2021中國房地產TOP500測評成果發布會今日舉行。恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長任澤平出席并演講。

　　任澤平表示，中國經濟已經恢復到正常水平，但對流動性不能有過高的預期。

　　他談到，中國在抗擊疫情和恢復生產方面走在全球的前面，正開始逐步做出政策調整，比如貨幣政策的正常化，開始更多的調節收入分配的問題，強調高質量發展。“所有的政策都是時代造就的，每一個政策都有時代的烙印，好像我們每個人的成功一樣，到最后都是時代的”。

　　他還認為，我國近幾年宏觀調控的水平越來越高，越來越成熟。“不會急轉的，不會像以前大家感受到宏觀調控的政策明顯的收和放，這個緊和松，這次宏觀調控包括貨幣政策可能是相對溫和的”。

　　談到房地產行業的問題，任澤平認為，制度是基礎，并非簡單建一些租賃房就可以解決問題。他建議要施行“人地掛鉤”政策——人口流入多的地方，就要加大供地。“現在部分城市高房價，而三四線城市高庫存，根本原因就是人地分離”，“人在源源不斷向都市圈和城市群遷移，就要把指標配過來”。

　　以下為演講實錄：

　　尊敬的各位來賓，女士們先生們，一年之季在于春，和大家交流一下對未來中國經濟政策和市場的一些看法。

　　大家知道在2014年下半年，我當時提出5000點不是夢，2015年提出一線房價翻一倍，17年提出新周期，2020年提出新基建，這段時間我一直在呼吁放開生育，后面我會講人口的問題，走到今天可能是未來的任務之一。

　　在今年初提出要契合流動拐點，產生了比較大的爭議，這段時間市場出現一定程度的調整，給大家講兩個問題，一個是當前的經濟形勢，第二是中國人口的未來形勢，人口形勢跟每個人息息相關，跟房地產行業息息相關。

　　談一下現在的經濟形勢，其實并不復雜，中國在抗擊疫情已經恢復生產方面走在全球前面，展現了我們巨大的體制優勢和經濟韌性，去年把疫情控制之后，中國經濟在快速增長，一季度是2.8，二季度3.2，年底恢復到4.5，今年我們知道增速是30%，很大一部分原因跟基數有關，但是客觀講中國經濟已經恢復到正常水平，這次兩會工作報告設定今年是6%以上，其實6%以上在今年是非常容易完成的，學界普遍預計今年是9%到10%，一說9%到10%很多人很驚訝，中國多少年沒有見過兩位數的增長，自從08年經濟危機，07年增長是14%，一路從高速到高質量，2019年中國經濟增速是6.1%，去年是2%左右，今年由于經濟恢復可能是在6%以上，正常應該是9%到10%這么一個概念，

　　1月分上旬隨著疫苗的普及，美國歐洲疫情都出現了拐點，包括一度反復的日本拐點也開始出現，比較樂觀的意義上，因為這個需要科學家的計算，大致可能在今年2季度晚一點，或者3季度全球疫情進入尾聲，這是科學家的預測，我只是轉述。

　　中國經濟在全球這么大的疫情百年不遇，恢復是非常好的，6.5%是什么概念？中國經濟已經恢復到了正常的增長，未來就是5%到6%的增速，2014年當時講未來20年中國經濟年均增長5%左右，我原來在國研中心的時候，當時我的團隊也有人說中國未來高增長，增長8%，當時我們提出中國的增速范圍，后來我提出了一些觀點。未來20年中國經濟發展增速，新的增長可能在5%左右，所以5%到6%，說明中國經濟已經恢復正常了。

　　我們來看生產，宏觀經濟我搞了20多年，其實并不復雜，最簡單的三駕馬車，消費支出，還有供給和需求，從生產角度，中國經濟生產恢復的非常快，從去年5月份，因為經濟恢復，生產恢復的比較快，所以去年5月份我們貨幣增長進入正常化，去年底今年初開始結構性收緊，從地方性債務，到銀行，包括房地產，三條紅線集中管理等等，所以大家可以看到最近這幾個月中國的廣義流動性拐點出現，這是為什么這段時間股債市場都出現了調整，所有的資產價格，歸根到底都是通脹的問題，現在最基本的常識就是大河流水，水多了自然就漲，水少了水位就下降了。

　　去年5月份以后，去年下半年，包括今年，中國的工業生產都恢復到正常水平，尤其我們的投資，去年新基建，新重大工程，支撐了我們的發展，商品房去年銷售還是不錯的，去年局部熱點城市也出現了房價的異動，所以開發商包括大家加速歸盤，去年整個流動性相對比較寬松，但是今年可能對流動性的層面不能有過高的預期，其實任何的政策，因為我原來在宏觀經濟部，主要研究財政政策貨幣政策，等等公共政策，所有的政策其實都是干什么的？都是隨著經濟形勢而調整的，我們講相機抉擇，或者逆周期調整，這是很正常的。

