本人提出申請，非常便捷，不存在博弈空間。對銀行和客戶來講，都不存在難點和問題。
薛洪言進一步指出，對于非標準情況，包括貸款發放時不滿足首套標準，但當前按照認房不認貸算首套的存量客戶，需專門向銀行提出申請；對于非LPR加點模式定價的存量貸款，也需要先變更為LPR加點模式，再進行調整。非標準情況下，需要客戶主動與銀行溝通，提出申請；同時，也需要銀行網點做好主動提醒和聯系工作，避免遺漏和事后糾紛的發生。
“二套轉首套”調整
根據人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，此次調整范圍為首套住房貸款、“二套轉首套”以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。9月25日，北京商報記者注意到，在批量調整落地的同時，也有不少銀行開通了“二套轉首套”房貸利率調整通道。
農業銀行指出，為了便利借款人的操作，該行提供線上線下多渠道服務。借款人可通過農業銀行掌上銀行，自助發起首套房認定申請，線上提交身份證明、承諾書、家庭住房套數查詢結果或認定證明等材料，并拍照上傳，也可線下向貸款經辦行提出申請辦理并提交材料。
據了解，在2023年9月25日-10月22日提出申請，審核認定符合首套房標準的，農業銀行表示，將在2023年10月25日起進行批量調整。在2023年10月23日（含）后提出申請的，該行將在10個工作日內完成認定，經審核符合條件的，及時予以調整。
建設銀行9月25日起在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”，借款人可點擊“存量房貸利率調整”-“申請復核”，選擇復核類型“首套、非首套認定結果”，上傳申請認定為首套房貸的證明材料，填寫聯系方式等信息，也可攜帶身份證件、首套房貸證明材料至該行營業網點辦理。
首套房貸證明材料一般為有關部門提供的住房套數查詢結果或認定證明，具體以貸款經辦機構要求出具的材料為準。建設銀行指出，提交成功后，將盡快復核確認，借款人可通過“存量房貸利率調整”界面查詢復核確認結果。
地方性銀行也普遍參照國有銀行發布的相關細則，啟動轉換工作。江西銀行9月25日表示，原貸款發放時執行二套房貸利率標準，但當前符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，需由借款人向該行主動申請利率調整，經審核通過后，調整貸款利率。
“預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。”人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾近日表示，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率，2022年5月以后的將降至報價利率減20個基點，直接下調至政策下限。下一步，人民銀行將繼續密切關注市場動態，維護好市場競爭秩序，推動存量房貸利率調整工作平穩有序落地。
薛洪言進一步指出，此次調降存量房貸利率后，不排除還有繼續下調的可能性。下調存量房貸利率，核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費。能否刺激消費，這個很難定量測算，但能否減緩提前還貸潮，這個很容易判斷。如果存量房貸調降全面落地，10月、11月提前還貸現象還是很多，不排除繼續出臺更大力度的利率調降政策，比如突破“當時定價下限”這個限定、比如允許二套房存量房貸利率調降等。
要不要提前還貸？
市場觀點多認為，降低存量首套住房貸款利率有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，也能有效緩解借款人提前還貸的意向。
林女士回憶，“2022年曾考慮過是否要提前還貸，但當時申請時線上通道被關閉了幾次，再加上房子是在外地買的，交通、時間成本過高，就沒有再去當地線下網點申請?，F在房貸利率降低之后，月供減少。未來一段時間，我決定穩定還房貸，用閑置資金旅游或購車，提升生活幸福感”。
也有借款人持有不同的觀點，有借款人告訴北京商報記者，“房貸利率降低后，總利息的金額還有不少，還是想盡可能用少的年限還完房貸，減少負債，依舊會考慮提前還貸的操作”。
本輪存量房貸利率調降后，對部分貸款人有明顯的減負效果。薛洪言建議，借款人既要做短期的規劃，也要做長期的權衡，同時也要關注未來幾年的資金規劃。如果借款人未來幾年有一些大額的資金需求，現在就沒有必要去提前還貸，因為在用錢時再去向銀行申請，額度、利率很難達到更好的水平。
薛洪言進一步預測，整體上看，不少人房貸利率可能還是較高，遠高于當前新發放貸款利率水平，在缺乏有效的投資理財去處的背景下，很多人可能還是會選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現象，那么，就不排除進一步下調存量房貸利率的可能性。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，“存量房貸利率下調政策本身的出發點是促進消費，現在政策已經落地了，綜合部分購房者的一些信息，調整的低點一般都在4.3%、4.2%這一水平，平均可能下調80個基點左右，高一些下調100個基點的情況也有。以貸款200萬元為例，月供金額可以省1200元左右，減負效應還是非常明顯的”。
