新浪財經(jīng)訊 清華大學中國與世界論壇1月4日在京舉行，中國人民大學國家政策與戰(zhàn)略研究院副主任、住建部研究中心原主任秦虹出席并演講。

　　秦虹在演講中談到，三四線城市的房價上漲的壓力已經(jīng)沒有了，反而下一步面臨著房價短時間漲得太快，后續(xù)的需求支撐力是乏力的問題。主要是企業(yè)在三四線城市不拿地。

　　她談到，一二線城市，明年的機會還是好的，壓力是有的，但是價格是不讓它漲的，中央控制熱點城市不讓房價上漲，主要是在一二線城市。

　　以下為演講實錄：

　　秦虹：房地產(chǎn)2019年各項指標又創(chuàng)了歷史新高，銷售額和銷售面積都是歷史的最高。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也是全年保持在10%以上，也比去年高。

　　其實一個非常重要的指標，是沒有在國家統(tǒng)計局里面反映出來的，但是我們分析可以看出來的，從2016年開始，全行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的總額低于商品房銷售總額，16-19年連續(xù)四年，連續(xù)四年房地產(chǎn)整個行業(yè)賣出去房子的錢大于投資的錢，雖然這個行業(yè)局部問題，或者一些企業(yè)出現(xiàn)的一些問題都是局部的，但是整個行業(yè)健康水平，從2016年之后和之前是完全不一樣的。之前都是投資額高于銷售額，每年賣出去房子回來的錢，低于投資投出去的錢，所以整個行業(yè)目前來看還可以，相對來說按照中央的要求，保持平穩(wěn)，我覺得還是有基礎(chǔ)的。

　　去庫存還是比較理想的狀態(tài)，庫存不是特別大，15年去庫存政策對房地產(chǎn)支持的力度是非常大的，但是有很大的代價，力度有點太大了，使得一線城市在15、16年，二線城市在16、17年，三四線城市在17、18年，不同的城市在不同的時間點，都在一年到一年半的時間里，房價都翻了一倍。所以現(xiàn)在中央說要控制風險，房地產(chǎn)一個很重要的風險，就是價格。中央控風險主要是現(xiàn)在大中小城市價格都在高位，價格高位意味著有下跌的風險，已經(jīng)在高位，帶來了很多社會的風險，很多人買不起房了，由于價格在高位，所以我們每年新增貸款的額度，投到房地產(chǎn)這一塊，個人按揭貸款的額度占的比例就很大，帶來了一些政治風險。

　　現(xiàn)在庫存確實并不是很高，整個行業(yè)總體來說保持平穩(wěn)的發(fā)展，還是有基礎(chǔ)，有條件的，因為各個方面的調(diào)整，特別是大企業(yè)越來越大，現(xiàn)在百強企業(yè)占到全行業(yè)銷售額70%左右，對地域的選擇，成本的控制，品牌的塑造應(yīng)該說都好于小企業(yè)。盡管大家關(guān)注到去年很多企業(yè)400多家倒閉，退出市場，這是在行業(yè)內(nèi)的整合，目前來看，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎(chǔ)的。

　　我覺得三四線城市的房價上漲的壓力已經(jīng)沒有了，反而下一步面臨著房價短時間漲得太快，后續(xù)的需求支撐力是乏力的。企業(yè)不拿地主要是在三四線城市。

　　一二線城市，明年的機會還是好的，壓力是有的，但是價格是不讓它漲的，中央控制熱點城市不讓房價上漲，主要是在一二線城市。

　　2018年專門研究了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題，房地產(chǎn)企業(yè)要不要轉(zhuǎn)，向哪里轉(zhuǎn)，如何轉(zhuǎn)？要不要轉(zhuǎn)，必須要轉(zhuǎn)。往哪里轉(zhuǎn)？我跟行業(yè)說，如果房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，往其他行業(yè)轉(zhuǎn)，像汽車、能源，礦產(chǎn)，這叫轉(zhuǎn)行，不能叫轉(zhuǎn)型，而且風險是巨大的，我并不贊成。

　　我認為房地產(chǎn)業(yè)考慮轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)自身的空間是非常大的，房地產(chǎn)雖然這些年發(fā)展速度非常快，但是質(zhì)量，它的定位，包括運營模式，它的服務(wù)的疊加，科技和綠色遠遠都沒有到位。為什么不能去轉(zhuǎn)行？是因為從全世界固定資產(chǎn)投資來講，房地產(chǎn)2017年以來的這個行業(yè)投資是15萬億，15萬億是什么概念？僅低于制造業(yè)的固定資產(chǎn)的投資，2017年制造業(yè)固定資產(chǎn)的投資是多少？只有19萬億，房地產(chǎn)一個行業(yè)是15萬億，差4萬億。但是制造業(yè)這19萬億的投資是有37個子行業(yè)組成的，比如說汽車、輪胎、服裝和家電，還有家具、食品加工，房地產(chǎn)一個行業(yè)的投資就15萬億，沒有哪個制造業(yè)能容納房地產(chǎn)行業(yè)的投資，更何況制造業(yè)多數(shù)都是飽和性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資13萬億，銷售額能達到16萬億的行業(yè)，都混不下去，你去擠到一年才幾千億的行業(yè)，你能做好嗎？我是不相信的，如果房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)到汽車和醫(yī)療，那是轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)行能不能成功？我覺得都不是我們研究的范圍。

　　我們認為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，不離開主業(yè)的情況下，如何通過創(chuàng)新，通過優(yōu)化你的經(jīng)營模式，通過提高更好的產(chǎn)品和服務(wù)，來實現(xiàn)你的經(jīng)營理念和模式的轉(zhuǎn)型。

　　新浪聲明：所有會議實錄均為現(xiàn)場速記整理，未經(jīng)演講者審閱，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。

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責任編輯：李思陽