　　為什么中國經濟恢復相對比較好呢，一個是投資，另外一個是出口，從去年下半年以來，在全球經濟都不好的背景下，中國出口實現了2位數的增長，為什么？主要是因為中國恢復了以后，對其他國家的作用，比如電子產品，居家辦公的產品，都是高達30%-50%的出口，還有一類出口是防疫物資，中國的口罩防護服洗手液，包括呼吸機，都是50%到100%的出口，世界上85%的口罩是中國生產的，為什么中國可以打贏這場疫情的戰爭，除了強大的體制優勢之外，還有中國是世界制造業的中心，所以當我的同班同學在工信部工作，在去年大家還在過節的時候，大年初二已經上班了，要開工恢復生產，這是國家的政策，跟我們的體制和文化有關，在去年世界上討論一個問題，中國疫情這么成功，我們套用中國的辦法不就完了嗎，實際上套用不了，因為文化不一樣。

　　問題來了，我這里給大家講一個，就是全球這一輪，中國經濟抗擊疫情在先，經濟復蘇在先，后面隨著美國歐洲的疫情的拐點出現，大家最近看到美國經濟也開始恢復，但是這一輪復蘇有一個什么特點？大家在新聞看到一個詞，叫K形復蘇，很多朋友問我們聽說過U形復蘇，V形復蘇，什么叫K形復蘇，所謂的K形復蘇就是表面上經濟復蘇了，但是只是少數人的狂奔，但是大部分人是下降的，在經濟總量復蘇的背景下掩蓋了很多結構問題，一部分人改善了，比如他持有資產，但是大部分人可能就業實際收入是下降的，這一輪的復蘇是消費低迷，為什么呈現K形復蘇，這是全球大家討論最多的，原因是過多對貨幣的依賴，因為并不是每個人都持有資產，嚴格來講持有股票房子資產的人可能還是少數。

　　所以這種復蘇跟很多人沒有關系，資產價格的上漲通脹上漲導致很多人弱化了，看這次兩會提到了調節收入分配，包括共同富裕的重要性，中國有一個好消息，中國在全球率先推動貨幣政策的調整，當時很多人在向往多大的A股流失的時候，當時我非常理性向市場講通脹預期會遇到拐點，所以這是這么一個情況。

　　這就是我們現在總的來說經濟形勢在過去這一年，中國在抗擊疫情和恢復生產方面走在全球的前面，但是我們也存在一些問題，面臨這些問題，我們開始做一個政策的調整，比如貨幣政策的正常化，開始更多的調節收入分配的問題，包括所謂的擴張，更多強調高質量發展，都跟這個背景有關，所有的政策都是時代造就的，每一個政策都有時代的烙印，好像我們每個人的成功一樣，到最后都是時代的。

　　最近我們的廣義貨幣增速沒有像去年那么高，增速有所放緩，但是兩會也講了，我的意見是為了避免經濟的大起大落，我們這幾年宏觀調控的水平越來越高，越來越成熟。所以不會急轉的，不會像以前大家感受到宏觀調控的政策明顯的收和放，這個緊和松，這次宏觀調控包括貨幣政策可能是相對溫和的。

　　給大家解讀一下2021年剛剛結束的兩會傳達的一些重要的政策信號，僅代表我個人的看法供大家參考，這次兩會有幾個要點，大家可能還要相對重視。

　　第一個是對于目標，對于今年的增長目標，強調高質量發展，沒有把目標定的過高，其實今年把目標增速定到7以上8以上都可以完成，嚴格講從統計的角度還相對有余力，因為去年增速全年只有2.3，為什么定在6，而不是7以上8以上，是為了想在今年把主要的精力放在推動中國經濟高質量發展，推動新舊動能的轉化，推動創新上，這是第一個。

