原標題：【深度】存量房貸利率調了！銀行直呼“太快”，提前還款“退潮”

　　“有急事兒只能打電話，微信看不過來，有2000多條未讀，都是客戶在咨詢下調房貸利率的。”某銀行個貸條線人士向界面新聞記者感嘆道。

　　“打了好多次才接通客戶經理電話，問明白怎么調整利率。”坐標上海的上班族趙明最近一年里已兩次提前還款，在存量房貸下調的具體方案明確后，他取消了繼續提前還款的計劃。

　　9月25日，存量房貸利率調整正式落地。

　　從7月中旬央行表態到9月25日調整正式實施，中間僅不到三個月時間。與存量房貸利率調整相輔相成的是，近幾個月里，信貸放寬、解除限購等一系列房地產政策也陸續落地。面對密集的政策調整和市場變化，金融機構從業者、購房者、房產經紀人的心態也隨之變化起伏。

　　“看到央行表態‘支持和鼓勵存量房貸利率下調’新聞的時候，我的第一反應是，這可能嗎？”一位國有大行總行人士對此將信將疑。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

　　央行此番表態立刻引發輿論廣泛關注。今年以來，不斷有業內人士呼吁降低存量房貸利率。從貸款人的角度來看，存量房貸調整勢在必行，關注焦點主要在利率怎么調整、何時調整。

　　但銀行內部另有看法。前述總行人士說：“我自己也有房貸，作為一個普通貸款人當然希望存量利率能夠下降。但我們部門同事私下交流的時候，大家都覺得這件事（調整存量房貸利率）很難，畢竟房貸客戶涉及的情況太多了，除了跟隨LPR這樣市場化的機制調節房貸利率，之前也少有存量房貸調整的先例。”

　　“坦白講，銀行雖然不會明言，如果沒有監管引導，銀行肯定都不太愿意放棄個人住房按揭這樣長期優質的資產。調整存量房貸利率等于‘到嘴的鴨子飛了’。”他表示。

　　在8月1日召開的央行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議上，央行明確提出因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，同時指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　而8月恰逢銀行中期業績密集披露期，存量房貸調整成為銀行管理層被問到最多的問題之一。

　　從銀行管理層表態來看，各家銀行都在緊鑼密鼓地研究落地方案。

　　招行行長助理彭家文表示，已經制定相應預案，總體分為樂觀情景、中性情景和不利情景來測算。中信銀行副行長謝志斌則稱，歷史上地產政策是“因城施策”的，各地區按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。

　　某股份行省分行部門負責人對界面新聞表示，存量房貸利率調整一般由個貸部門牽頭，財務部門負責資金成本核算，相關貸款合同的變更還要由法律合規部門審核，相關功能在手機銀行上線還需要軟件開發中心做幾輪測試，總之涉及的部門比較多，流程較長。

　　8月31日，央行、國家金融監督管理總局發布兩份重磅《通知》，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，直接調整貸款利率或新發貸款替代原有貸款。

　　原則性條款公布后，人民銀行各地方分行明確了利率調整的下限，國有銀行、股份制銀行、城商行也先后公布了具體實施細則，各家銀行公告均明確，貸款時符合首套房認定的的合同無須申請，9月25日銀行將統一完成調整。

　　“已經連續好幾天十點以后才下班。白天不停地接電話解答客戶問題，剩下的時間則被開會、整理貸款合同材料等工作占滿了。”有銀行相關人士直呼，沒想到政策落地那么快，近期工作量直線上升，被打了個措手不及。

　　一邊是銀行員工因為新政出臺落地而加班加點，另一邊則是不少借款人因為利率下調而取消了提前還款計劃。

　　2020年末，趙明購買了位于上海黃浦區的一個新樓盤，貸款200萬，他之前在老家買房時有貸款記錄，所以利率上浮10%大概在5.1%左右，每個月按揭還款一萬多。隨著LPR利率下降，他每月還貸金額也有減少。

　　按照目前的存量房貸調整“認房不認貸”的原則，趙明的貸款符合“二套變首套”的標準，利率與最初貸款時相比下降近1個百分點。

　　“我這種情況確實是受益最大的，但二套變首套還需要自己申請，感覺有些繁瑣。考慮再三，還是暫停了提前還款的打算，剩下100萬元貸款，還款壓力小了很多，等要賣房時再說吧。”他表示。

　　趙明說，之前提前還款主要是考慮存款利率一降再降，買的基金和理財很難跑贏房貸利率，所以算下來提前還款最劃算。而且現在房貸利率比之前低了不少，省下的利息加一起都夠裝修了。

　　趙明告訴界面新聞，他最近還有置換房屋的計劃。“去年孩子出生，打算把這套兩居賣掉換個學校好一些的三居，也方便父母來上海帶孩子，聽說最近二手房掛牌量增加，可以選擇的空間就大了，只要價格和戶型合適，我就會出手。”

　　家住北京的李可則表示：“現在居住的這套房子是2016年購買，當時的貸款利率是基準利率9折，調整為LPR后，目前利率才3.91%。所以我不打算提前還款。貸款經理也告訴我，這個利率已經很低，可能不在此次存量房貸利率下調的范圍內。”

　　和趙明一樣，他最近也有換房的打算，十月就要結婚，正打算把南三環的房子賣掉換到離公司更近的望京。“最近經常會看到新聞說哪個小區業主提價成交，搞得我有點焦慮。”

