作者： 李秀中

　　[ 石蕊表示，從8月新房百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來看，西安房?jī)r(jià)漲幅排第一（環(huán)比漲0.13%），所以從政策力度來講，不能像武漢或者鄭州那樣（完全取消），但從市場(chǎng)信心以及全市通盤考慮，政策需要一步步來。 ]

　　省會(huì)城市、二線城市正在加快調(diào)整住房限購(gòu)政策。

　　9月25日，西安市住建局正式發(fā)布住房限購(gòu)政策調(diào)整：西安市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為二環(huán)以內(nèi)，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購(gòu)措施。另外，相比原來的政策，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭購(gòu)房條件也更為寬松。

　　第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月25日，9月已經(jīng)有天津、沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、蘇州、福州、鄭州、合肥、廈門、無(wú)錫、武漢、廣州、西安等城市取消或者調(diào)整放松原來的住房限購(gòu)政策，其中有10個(gè)省會(huì)城市。

　　但是，各地限購(gòu)政策調(diào)整出現(xiàn)分化，包括南京、武漢、濟(jì)南、合肥等城市完全取消了限購(gòu)政策，而廣州和西安等城市仍然保留部分限購(gòu)政策，為何這些城市在政策調(diào)整上還有保留？

　　多個(gè)省會(huì)城市調(diào)整限購(gòu)政策

　　其實(shí)，早在9月19日，西安市住建局就在其網(wǎng)站發(fā)布消息稱，西安市住建局組織近日召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議。會(huì)議提出，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

　　9月25日，西安市住建局在其官方微信公號(hào)上正式公布了西安市住房交易政策調(diào)整內(nèi)容，包括限購(gòu)區(qū)域以及限購(gòu)區(qū)域居民家庭購(gòu)房條件的調(diào)整，相比原來的政策，限購(gòu)區(qū)域縮小到二環(huán)內(nèi)，購(gòu)房的落戶限制時(shí)間放松。

　　中國(guó)指數(shù)研究院西安公司總經(jīng)理石蕊向第一財(cái)經(jīng)表示，從去年到今年前8個(gè)月銷售數(shù)據(jù)看，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量降到了近年比較低的水平，2022年商品住宅成交量1043.05萬(wàn)平方米，同比2021年下降33.4%，且呈現(xiàn)連續(xù)下滑水平，彼時(shí)的限購(gòu)政策也不再適用，于是在2022年底，西安適時(shí)放開了臨潼、西咸部分地區(qū)的限購(gòu)，對(duì)于二手房交易限制也有所放松，收到了明顯效果，在今年一季度也是促進(jìn)了一波樓市小陽(yáng)春的來到。

　　石蕊表示，然而在今年二季度，伴隨全國(guó)樓市持續(xù)走弱，西安也略顯疲態(tài)，成交自4月以來持續(xù)走低。8月底以來，全國(guó)各地二線城市逐步放開限購(gòu)，西安此時(shí)放開，屬于適度跟進(jìn)，為即將到來的“金九銀十”購(gòu)房需求放開閘門。

　　在西安之前，全國(guó)已經(jīng)有十多個(gè)省會(huì)城市或副省級(jí)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。

　　9月1日，天津市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民剛性和改善性住房需求的通知》，天津市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)，同時(shí)，非天津市戶籍大學(xué)畢業(yè)生在天津市住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的，可憑勞動(dòng)合同或企業(yè)注冊(cè)證明和畢業(yè)證購(gòu)買一套住房。

　　繼今年3月28日取消二環(huán)外住房限購(gòu)政策后，9月4日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策等。

　　不過，對(duì)于西安的政策調(diào)整，西安城記主理人、房地產(chǎn)行業(yè)資深觀察者聶海峰向第一財(cái)經(jīng)表示，相比全國(guó)已經(jīng)全面解除限購(gòu)的十多座城市，西安此次限購(gòu)政策的調(diào)整是“溫和和謹(jǐn)慎”的，因此，仍然保留了限購(gòu)和限售政策，而這主要是由西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定的。