　　第二個今年的財政擴張力度可能有所下滑，去年發了很多專項債，抗疫國債，今年有所收縮，財政的擴張力度可能今年是有所放緩。

　　第三個貨幣政策，就是我講的要回歸正常，去年是松，今年現在談不上緊，叫中性適度，恢復到不松不緊的這樣一個貨幣金融環境里面。

　　第三是擴大內需擴大消費，還有發力新基建，這是我在去年一直呼吁的事，還有就是今年推進重點領域改革，大家留意昨天我們財政工作會議講到這個話題，叫強化反壟斷和防止資本的無序擴張，還有一個推動注冊制改革，在今年或者明年，注冊制在各個板全面推開。就是以后上市的門檻降低了，這是監管重心的后移，更加強調信息披露和嚴懲重罰，包括退市制度，這個對資本市場是一個重大的改變，未來資本市場會越來越多的好公司來到資本市場，不好的公司會大幅度降低，這是為什么19年以來，尤其去年出現資本市場嚴重分化，跟我們的制度改革有關。那些小的沒有業績的，跌的一塌糊涂，過去兩年大家擁抱資本年和輕資產，跟我們的資本市場改革有很大的關系，過去我當券商研究所所長，在15年拿過大滿貫，當時說實話市場14、15年是炒新炒小，但是這一輪不存在這個概念了，因為注冊制，上市平臺降低，大量的公司可以上市，所以殼價值大幅度降低，以前價值幾十個億，現在幾個億，你來還不一定愿意見，還有越來越注重價值投資的回歸，都跟我們的制度改革有關系。

　　其實房地產一樣，我們是在去年出了一本書，叫全球房地產，把我們過去十年對美國、德國、日本、新加坡、香港、英國等等代表性經濟的住房制度，以及跟市場的關系做了一個梳理，市場決定制度，那時候我們認認真真把這個做了一個嚴謹的書，可以推薦大家閱讀，我相信大家看了之后，對中國房地產的問題以及出路答案其實非常清楚，講到這里比如這次又提出了要解決好住房問題，要搞租賃，其實我跟大家講，中國每隔一兩年都會出一個新政策，但是不解決問題，中國其實搞租賃不是不可以，但是中國人制度的基因我們過去20年并沒有出大的變革，經濟學的人知道經濟學有一個科叫制度經濟學，有一個著名的詞叫制度依賴，現在通俗地講是制度有強大的慣性和反哺，中國的住房制度就是這樣的，小修小補根本改變不了方向，這只代表我個人的看法。

　　中國房地產如果要解決根本問題，要放眼全球，把所有的住房制度，因為98年房改，中國香港土地批注制度預算制度都在香港，你有制度，就有今天的市場，如果說你要改變現在這樣一個趨勢，或者是制度的依賴，那有必要改變它的基因，就是它的制度。比如說德國有德國的制度，就有了德國的住房市場，德國的制度是什么？就是以租賃為主，土地租賃，在德國60%的人是租房，德國有一套的住房租賃的法案，比如房東不能隨意漲價，德國租賃價格有嚴格的控制等等一套的法律，不是簡單的建了租賃房就可以解決。

　　包括新加坡有一套覆蓋人群的組屋制，這是要做詳細的研究的，當然新加坡德國在發展租賃方面非常成功，但也有失敗的，美國和日本在住房的保障方面，包括市場方面，都談不上成功，甚至付出沉重的代價，爆發了經濟危機，我們把教訓當經驗，中國的住房制度改革走到今天是有進步的，我這幾年一直呼吁，其實解決中國的住房制度改革長效機制就是八個字，世界上百年的住房制度的發展，我們城鎮化率60多，中國城鎮化還有20年，所以歷史還留給我們20年的時間窗口，讓我們把住房制度進行完善和改革。哪八個字？叫人地掛鉤和金融領域，什么叫人地掛鉤，房地產長期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是飯碗，人口流動的地方你給他供地，人口源源不斷流入不給他供地，這就是深圳杭州不斷上演的故事。別的地方人都跑了，但是你要是振興它開發它，土地指標向它傾斜，就一定會做好，中國現在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，一點不復雜，經濟學來看是最普通不過的常識，土地指標是服務于人的，社保土地等等，是服務于人的。人在源源不斷向都市圈和城市群遷移，把指標配過來。

　　過去20年，我覺得房地產最根本的就是人地脫鉤，要解決就是人地掛鉤，這還有一個認識的問題，好消息是經過幾年的呼吁，大家越來越認識到不可能均衡發展，產業也好人也好，是集聚的，所以十四五規劃包括這次兩會提出未來重點發展就是城市群都市圈，可能很多沒有研究過，以前國土規劃有一個詞反復出現，叫區域均衡化，重點發展小城鎮，控制大城市，這句話消失了，這就是我們認識改善了。當我們的認識開始尊重客觀規律，人口流動的規律的時候，政策就到位了，當然不可能一步到位，有一個過程。第二是金融穩定，這個不展開講了，這個展開講比較麻煩。

　　德國為什么房價控制的好？不僅德國房價控制的好，德國通脹也控制的好，德國是世界上控制通脹最好的發達國家之一，這是為什么在歐盟成立之前，整個歐洲把馬克作為貨幣，歐盟成立之后設在德國的法蘭克，所以是跟貨幣有關的，我們能不能把貨幣利用好，實現人地掛鉤，是中國住房制度的根本。其他的都是權宜之計，你發現根本不解決問題，還有扎實做好碳達峰和碳中和的各項工作，什么叫碳達峰，在2035年實現中國碳排放開始下降，達到峰值開始下降，碳中和通過植物造林我們把碳排放可以吸收掉，碳中和是這樣的概念。

