深圳樓市“認房不認貸”自8月底落地執行后，個別網紅盤熱度攀升、看房的人越來越多，成交量也有提升，但市場分化行情下，一些開發商為提高項目去化也絞盡了腦汁。
近日，位于深圳龍華區的住宅項目富基云瓏府推出“買一送一”的營銷活動，引發市場關注。
在這兩年的深圳樓市中，新盤促銷打折并非新鮮事，但與以往開發商的“買一套房子，送一個車位”，又或者是送loft公寓不同的是，該樓盤推出的是買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬區的一套統建樓。
富基云瓏府去年12月開盤，備案均價約6.4萬/平方米，每套總價區間在710萬-1016萬/套，開盤時僅55批客戶入圍，開盤至今8個多月，只賣出去了不到30套，去化率在1成左右。
該項目去化不理想主要是因為樓盤所處位置相對較偏，交通不便利，片區還沒通地鐵，周邊城市面貌相對老舊，再加上產品本身面積偏大、總價也較高，在當前的市場環境下，這類非核心區的樓盤一般都不好賣。。
據云瓏府銷售人員介紹，此次促銷活動一共有2個方案：
第一個是購買深圳云瓏府項目123平的戶型，贈送東莞黃江云山湖鏡199平17%首付；購買云瓏府項目150平的戶型，贈送東莞黃江云山湖鏡項目214平20%首付。
第二個是購買云瓏府項目123平的戶型，贈送大鵬區云悅府69平統建住房一套；購買云瓏府150平的戶型，贈送大鵬云悅府84平統建住房一套。
如果兩個方案都不想要，項目會根據不同戶型給予相應的折扣優惠，優惠空間大約在8.47折到8.7折之間，折后單價約5.4萬-5.57萬/平米。
據查詢，云瓏府項目所贈送的兩處樓盤皆為其開發商富基集團旗下項目。
富基集團成立于2002年，雖已成立20余年，但在深圳房地產開發的知名度卻不高，在深圳羅湖、鹽田等區域的項目均屬于小體量社區或商業產品，操盤經驗較少。
其中，東莞的黃江云山湖鏡位于東莞黃江新城中心，一期在售為建面約99-160平的3-4房，單價大概在2.9-3.2萬/平（帶裝修），總價300+萬起。
而云瓏府活動所贈送的為該項目的別墅產品，價格尚未公示，參考一期均價，總價在640萬左右。如果按東莞目前最低首付的比例20%來計算，首付在128萬左右，那么活動給出的優惠在26萬左右。
而大鵬的云悅府因為是統建樓，目前市價大概1.5萬/平，69平的戶型價格差不多在103萬左右，但統建樓主要用于居住功能，產權不明晰，而且項目還處于打地基狀態，具體交付時間尚未可知，存在很大的不確定性，賣這類房子也有一定風險。
對于富基云瓏府的營銷方式，深圳多位業內人士認為，此次活動多為營銷噱頭，如果能買得起大面積的戶型肯定不會差東莞那么一點首付，實際上可能都是給一些價格折扣或者返現。
在2015年深圳客大舉進攻東莞樓市之后，受政策調控以及東莞房價逐年上漲等因素影響，深圳人在東莞買房的比重正逐年下降。
東莞住建局數據顯示，截至去年12月底，曾經吸收深圳大量購買力的東莞東南臨深片區，新建商品住宅庫存共8940套，在東莞六個片區中排名第一，臨深片區庫存持續積壓。
而在樂居年初發布的“深圳人2023年置業東莞的意愿”調查中顯示，71.27%的深圳受訪者表示2023年不會在東莞買房，只有12.54%的人表示會在東莞買房，可以看出目前深圳購房者對于在東莞置業的期待值仍保持較低水平。
再加上，購房者要準備雙份資金去購買兩套房，在當前市場環境下，對于購房者的壓力也很大，所以此次營銷活動的實際轉化力并不強。
房地產進入新的調整周期后，從高速增長的賣方市場轉變為存量市場下的買房市場，房企花式賣房的本質也反映了當下購房者難找、銷售困難的現實情況。
樂有家研究中心數據顯示，繼6-7月新房成交兩連漲后，8月深圳新房市場出現回落。全市網簽成交2199套一手住宅，環比下跌30%。全市新房成交除光明區環比上漲外，其余區域均為下跌。
截止8月底，深圳一手住宅庫存面積為464.8萬平方米，達到今年以來的最高點，去化周期再度拉長，超過15個月。
但隨著近期利好政策落地，深圳樓市也有了在9-12月提升的基礎，利好改善客群及深圳新市民，加速了購房者的決策期。
從整體地產行業來看，新政出臺后，以北京、上海兩個一線城市為首的房地產市場交易快速拉升，進一步讓市場看到近期一系列政策的積極效應和反饋。
對市場前景的看好，也帶來了股票市場的波動，9月6日，港股房地產板塊大漲，其中，億達中國、上坤地產、中國恒大、融創中國等領漲。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次一些出險房企的股票漲幅不錯，說明部分投資者信心正在回來。相比過去幾次的地產股波動，此次大有不同，說明房地產市場正在步入新一輪復蘇和向好周期。
責任編輯：曹睿潼
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