作者： 安卓

　　對于很多存量房貸客戶來說，9月25日將是一個大日子，在這一天，千呼萬喚的存量房貸利率調降將正式實施。在社交媒體平臺上，有網友調侃到“省下了一年的工資”。

　　根據各家銀行此前發布的有關操作事項，此次存量房貸的調整范圍為普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，且須為首套住房貸款，這其中既包括首套房，又包括二套轉首套。

　　批量下調開啟

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

　　《通知》指出，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。

　　這段時間，各家銀行都在加緊“備戰”。9月7日，國有大行率先發布降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告，此后，股份行也陸續發布了公告。

　　多家銀行在手機銀行App上線了“存量房貸利率調整”服務，方便客戶查詢以及申請。比如，工商銀行在手機銀行首頁就可以看到“利率調整”的模塊，部分大行可以在該板塊下查詢“是否首套房貸”，抑或是利率調整方式、當前利率水平、拖欠天數、逾期金額等。

　　為方便廣大市民，部分地區的金融監管部門還做起了服務工作。比如，人民銀行廣東省分行組織轄內主要銀行，整理匯編了轄區內20家主要商業銀行降低存量首套住房貸款利率的辦理方式和操作要點，以供借款人參考。

　　此次存量房貸的調整范圍為普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，且須為首套住房貸款，這其中包括首套房以及二套轉首套。

　　其中，原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸客戶，9月25日，銀行將在后臺批量操作，無需客戶申請，調整后當日生效。調整成功后，各家銀行將或是短信告知，或是客戶可通過手機銀行App、小程序等查詢利率調整結果及最新還款計劃。

　　而對于二套轉首套、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，則需要借款人主動提出申請，9月25日開放申請。

　　其中，10月22日（含當日）前完成申請的，將于10月25日對審批通過的業務進行集中批量調整，批量調整后的新貸款利率于當日起執行；10月22日后，對于前期未調整的存量房貸，在滿足相應條件、符合調整要求后，銀行將逐筆進行審核，審批通過后新貸款利率于當日起執行。

　　另外，對利率調整事宜存在異議的借款人，可在利率調整后的7日內、一個月內或一年內聯系貸款服務行，不同銀行的“申請撤銷”期限不同。

　　有人“省下了一年的工資”

　　此次存量房貸利率的下調，按揭貸款人將大面積受惠。據了解，全國范圍調整的平均幅度大約為80個基點。

　　9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示，預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

　　那么，按揭貸款人將具體省下多少房貸支出呢？

　　第一財經測算，比如王先生于2019年11月在廣州購房，當時5年期以上LPR（貸款市場報價利率）為4.8%，按照首套房上浮59個基點計算，當時的房貸執行利率為5.39%，王先生貸款金額100萬元、期限30年、等額本金，那么，王先生的按揭利息合計81萬元，第一期月供超過7200元。

　　在之后的幾年，LPR不斷下調，王先生的房貸利率LPR部分也跟隨下調，但加點不變，今年，王先生的貸款利率為4.89%（4.3%上浮59個基點）。

　　而根據此次存量房貸利率下調的操作細則，王先生的房貸利率可以直接調整至LPR（即加點幅度為0），即房貸的執行利率變為4.3%，假如依舊按照30年期計算，其利息合計不到65萬元，少了16萬元，首月月供僅6400元左右，少了800元。

　　對于類似王先生這樣的情形，“一天就省下了一年的工資”的說法可能并不夸張。

　　由于加點幅度“一調到底”，所以，明年王先生的房貸利率還會根據今年LPR的下降繼續下調，今年6月20日起，5年期以上LPR進一步降至了4.2%。

　　減緩提前還貸潮，刺激消費

　　星圖金融研究院副院長薛洪言在接受第一財經采訪時表示，下調存量房貸利率的核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費。其中，減緩提前還貸潮是一個更直觀的量化指標。

　　薛洪言認為，如果存量房貸調降全面落地后，10月、11月提前還貸現象還是很多，不排除繼續出臺更大力度的利率調降政策，比如突破“當時定價下限”這個限定，允許“二套房存量房貸利率調降”等。

　　“事實上，個人按揭貸款是銀行系統最優質的貸款，定價利率應該低于普通貸款。但在2020年~2022年上半年這段時間內，個人住房貸款利率系統性高于一般貸款利率，這是一種不合理的現象。”薛洪言說。

　　去年以來，提前還貸潮給銀行帶來了不小的壓力。數據顯示，今年上半年，個人住房貸款大面積縮水，42家上市銀行個人住房貸款總額較年初下降了0.36%，其中24家銀行按揭規模下滑。

　　日前，央行有關部門負責人在接受采訪時表示，降低存量房貸利率，居民利息負擔將有效減小。目前提前還貸情況已經有所減少，預期得到實質性改善，這將有利于優化居民資產負債結構，增強消費能力和消費信心。

　　平安證券研報也認為，隨著此次存量按揭利率的調整，絕大部分房貸持有者均將受益，緩解自身現金流壓力。

　　此外，按照央行8月31日對于首付比例調整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，疊加各地包括“認房不認貸”以及限購政策的放松，居民購房需求也有望進一步釋放。

　　提前還貸銀行會損失利息收入，同樣的，存量房貸利率調降銀行也會損失利息收入，猶如蹺蹺板的兩端。

　　據中泰證券分析師戴志鋒測算，上市銀行2018~2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，占目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設該部分可享受存量房貸利率下調，預計節省居民利息支出1388億元，預計對上市銀行2024年息差影響約4.7BP（基點），營收影響在2.3%。

　　（第一財經記者王方然對本文亦有貢獻）

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責任編輯：周唯