　　這是經濟形勢，簡單講一下我最近呼吁的這個放開生育，很多朋友問我是一個經濟學家，為什么最近呼吁放開生育，過幾天是中國發展高層論壇，我被受邀去呼吁放開生育，2020年十四五規劃，包括這次兩會也是一個熱點話題，優化生育政策，增強生育政策的包容性，這次政府報告也提到了生育問題，為什么生育問題老齡化問題這么受關注？

　　我給大家講一個簡單的事實，大家先記住一個數據開始，什么數據？就是中國的嬰兒潮是62到76年出生的這批人，62到76年出生的這批人是中國的嬰兒潮，也是中國人口紅利的來源，后來人口紅利下降，中國人口曲線基本是這樣的情況，62到75年出生的這批人，經濟增長和經濟結構高增長，包括房子，62到76年出生的人，90年代二三十歲，改革開放加入WTO，中國過去房地產黃金一二十年，從一批人生子買房，為什么最近大戶型賣的好，就是因為這批人要換房。人是經濟增長的根源，人是購房的力量，投機需求也要建立在剛性的基礎上。62到76年出生的人是中國的主流人群，是中國社會各個崗位的中堅力量。

　　我有一次參加一個銀行的活動，都是高凈值客戶，62到76年做的一個調研，高凈值占百分之六七十，現場也可以做一個調研，62到76年是中國的主流人群，62到76年出生的同志請舉一下手。現在問題來了，62年出生的人，這批中國的嬰兒潮，62年出生的今年多大？59歲，明年退休，為什么這次兩會提出要延長退休年齡，為什么要說放開生育，因為時代發展到今天依然有體現。

　　76年出生的今年多大年齡？44歲，中國主流勞動力是44歲到59歲，為什么工地不好招人，為什么勞動力成本上升了，為什么快遞小哥變成快遞大哥了，人口變遷，62到76年出生的人是44到59歲，大家往后推5年10年，想一下中國人口老齡化怎么到來？加速到來，我們跟美國日本的人口老齡化不同之處是因為他們沒有計劃生育，是20年30年慢慢來，中國的老齡化是加速鋪面而來，所以應對老齡化，放開生育，都是我們政策的選項，但是問題是什么呢？放開大家也不生了，這是一個很大的問題。

　　按照聯合國統計人口生育是倒V的，有一些人發現，人們得到物質極大滿足之后反而不愿意生了，這是為什么發達國家生育低的原因，16年全面放開二胎之后當年攀升了，后來17、18年連年下降，19年再度下降，到了20年大幅度下降，我們的生育率開始大幅度下降，因為有生育能力的主流人群大幅度下降。

　　第二生育成本也上升了，生得起，養不起，社會保障體系要建立起來，還有一個重要的原因，大家觀念變了，最近發現50到60是一代，70到80是一代，90后00后是一代，70后到80后是轉型的一代，他們強調奮斗節儉家庭觀念，90后是更強調獨立自由享受，不結婚不生育，歐美也是這樣的，他們是現代人，70后80后來帶著60后的影子，90后00后是抖音B站，是這樣的文化，跟我們不一樣。所以發現結婚率也下降，生育率也下降了，離婚率上升了，晚婚率上升了。還有老齡化，中國老齡化在加速到來。

　　根據我們的預算，大約到2033年左右，中國超級老齡化社會，20%，65歲以上，到2060年三分之一是老人，日本就是這樣的，日本開出租車的是70歲的老人，只要可以拿出健康證可以正常上班，人在不斷向都市圈流入，東京大阪名古屋，老人在三四線，所以大家看日本鬼片很盛行。我們跟歐美國家一樣，中國的人均GDP是一萬，美國是六萬，日本是五萬。如果我們不改變，我們不做改變，不調整，那么中國人口在十四五時期陷入負增長，再過80年中國人口降到8億。大家發現印度人口不斷膨脹，全球人口結構發生巨大的變動，歐洲已經受到了沖擊了，人口問題會影響經濟增長，影響我們的儲蓄，影響社會活力。

　　最后我想講的是政策，我估計可能后面會做調整，怎么調整呢？也是我們呼吁的全面放開生育，實在不行先放開三胎，加快構建生育支持體系，比如女性就業的保障，加大托育服務，教育醫療，社保的支出，建立老年友好城市社會，這是最近在呼吁的。所以大家保重好身體，我估計十四五會放開生育，再過十五五可能我們就鼓勵生育了，到時候三胎也放開了，四胎五胎國家會給你獎勵，像俄羅斯一樣，授予國家英雄母親的稱號。謝謝。

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責任編輯：梁斌 SF055