文/新浪財經(jīng)專欄作家 陶短房[微博]
近幾年，加拿大農(nóng)地陡然走俏，引發(fā)素來對地產(chǎn)敏感、熱衷的華裔跟進。而加拿大是全球第四大農(nóng)產(chǎn)品出口國和第二大谷物出口國，農(nóng)業(yè)一向發(fā)達，何以農(nóng)地投資向來不旺？如今又何以突然成為地產(chǎn)熱點？農(nóng)地真能成為投資新方向么？
自2010年底、2011年初起，原先頗受冷落的加拿大農(nóng)地陡然走俏，且引發(fā)素來對地產(chǎn)敏感、熱衷的華裔跟進。卑詩省國際地產(chǎn)節(jié)歷年來都是以移民聚集的卑詩省、尤其大溫哥華地區(qū)高檔住宅、住宅用地為主打，今年3月14日結束的地產(chǎn)節(jié)上，遠離太平洋海岸、傳統(tǒng)上并非新移民青睞投資目的地的薩斯喀徹溫省農(nóng)地意外成為新熱點，而諸如“農(nóng)地投資前途無量”“加拿大農(nóng)地購銷兩旺”等促銷廣告和五花八門的“軟文”，則從北美各大華文媒體，一直“鋪”到國內(nèi)傳媒。
加拿大是全球第四大農(nóng)產(chǎn)品出口國和第二大谷物出口國，農(nóng)業(yè)一向發(fā)達，何以農(nóng)地投資向來不旺？如今又何以突然成為地產(chǎn)熱點？農(nóng)地真能成為投資新方向么？
以往不旺情有可原 個別情況偶露崢嶸
加拿大農(nóng)地以往購銷不旺、對海外投資者缺乏吸引力的主要原因是地太廣、人太稀。
作為全球面積第二大的國家，加拿大的人口卻不足3500萬，每平方公里人口密度僅3.41人，列全球第228位，地太廣、人太稀，令加拿大農(nóng)地資源供過于求(每個農(nóng)業(yè)勞動力平均耕地達92公頃，居世界第二，僅次于澳大利亞)。俗話說“物以稀為貴”，農(nóng)地資源既然在加拿大并不算“稀”，自然也就貴不起來、炒不熱。
不僅如此，加拿大又是個敝帚自珍的國家，各省對外國投資者購買本省農(nóng)耕地，多有五花八門的限制，如農(nóng)地資源最豐富的“草原三省”，均對非加拿大永久居民和獨資加拿大企業(yè)擁有農(nóng)耕地設置上限，其中馬尼托巴省為40公頃，阿爾伯特省為20英畝，薩斯喀徹溫省為10英畝，其余省份也有寬嚴不等的限制(魁北克省要求居住不滿一年的非本省居民需獲得農(nóng)田委員會保護社許可證方能購買農(nóng)地，愛德華王子島省規(guī)定非永久居民購買超過5英畝農(nóng)地需獲省政府批準)，而在歷史上，相應的限制甚至更多(如薩斯喀徹溫省，直到2003年都不允許外省居民購買本省農(nóng)地)，這些都制約了農(nóng)地購銷的景氣度。
不過在個別情況下，某些特殊地區(qū)的農(nóng)地產(chǎn)業(yè)也曾火爆一時，如卑詩省大溫哥華和菲沙河谷地區(qū)。上世紀80年代中、97年前后和2005年前后，某些城市的某些農(nóng)地區(qū)塊曾被炒到很高的價格，且換手率驚人，這是因為當時這些城市處于擴張區(qū)，一些投資者出于“賭土地用途變更”的心態(tài)“押寶”，希望用低價購進的農(nóng)地，不久后會因當?shù)卣畬⑼恋赜猛咀優(yōu)樯虡I(yè)或住宅用地而“土塊變金塊”，一些有心的房地產(chǎn)中介也刻意炒作這類題材和“發(fā)財示范效應”，造成轟動一時的熱點。
但土地變更在加拿大并非易事，手續(xù)復雜，變數(shù)繁多，且局限于極個別地區(qū)，在大多數(shù)地方、尤其農(nóng)耕地資源最豐富的“草原三省”多不適用，加上真正“中獎”的，只是極個別幸運兒，更多人白白吃進滯銷農(nóng)地難于脫手，因此這類熱點只能是偶露崢嶸。
移民經(jīng)濟催熱農(nóng)地 沿海內(nèi)地熱點不同
