文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 趙建

　　根據(jù)人口住房模型和歷史經(jīng)驗(yàn)，嬰兒潮的人口長大成人之后，會(huì)形成購房潮。嬰兒潮—購房潮會(huì)引發(fā)巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果，相對(duì)應(yīng)的國家調(diào)控政策則是“計(jì)劃生育—限購限貸”。

　　現(xiàn)在生育政策大轉(zhuǎn)向，開始放開三胎并鼓勵(lì)生育，那么會(huì)不會(huì)有一天房價(jià)大跌，購房政策也要隨之轉(zhuǎn)向，從限制買房轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)買房？這中間的時(shí)滯是多久，一個(gè)人半生的時(shí)間？

　　最近幾個(gè)大的政策拐點(diǎn)開始顯現(xiàn)，可以說是幾十年的政策周期拐點(diǎn)。放開三胎、土地收入歸稅務(wù)部門等，再加上又出現(xiàn)某大房企違約、銀行被接管等傳聞，感覺又有點(diǎn)山雨欲來。或許不是危言聳聽，人、地、債，都是家國大事，值得在宏觀上進(jìn)行密切關(guān)注和理性推演。

　　從要素的重要性上來看，中國雖然已經(jīng)躋身工業(yè)大國，但土地依然成為重要的生產(chǎn)要素，只不過角色發(fā)生變化，從農(nóng)業(yè)社會(huì)下的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g資本、人力資本和財(cái)政資本。土地轉(zhuǎn)化為資本的背后，是中國的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。

　　空間資本是指城市化帶來的要素聚集過程中所形成的空間規(guī)模效應(yīng)，要素的空間集聚帶來了效率和生產(chǎn)力的提高，當(dāng)然，也帶來了空間價(jià)值——房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。人力資本是對(duì)人一生勞動(dòng)力收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)或資本化，集中的體現(xiàn)是在房地產(chǎn)上——按揭貸款。財(cái)政資本當(dāng)然是指土地轉(zhuǎn)讓金收入，稱之為資本主要也是地方政府將未來原本附著在土地上的稅收資本化變現(xiàn)了。

　　這三大核心資本最近一段時(shí)間正在悄悄發(fā)生變化。基本的趨勢(shì)都是“達(dá)峰”之后開始步入拐點(diǎn)區(qū)域。

　　首先是生育政策，開始放開三胎。“放開”只是對(duì)計(jì)劃生育政策話語體系的一種延續(xù)，實(shí)際上各個(gè)地方的計(jì)生委有了新的責(zé)任，那就是鼓勵(lì)甚至?xí)?qiáng)制性的推動(dòng)生育。網(wǎng)傳有些地方的流產(chǎn)開始需要備案審批。接下來，在稅收方面的激勵(lì)和懲罰措施可能很快就會(huì)到位。

　　放在幾年前，十幾年前，我們很難想象從限制生育到鼓勵(lì)生育，之間的轉(zhuǎn)變會(huì)這么快。但仔細(xì)想想也在情理之中，因?yàn)楦鶕?jù)人口生育繁殖曲線，無論是人口增長還是人口萎縮，如果不干預(yù)，那都是指數(shù)級(jí)的變化，所謂的人口爆炸和人口崩盤。只是讓人意想不到的是，現(xiàn)在的生育意愿會(huì)下降的這么快。上一輩的人在不斷的老去，下一輩的人卻不愿再生。歷史證明，人口萎縮是一個(gè)國家和民族的大災(zāi)難。有人才有一切。

　　相對(duì)應(yīng)的，對(duì)于土地，對(duì)于房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)很快從計(jì)劃限購，轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)購買呢？如果按照人口生育政策的邏輯，似乎會(huì)發(fā)生這樣的趨勢(shì)。只不過，人口周期與房地產(chǎn)周期，存在著一個(gè)時(shí)間上的錯(cuò)位。上一代嬰兒潮，需要長大成人形成剛需后才能具備購買力。同樣，當(dāng)上一代嬰兒潮老去的時(shí)候，年輕時(shí)形成的購買力也就轉(zhuǎn)換為“拋售力”。此時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格需要重新定價(jià)。

　　一旦人口萎縮，嬰兒潮一代快速老去，購房潮變成拋售潮，那么房價(jià)也很可能很快會(huì)崩盤。房價(jià)大跌意味著土地資本價(jià)值的巨大減計(jì)，分別對(duì)應(yīng)著空間價(jià)值、人力價(jià)值和政府權(quán)力價(jià)值的減計(jì)。真的如同鼓勵(lì)放開三胎一樣，在不久的將來（十年左右），政府很可能不僅不會(huì)限購，而是放開和鼓勵(lì)人們買第二套房、第三套房。

　　要抱著動(dòng)態(tài)的眼光去看事物的發(fā)展，如同當(dāng)初計(jì)劃生育的時(shí)候沒人會(huì)想到現(xiàn)在開始鼓勵(lì)生育。房產(chǎn)全面限購的時(shí)候，也沒人預(yù)期到全面放開限購甚至鼓勵(lì)買房的時(shí)代將很快到來。事實(shí)上，放開限購和鼓勵(lì)買房的現(xiàn)象，在很多地方早已經(jīng)出現(xiàn)。比如我們常說的三四線城市的鶴崗化現(xiàn)象。