　　望京一位中介門店負責人劉洋向界面新聞證實，其門店負責的小區中，確實有業主在新政實施后提價30萬元成交，“我的客戶當時也在和這個業主談，不甘心當‘冤大頭’所以房子最后被別人買走了。”

　　除了存量房貸利率調整之外，一系列房地產利好政策也在近期不斷加碼。 

　　9月以來，沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢等11個城市全面取消限購，多個區域熱點城市已經宣布降低首付比例。9月20日，廣州于一線城市中率先放寬多個區域限購政策，降低了社保繳費年限門檻，增值稅免征年限也從5年降低為2年。

　　一線城市可以算是樓市松綁的最后堡壘，除廣州大幅放松限購，北京、上海和深圳的調控政策仍然以認房不認貸、降低存量房貸利率等力度較溫和的信貸政策為主。盡管步伐稍顯滯后，但市場的反應卻依然靈敏。

　　中原地產數據顯示，9月首個周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。在深圳，“認房不認貸”落地后的首周，成交量上，深圳二手房交易錄得量810套，環比增長26.4%。

　　市場供給的增幅更加明顯。市場機構諸葛研究院數據顯示，在2023年第37周（9月4日至9月10日），一線城市的二手房新增掛牌房源為79541套，環比大增43%。

　　數據顯示，上海“認房不認貸”落地后的首個周末，二手房新增掛牌量比平時周末增加65%。

　　“現在大家都知道政策，很多有置換需求的人都想趁著‘金九銀十’這一波出手，像望京最近掛出房源最多的就是花家地，這邊體量比較大，“老破小”相對多一些。”劉洋說。

　　不過，多位房產中介均向界面新聞表示，目前客戶觀望的情緒仍然比較濃厚。

　　“咨詢和帶看量確實大了，我們有考核帶看的指標，但最終出手購買的客戶還是少，只能算是無效帶看。領導會問，帶看這么多，為什么不簽單。”房產中介王敏并不同意市場回暖的看法，她表示，現在想賣房置換的人很多，導致掛牌量增加，但又僵持著不降價。

　　劉洋則認為，觀望情緒濃厚的表現之一是買家議價的能力越來越強。掛牌價和實際成交價差幾十萬是常有的事，早些年業主態度都很強硬，降價基本不太可能，中介費等各種費用都是買家出，現在情況已經改變了，中介費都是可以談的，買賣雙方各出一半的情況多了。

　　此外，多位房地產中介都認為，市場分化的勢頭越來越明顯。“不僅是同一個城市，在同一個小區，不同的戶型、朝向價格差異都不小。除非降價，很多‘老破小’以后會越來越難出手。”

　　劉洋以其門店負責的兩個小區舉例。其中一個小區是600萬元左右的兩居剛需戶型為主，上個月成交了12套，幾乎都是兩居的戶型。反觀小區里一居戶型，都不太好賣。另一個小區是改善型中高端戶型，最小的面積都在170平米，9月末為止才成交了4套，去年成交了27套，也就是說，情況還不如去年。但是其價格都比較堅挺。

　　“總價在2000萬以上的買主，都是全款，利率和首付這類信貸政策對他們幾乎沒有影響，這么多年，我只碰到了一個按揭客戶。”劉洋說，這類客戶很多都是自己做生意，拿到房本之后用公司做抵押經營貸款，10年貸款，最低利率可以做到2.9%。

　　目前，除廣州已經下調二套首付比例，其他一線城市首付比例相對較高。比如，北京地區首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.25%。首套普通住宅首付比為35%，二套為60%；首套非普通住宅首付比40%，二套為80%。

　　前述房企人士認為，購房人總體還是非常理性的。政策方面，近期已經有不少樓市松綁政策出臺，一線城市放松的政策以信貸政策為主，購房資格等沒有松動，二套房的首付比例仍然偏高，這會拉長交易周期。但調控政策肯定不會放松得非常快，估計還需要觀察一下市場的反應再決定是否有后續的政策。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對界面新聞表示，總體感受上說，從這一輪一線城市政策放松，對市場確實有拉動作用。主要原因是，購房者的首付比例大幅降低了。不光是一些改善型的客戶，一些在上海工作學習的年輕人，過去在外地老家有房，在上海購房的首付比例比較高，要70%左右，而現在直接變為35%了。買房方面也可以更加從容地挑選空間了，關鍵還是因為市場需求其實還是存在的。

　　他表示，目前觀察到，一些房東也在掛牌加快賣房，目的是為了換房，也愿意降價。所以預計，現在二手房掛牌數據還沒有完全體現在交易數據上。后續二手房消化后，會有第二波購房需求，即換房需求。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，雖然樓市實質性支持政策逐步落地，主要體現在“認房不認貸”、放松限購，從市場的成交端來看，目前整體表現并不明顯。據市場反饋，帶看量呈現明顯上升趨勢，但當前居民的收入預期及就業環境不佳，市場入市信心難以快速回升，加之掛牌量上升明顯，在供應充足下剛性群體的入市節奏仍較為謹慎。

　　王小嬙建議，長遠來看，還需刺激富裕群體購房，降低二套及以上的首付比例、購房資質等，逐步弱化需求端限制性政策，由市場自我調節，同時降低房屋流通的成本。

　　“當然，一線城市后續是否會繼續放松調控，主管部門的態度肯定是相對謹慎的，這樣考慮的出發點是維持市場的相對活躍，但又要防止過分炒作的情況出現。”嚴躍進表示。

　　（李可、劉洋、趙明、王敏為化名，界面新聞記者曾仰琳對此文亦有貢獻）

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責任編輯：李琳琳