2010、2011年前后，加拿大農(nóng)地購銷陡然趨熱，且這次不僅以往偶露崢嶸的卑詩省沿海農(nóng)地熱，草原三省及安大略省的主流農(nóng)耕地也熱——某種程度上甚至更熱，而且這種熱在很大程度上和移民經(jīng)濟有關。
在卑詩省，許多原本經(jīng)營餐飲、商業(yè)的新老移民，紛紛開始轉(zhuǎn)向或兼項投資農(nóng)地，而且和以往不同的是，他們不再那么熱心地“賭用途變更”，而真的開始當起農(nóng)民來。筆者認識的一位列治文市餐館老板，就將經(jīng)營多年的餐館托人打理，自己一頭栽進了新買的菜地，種起了精細蔬菜。
隨著華裔移民在這些地方人口的增多，以往市場有限的精細蔬菜種植變得有利可圖，且移民帶來的市場、人脈，又讓一些適合落基山脈以西冬季多雨、夏季干燥特殊氣候的高附加值經(jīng)濟作物(如薰衣草)變得有利可圖，加上水果、園藝等該地區(qū)傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)業(yè)的部分復蘇和葡萄酒業(yè)的興旺，都令農(nóng)地熱度增加。當然，這種增加的幅度其實是有限的，在某種程度上是被夸大了的，2011年下半年起，卑詩省“高熱不退”多年的樓市開始“退燒”，讓原本有限的“農(nóng)地熱”顯得頗有些突出。
主流農(nóng)耕地的熱卻是真熱：加拿大農(nóng)業(yè)信貸組織(FCC)資料顯示，安大略省農(nóng)地價格2011年上、下半年分別增長6.6%和7.2%，2012年上半年則暴漲16.3%；阿爾伯特省2011年全年漲8.5%，2012年上半年漲5.7%，全年預計漲幅逾10%。“熱中之熱”則是草原三省中的薩斯喀徹溫省，自2008年起，農(nóng)地價格年均漲幅高達13%，2011年全年漲幅21.7%，2012年上半年為9.1%，薩省農(nóng)業(yè)廳估計全年漲幅將再次突破20%。
這些地區(qū)農(nóng)地突然走旺，很大程度上系海外資金涌入所致。
2008年起，先是蘇格蘭、烏克蘭，繼而中國大陸在2011年初，印度、韓國在2011年底相繼成為上述地區(qū)、尤其薩省農(nóng)地的重要購買來源，來自這些地區(qū)的資金以“夸特”(1“夸特”為1/4平方英里，1平方英里=640英畝或259公頃，也就是說，1“夸特”約合65公頃)為單位，大肆購買成片的農(nóng)耕地，造成價格的水漲船高和購銷兩旺。
筆者2011年秋曾親赴薩省省會里賈納附近、農(nóng)耕地購銷最熱的小城奧格瑪附近，發(fā)現(xiàn)靠近小城、交通便利的農(nóng)地已銷售殆盡，次年有朋友前往考察時，更發(fā)現(xiàn)奧格瑪南邊的農(nóng)地多已售出，有些甚至已在一年間轉(zhuǎn)手過一次。
之所以會出現(xiàn)農(nóng)地搶購潮，和2008年起接踵而至的兩次全球性糧荒，導致糧價上漲，全球農(nóng)地行情看熱有關，也和加拿大農(nóng)地與其它發(fā)達國家農(nóng)地存在價格落差不無關系。美國交通較好的地區(qū)，一英畝農(nóng)地價格普遍達3000美元左右，歐洲一些國家(如英國)更高達近萬美元，而加拿大FCC資料顯示，2010年“草原三省”農(nóng)地平均價格，阿爾伯特省1509加元/英畝，馬尼托巴省896加元/英畝，薩斯喀徹溫省更僅523加元/英畝(當時美元和加元接近等值)，號稱“發(fā)達國家最廉價農(nóng)地”。這些因素被一些有心的中介公司炒作、放大，便形成了熱點效應。
不僅如此，2010年前后，加拿大移民政策出現(xiàn)大調(diào)整，傳統(tǒng)上以技術移民為主的政策轉(zhuǎn)為以投資移民為主，且投資移民資金門檻越來越高，尺度越來越嚴。