在嚴躍進看來，2020年以前購房的群體，明顯可以比較容易進入到LPR的水平，即按LPR+0基點的低水平定價。而2020年以后購房的，當時一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點。從城市分類來看，大城市房貸利率總體是要高的、貸款的總金額也要高，所以在統一下調的過程中，此類城市可以享受到更好的減負效應。從小城市和大城市來看，大城市利率下限會高于全國最低水平，所以相對來說，利率降低的效應小。
“調整后，房貸利率已處于低位，對于存量房貸利率從高位降至4.2%甚至更低的購房者來說，建議合理運用好存量房貸利率調整政策，做好資金規劃，進行穩定償還房貸的操作?！眹儡S進如是說道。
北京商報記者 宋亦桐
專家解讀
星圖金融研究院副院長薛洪言：不排除繼續調降存款利率
于用戶而言“越低越好”的房貸利率，在調降后對于銀行又將有哪些影響？
薛洪言直言，對銀行最直接的影響是降低貸款利率后利息收入會下降，或者說凈息差會收窄，但對不同類型銀行、不同地區銀行影響各有不同。
薛洪言舉例稱，從機構類型上看，國有銀行的貸款結構中按揭貸款占比較高，達到28%左右，受的影響最大；城農商行平均占比只有13%左右，所受影響就比較有限。從地區結構上看，因為存量房貸利率調整按照貸款發放時所在城市下限來定，一線城市的利率下限比較高，因此調降空間相對就小，對銀行的影響也小，一線城市以外的其他城市影響就要大一些。
不過，薛洪言還提到，存量房貸利率調降不僅僅只對貸款群體帶來利好。如果房貸利率降低后，能夠明顯降低提前還貸現象，對銀行也不見得是壞事。相比提前還貸，調降存量房貸利率對銀行的影響要小得多。而為了幫助銀行穩住凈息差，不排除接下來會繼續調降存款利率。
同時，薛洪言提醒，銀行仍需要密切跟蹤提前還貸數據的變化。存量房貸利率調整以后，提前還貸現象有沒有明顯的緩解，做好定量的分析，為后續政策的進一步調整提供決策依據。
另一方面，在本次房貸利率調降后，后續房貸利率的具體走勢也是市場用戶關注的熱點話題之一。薛洪言表示，2023年8月人民銀行實施降息，1年期LPR下調10個基點，5年期LPR保持不變。原因就是考慮到此次調降存量房貸利率對銀行的息差壓力比較大，所以，暫時沒有動5年期LPR。
“從進一步穩地產、激活市場購房需求、降低存量購房人付息壓力等角度看，后續仍然有調降5年期LPR的可能。”薛洪言表示。下調存量房貸利率，核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費，不排除繼續出臺更大力度的利率調降政策。
此外，由于銀行的息差水平已經處于歷史低點，要調降5年期LPR，需要先調降存款利率。薛洪言認為：“接下來的四季度，如果我們能看到銀行再次調降存款掛牌利率。那么，大概率就能看到5年期LPR跟隨調降。”
薛洪言預測，本輪存量房貸利率調降后，對部分貸款人有明顯的減負效果。但整體上看，不少人房貸利率可能還是較高，遠高于當前新發放貸款利率水平。在缺乏有效的投資理財去處的背景下，很多人可能還是會選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現象，那么，此次調降存量房貸利率后，不排除還有繼續下調的可能性。
易居研究院研究總監嚴躍進：促進房地產市場預期向好發展
對于減負效應，嚴躍進也進行了相應分析。
“目前總體上各個購房者都可以享受到此類優惠政策，但是對比來看，也還是存在一些購房群體減負效應更為明顯。我們列舉了一些減負的對比，實際情況購房者要根據不同城市、購房時間、貸款合同約定等做具體分析?！眹儡S進稱。
另一類情況是，當時沒有拿到折扣的購房者，可以享受到更低的優惠利率。一些城市過去房貸政策比較嚴，除非買理財產品或保險產品，可能利率都比較高。這些購房者當時沒有拿到折扣，利率比較高，現在恰可以較大地享受此次政策帶來的利好。嚴躍進稱，從城市分類來看，大城市房貸利率總體是要高的、貸款的總金額也要高，所以在統一下調的過程中，此類城市可以享受到更好的減負效應。
此外，2021年購房的，當時執行了房貸集中度，房貸政策收緊，房貸利率比較高，那么此次降低存量房貸利率后，其可以更明顯感受到降低存量房貸利率的利好效應。而從小城市和大城市來看，大城市利率下限會高于全國最低水平，所以相對來說，降低的效應小。而小城市基本上都是執行了全國最低的下限，所以利率下降的空間要更大。當然不同年份的購房情況也會有不同的差異。
今年以來，圍繞房地產領域利好政策不斷，尤其是6月份以來，人民銀行超預期實施兩次降息，9月15日也正式落地了年內第二次降準。對于此次存量房貸利率正式下調，嚴躍進認為，要充分認識到此次政策帶來的積極效應。
一方面，各大銀行全面進行政策調整，惠及廣大購房者，實實在在降低了購房成本，反映了金融機構主動讓利，真正為購房者或月供族著想。另外，嚴躍進也認為，此類政策在后續還會發酵，因為等購房者開始還月供的時候，就會發現銀行扣款的數量減少了。所以客觀上提振了市場信心。通過微信朋友圈等分享，可以更好地傳播這個利好政策，真正讓購房者感受到房地產政策和民生有非常密切的關系。
“一些沒有調整的購房者，可以根據實際情況做咨詢。不過此類調整工作后續也可以操作，部分購房者也不必焦慮。主要符合調整的或可以調整的，都是可以享受利好政策的?！眹儡S進認為，疊加各地認房不認貸、取消限購等利好消息，客觀上房地產市場的積極樂觀情緒跡象增加，這有助于進一步促進房地產市場預期向好發展。此外，關于“你房貸每個月少還了多少”等，也將成為老百姓日常生活熱議的話題，對于房地產政策的理解、擁護和支持熱度也將持續上升。
北京商報記者 劉四紅 廖蒙
責任編輯：張文
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