　　我在十幾年前的一篇學(xué)術(shù)論文里，用數(shù)值模擬人口老齡化后的房價(jià)走勢(shì)，結(jié)果比我們想象的還要悲觀，即伴隨著計(jì)劃生育帶來的人口數(shù)量波動(dòng)，實(shí)際房價(jià)也會(huì)大幅波動(dòng)，從指數(shù)級(jí)上漲，轉(zhuǎn)變?yōu)橹笖?shù)級(jí)大跌。一切的原因在于：中國出生的人口是扎堆的，所以導(dǎo)致現(xiàn)在干什么都扎堆。扎堆購買房產(chǎn)吹起房價(jià)泡沫，那么到時(shí)候會(huì)不會(huì)扎堆賣？尤其是在房地產(chǎn)稅推出、物業(yè)費(fèi)和維修費(fèi)上漲的時(shí)候。

　　為什么政府會(huì)放開限購限貸、鼓勵(lì)買房，因?yàn)橐紤]到土地作為財(cái)政資本的情形。一旦房價(jià)崩盤，失去土地轉(zhuǎn)讓收入，地方財(cái)政可能將會(huì)大幅縮水近四成，基層財(cái)政極大可能會(huì)發(fā)生危機(jī)。當(dāng)然連帶的就是銀行危機(jī)。整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)都會(huì)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。改革開放四十多年，中國經(jīng)濟(jì)將可能迎來一次徹底的市場(chǎng)出清。這樣顯而易見的后果，誰都不想看到。

　　我們需要認(rèn)識(shí)到，中國特色的經(jīng)濟(jì)體制，核心并不是經(jīng)濟(jì)，也不是金融，而是財(cái)政。失去財(cái)政力量，國家宏觀管理能力將大打折扣，失去國家宏觀穩(wěn)定管理，任由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來決定經(jīng)濟(jì)金融走向，那么大出清很可能不避免。

　　所以這些年我看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)邏輯脈絡(luò)，主要關(guān)注兩條線，一是央行的貨幣線，一是地方政府的財(cái)政線。中央的財(cái)政還沒真正的發(fā)力。

　　當(dāng)初日本的房價(jià)大崩潰，債務(wù)大爆炸，背后都有人口周期的力量。我們不能拿它簡單的對(duì)比，但是有些基本的規(guī)律應(yīng)該不會(huì)有大的出入。仔細(xì)看看中國最近幾年的先是經(jīng)濟(jì)增長壓力，繼而房價(jià)壓力，以及債務(wù)大爆發(fā)的時(shí)間，是不是跟劉易斯拐點(diǎn)、人口深度老齡化拐點(diǎn)以及人口總量拐點(diǎn)有一定微妙的關(guān)系？

　　然而事態(tài)的走向可能并非如此簡單，當(dāng)這一切被政府預(yù)期到的時(shí)候，有形之手會(huì)在周期的宿命中進(jìn)行反抗。反抗的手段無非三個(gè)：幣、債、稅。我更傾向于一手發(fā)債，一手印鈔，所謂的MMT，超級(jí)貨幣化，從廣義貨幣化轉(zhuǎn)到基礎(chǔ)貨幣化，因?yàn)?strong>商業(yè)銀行在這個(gè)大周期里，早已經(jīng)傷痕累累，很難再繼續(xù)承擔(dān)起為政府財(cái)政融資的責(zé)任（地方融資平臺(tái)貸款）。

　　推演的結(jié)局可能是房地產(chǎn)的周期被人為拉長，房價(jià)繼續(xù)總體保持一段時(shí)間穩(wěn)定，但要付出通脹的代價(jià)。當(dāng)然，房價(jià)上漲也是一種通脹。這意味著，通過債務(wù)貨幣化，財(cái)政缺口以一種鑄幣稅的形式得到滿足。這里面的道理我已經(jīng)說過多次：當(dāng)資產(chǎn)端發(fā)生大量壞賬但為了維系穩(wěn)定不能核銷的時(shí)候，負(fù)債端形成的廣義貨幣需要在總價(jià)格上進(jìn)行再平衡。

　　如果你認(rèn)為我們的政府有強(qiáng)大的控制力，那么日本的大通縮很可能就不會(huì)發(fā)生，但會(huì)發(fā)生與之相似的另一種“通縮”，名義價(jià)格通脹，但實(shí)際工資通縮。如果名義價(jià)格普遍上漲，名義房價(jià)就很難崩潰。無論是人工、原材料和建安的成本上漲推動(dòng)，還是人們購房為了抵御通脹，房價(jià)在貨幣洪水中依然有繼續(xù)穩(wěn)定的可能。看看去年哪些國家房價(jià)上漲的最猛，土耳其，巴西，俄羅斯，這些經(jīng)濟(jì)和通脹壓力都極大的國家，他們的房價(jià)并沒有崩盤。

　　我的線性推演有一定的假設(shè)條件，現(xiàn)實(shí)充滿了各種復(fù)雜交織的因素。但是趨勢(shì)已經(jīng)到來，在這個(gè)人口周期大拐點(diǎn)的時(shí)間內(nèi)，有些力量我們無法抗拒。計(jì)劃生育、限制生育，轉(zhuǎn)變?yōu)榉砰_生育、鼓勵(lì)生育，會(huì)不會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也上演這樣的政策大拐點(diǎn)，因?yàn)榉績r(jià)大跌壓力而從限制買房轉(zhuǎn)變?yōu)榉砰_限購、鼓勵(lì)買房，這個(gè)趨勢(shì)性力量是存在的，而且很多地方已經(jīng)顯現(xiàn)出這個(gè)苗頭。總之，人口周期大拐點(diǎn)是一切周期的基礎(chǔ)，我們需要做好應(yīng)對(duì)很多巨變的準(zhǔn)備。

　　(本文作者介紹：西澤資本（香港）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，濟(jì)南大學(xué)商學(xué)院教授，西澤金融研究院院長，曾擔(dān)任青島銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，平安銀行研究中心主任。)