　　為何部分城市保留一定條件下的限購(gòu)

　　在前述9月調(diào)整限購(gòu)政策的城市中，沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無(wú)錫和武漢等城市是全域取消了限購(gòu)，而天津、蘇州、廣州、廈門和西安等城市仍然在一定區(qū)域或者一定條件下保留限購(gòu)。

　　9月8日，蘇州印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》明確，蘇州解除了120平方米及以上商品房限購(gòu)，即對(duì)于購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。也就是說，120平方米以下商品房仍然限購(gòu)。

　　作為一線城市，廣州率先放開限購(gòu)，但是仍然實(shí)行部分限購(gòu)，要求本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)域仍然限購(gòu)2套住房；非本市戶籍居民家庭在上述區(qū)域限購(gòu)1套住房，購(gòu)房條件為從購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明滿2年。

　　9月18日，廈門出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定在集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)購(gòu)買一手、二手商品住房，不再審核購(gòu)房人資格，不再限制上市交易時(shí)間。也就是說，島外四區(qū)取消限購(gòu)，但是思明區(qū)、湖里區(qū)政策不變。

　　對(duì)于西安的“謹(jǐn)慎”，聶海峰表示，雖然同樣受全國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，但是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)仍然排名前列，其中，上半年新房銷售面積居全國(guó)前十，土拍收入也位列全國(guó)第七，在當(dāng)下市場(chǎng)，供需關(guān)系相對(duì)平衡。

　　石蕊也表示，從8月新房百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來看，西安房?jī)r(jià)漲幅排第一（環(huán)比漲0.13%），所以從政策力度來講，不能像武漢或者鄭州那樣（完全取消），但從市場(chǎng)信心以及全市通盤考慮，政策需要一步步來。

　　石蕊還表示，目前西安主要的成交量集中在高新及港務(wù)兩個(gè)區(qū)域，今年這兩個(gè)區(qū)的成交面積占比超過全市總成交量40%，這兩個(gè)區(qū)均在二環(huán)外，而目前限購(gòu)的二環(huán)內(nèi)主要以城改項(xiàng)目為主，商品房項(xiàng)目不多，所以從購(gòu)房者角度來說其實(shí)已經(jīng)可以算得上全面取消了。

　　不僅如此，聶海峰認(rèn)為，這輪限購(gòu)政策調(diào)整城市分化很明顯的原因還在于不同城市之間的特點(diǎn)。西安目前的人口紅利還在持續(xù)，以制造業(yè)和文旅業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定且有發(fā)展預(yù)期。人口大量進(jìn)入，又帶來可預(yù)見購(gòu)買力。因此，西安樓市有購(gòu)買力的底子。相對(duì)比南京和武漢等價(jià)格相對(duì)較高的城市，有著明顯的比較優(yōu)勢(shì)。

　　作為西部“強(qiáng)省會(huì)”以及大區(qū)中心城市，西安相比東部二線城市對(duì)人口的吸引力要強(qiáng)，這為其樓市形成了基礎(chǔ)效應(yīng)。

　　不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向第一財(cái)經(jīng)表示，一些城市可能還是擔(dān)心中心市區(qū)的炒作，但是市區(qū)和郊區(qū)是相通的，市區(qū)限購(gòu)郊區(qū)放開，市場(chǎng)積極不起來，市區(qū)也盤活不了，限購(gòu)也限制銷售。

　　他認(rèn)為，城市內(nèi)部、城市之間等各個(gè)地方都要打通，一些城市政策偏保守，可能思路還是一步一步放，市場(chǎng)不行的話再放。從目前已經(jīng)放開限購(gòu)的城市來看，取消限購(gòu)的效果還是好的，與認(rèn)房不認(rèn)貸來看，限購(gòu)政策效應(yīng)更強(qiáng)。

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責(zé)任編輯：周唯