今天的朋友圈和短視頻平臺，一早就被“房貸利率”占領，網友們紛紛曬出下調后的自家房貸利率，有網友甚至在短視頻中寫道：成功上岸，感謝央媽！

　　9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示，預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

　　“此次存量房貸利率調降是房貸利率政策中非常重大的創新，落地的第一天就可以看到市場情緒積極高漲，大家對于這項惠民政策非常支持，對于房地產市場的信心也進一步增加。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受采訪時說。

　　每月省1000+，吃飯都變香了

　　根據此前各家銀行發布的操作事項，此次存量房貸利率調降大致分為4類情形。

　　一是2019年10月8日（不含當日）前發放、且已轉換LPR浮動利率的，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

　　比如，鄭州的一位業主于2019年5月購房，7月開始辦理貸款，當時按上浮20%的方式定價，此次調整前利率為LPR+108基點，目前短信通知利率下調為LPR+0基點，即按照4.3%執行。

　　另外，北京的一位業主于2019年前購房，當時的貸款利率為4.9%，在轉換為LPR后，利率為為LPR+10基點，本年度的執行利率為4.4%（4.3%+10個基點），目前短信通知下調為4.3%，該貸款每年12月25日為重定價日。

　　二是2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

　　比如，北京的一位業主于2020年10月購房，調整前的房貸執行利率為LPR+55.1個基點，即4.851%。目前新的利率為LPR+55基點，即4.85%。

　　廣州的一位業主于2021年購房，調整前的房貸執行利率為LPR+120BP，調整后為4.3%（LPR+0基點），該業主表示，“我每月省1000+，今天吃飯都變香了”。

　　三是2022年5月14日（不含當日）后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

　　不過，第一財經目前暫未獲悉這一情形下的相關案例。

　　四是貸款發放時執行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當日）前發放、當前執行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當日）后發放執行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進行利率調整。

　　比如，廣州業主李先生于2014年買房，當時是基準利率95折，在轉換為LPR后，調整為LPR-14.5個基點，目前房貸執行利率為4.155%，低于LPR，所以，此次房貸利率并未調整；浙江嘉善的一位業主于2015年購房，當時同樣是基準利率95折，在轉換為LPR后，調整為LPR-14.5個基點，低于LPR，所以也無需調整。

　　三類房貸執行利率的全新格局

　　嚴躍進表示，此次存量房貸利率調降后，市場上大致出現三類不同的房貸執行利率。

　　一是低于4.3%，這部分按揭貸款人普遍屬于早年購房，且房貸利率已經打過折，所以目前的執行利率低于4.3%，不參與此次調整。

　　二是等于4.3%，也是本次調降以后最為普遍的，各地銀行從便捷和統一操作來看，基本上都做到了4.3%的利率。一些按揭貸款人的房貸利率直接減少了100多個基點，減負效應非常明顯。

　　三是高于4.3%，這部分按揭貸款人主要是北京和上海2020年以后購房的群體，此次也可以下調，但是下限是LPR+55基點，即4.85%。

　　另外，還有一部分按揭貸款人并未跟隨批量自動下調，而是需要向銀行申請，包括二套轉首套、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶。

　　這部分按揭貸款，根據各家銀行的規定，10月22日（含當日）前完成申請的，將于10月25日對審批通過的業務進行集中批量調整，批量調整后的新貸款利率于當日起執行；10月22日后，對于前期未調整的存量房貸，在滿足相應條件、符合調整要求后，銀行將逐筆進行審核，審批通過后新貸款利率于當日起執行。

　　同時，還有一部分按揭貸款人依舊保留著固定利率，其需要先轉換為LPR，繼而進行相應的調整。

　　比如，海南的一位按揭貸款人于2016年在海口買房，當時銀行給了9折貸款利率優惠。由于該貸款人想保留該優惠，所以一直沒有參與LPR的轉換。這次發現銀行沒有主動下調，但在手機APP上多了一個按鍵“利率定價轉換申請”。他點擊以后，顯示下調了存量房貸利率，定價公式為LPR+0基點，“擬調整后當前執行利率”為4.2%，即從上個月4.41%下降到4.2%。該按揭貸款人9月份的房貸為2423元，降為4.2%以后，“下月應還”欄目中顯示10月份應還2370元，即減少了53元。

　　嚴躍進表示，總體來看，首套房的購房者大多享受到了政策紅利。其中，2020年以前購房的群體一鍵步入LPR時代；2020年以后的購房者，由于部分城市房貸利率下限較高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點。

　　“從城市分類來看，大城市的房貸利率總體較高、貸款金額也較高，所以在統一下調的過程中，此類城市可以享受到更好的減負效應。而小城市由于基本執行了全國房貸利率的下限，所以此次利率下降的空間要更大。”他說。

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責任編輯：劉萬里 SF014