而相對而言，人口稀少、移民來源匱乏的“草原三省”、尤其薩斯喀徹溫省，其省提名移民計劃(SINP)仍相對寬松，在薩省，有專門針對“年輕農(nóng)場主”和“農(nóng)場主”的SINP項目，前者只要擁有30萬加元資產(chǎn)、3年以上農(nóng)業(yè)工作經(jīng)驗，提供一個商業(yè)農(nóng)業(yè)提案，展示適銷對路的就業(yè)技能，年齡小于40便可申請，后者要求先行購買薩省農(nóng)地，提供“資深農(nóng)業(yè)經(jīng)營者”證明，提前兩年簽署農(nóng)地購買合同，并擁有50萬加元以上資產(chǎn)，但無年齡限制。
相對于聯(lián)邦投資移民(80萬加元鎖定+160萬加元資產(chǎn)證明，且目前已暫時關閉申請)要寬松許多，許多新興的薩省農(nóng)地經(jīng)紀公司，最初恰是主營投資移民中介的公司，這自然不僅僅是一種巧合。
農(nóng)地熱水到渠成 產(chǎn)業(yè)鏈漸成氣候
如前所述，加拿大農(nóng)業(yè)最大的特點，是人均占有耕地多，人均農(nóng)業(yè)產(chǎn)量大，在薩省等農(nóng)業(yè)中心區(qū)尤其如此。
薩省是高寒地帶，無霜期只有3-4個月，溫度會升到30°以上，其它時候則天寒地凍，冰雪遍地，冬季最低溫度在零下30°以下，因此農(nóng)活只能在這短短3、4個月里完成。實際上照向?qū)裕嬲摹稗r(nóng)忙”才3次：播種、除草施肥除蟲、收割，每次不過幾天。在奧格瑪附近，一位農(nóng)機站雇員曾表示，一個10夸特的農(nóng)莊只要農(nóng)機準備妥當，只需一個半勞力就可輕松照料(農(nóng)場主本人外加一個臨時雇傭的短工)。這樣粗放的耕作方式，很適合并非真心想“回歸田園”，而僅將之作為一宗投資、或一個移民跳板的海外投資者。
原本制約“草原三省”農(nóng)地購銷的一大障礙，是所謂“小麥局”體系。自1940年起，加拿大就通過《谷物法》成立行會性質(zhì)的小麥局(CWB，5名政府董事、10名農(nóng)民董事)，對“草原三省”和卑詩省皮斯河地區(qū)谷物生產(chǎn)實行統(tǒng)購統(tǒng)銷，按照這個制度，農(nóng)場主必須強制性種植一定比例的小麥或大麥，由小麥局提供種子并統(tǒng)購全部產(chǎn)品。這一制度不僅束縛了農(nóng)場主的多種經(jīng)營自由，也抑制了農(nóng)地收益。2011年底，加拿大聯(lián)邦下議院表決通過小麥局民營化決議，持續(xù)大半個世紀的“小麥局”壟斷體系宣告結束，這對農(nóng)地的單位產(chǎn)出無疑是有利的。
“草原三省”、尤其僻處內(nèi)地的薩省，耕作方式特殊，社區(qū)不發(fā)達，對不熟悉農(nóng)業(yè)經(jīng)營、不適應冷清、陌生環(huán)境的外國移民而言，原本是極大的投資障礙。但近年來隨著大量中介公司的介入，和一些熟悉農(nóng)業(yè)經(jīng)營的外籍農(nóng)地購買者在當?shù)卦峁┏凶夥⻊栈虬N全部農(nóng)產(chǎn)品的服務商變得普及，甚至不少由中介公司代理出售的農(nóng)地，購買者可以直接選擇“打包包租”。一些意在投資套利的外國投資者，甚至根本沒去過自己名下的農(nóng)地，簽購買合同的同時，就將農(nóng)地轉(zhuǎn)租給中介公司打理。這些無疑都降低了“做地主”的門檻。
值得一提的是，由于海外背景“地主”的增多，和“草原三省”農(nóng)地經(jīng)營自由度的提升，當?shù)匾验_始出現(xiàn)針對特定海外市場的產(chǎn)業(yè)鏈，如針對中國市場的西洋參、亞麻籽和黑豆產(chǎn)業(yè)，就已初步形成了種植、收購、儲運的完整鏈條，打通了從加拿大內(nèi)陸到中國市場的“農(nóng)業(yè)通道”。
做地主并不容易 泡沫憂不得不防
但“地主熱”并非沒有隱憂。
如前所述，“草原三省”、尤其農(nóng)地購銷最熱的薩斯喀徹溫省，事實上一直存在對外來農(nóng)地購買者的限制政策，但這種限制政策既無法約束已獲得永久居住權的外籍購買者，或在中介公司幫助下“借人頭”購地的“假加拿大居民”，也難以遏制在SINP資料上弄虛作假的外籍人士(“農(nóng)業(yè)工作經(jīng)驗”等對移民中介出身的農(nóng)地中介公司，實在不是很難操作的“技術問題”)，而這已引發(fā)不少當?shù)厝说牟粷M。
自去年底就不斷有報道顯示，薩省農(nóng)民和政治家開始對“大量農(nóng)地被亞洲人買走”，而當?shù)剞r(nóng)場主“淪為包租客”感到憂心忡忡。由于閉塞和保守傳統(tǒng)，薩省曾寧可放棄豐厚紅利，也要封殺必和必拓對該省“聚寶盆”——鉀肥公司的并購要約，如果薩省民意對“亞洲人大規(guī)模買地”反感情緒上升，并形成強大政治壓力，出現(xiàn)政策性風險的概率并非不存在。
根據(jù)中國南京農(nóng)業(yè)學院幾位專程考察過薩省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況的專家計算，薩省農(nóng)業(yè)耕作方式粗放，畝產(chǎn)較低，而當?shù)厝丝凇诹Φ膰乐夭蛔悖瑒趧恿Τ杀緲O高，制約了精細農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)田基本建設的強化(因為不劃算)。
如此一來，只有大農(nóng)戶才有獨立經(jīng)營的必要，如果農(nóng)莊小于6夸特，購置、保養(yǎng)大批農(nóng)機就顯得得不償失，耕種收益甚至還不如去城里打一份工來得多。因此當?shù)卦S多本土農(nóng)場主，都是橫跨20、30甚至60夸特農(nóng)地的“大戶”，而為了遷就亞洲投資者的習慣，許多中介公司將收購來的農(nóng)地拆分成2、3夸特的小塊以便出手，購買到這些“拆塊農(nóng)地”的新“地主”事實上根本無法獨立經(jīng)營，只能將農(nóng)地回租給中介公司，所獲的租金扣除還貸，通常僅略有盈余。
2011年底、2012年初起，一些韓國“二級中介”更將原本已拆到只有1、2夸特的農(nóng)地再行拆分，三級“地主”購買的地塊，僅有幾公頃大小。如此一來，“地主”們事實上幾乎不可能單純靠經(jīng)營自己的土地維持生計，收益的前景幾乎都押在農(nóng)地升值上。然而農(nóng)地本就是長線、慢熱的投資，類似近幾年的飆升已是罕見，又有誰敢擔保，這種勁爆的局面會長久維持下去？
從目前情況看，盡管薩省大片農(nóng)地換上了“洋地主”的名字，但真正放棄沿海便利生活，跑到幾平方公里或許只有一戶人家、吃頓中餐要跑上百公里的薩省內(nèi)地踏實種地的外國人(尤其華人)，數(shù)量仍如鳳毛麟角。如前所述，只有買上大塊土地，親力親為才有利可圖，可這要占用多少資金？對于全無農(nóng)業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的陌生外國投資者而言，這樣的資金占用，風險究竟有多少？
目前農(nóng)地購銷兩旺，脫手相對容易，但薩省等內(nèi)陸對住在沿海、甚至中國國內(nèi)的投資者而言，尋找合適本土中介并非易事。當然，推銷農(nóng)地的中介公司幾乎無一例外兼營土地中介、甚至回購業(yè)務，但動輒“差價之30%”的手續(xù)費，卻足以讓“地主們”躊躇。
值得一提的是，目前不論在加拿大本土，還是中國，媒體、網(wǎng)絡上鋪天蓋地的“加拿大農(nóng)地投資前景”熱鬧，很大程度是精通移民中介“生意經(jīng)”的農(nóng)地中介公司精心策劃、大量投入的產(chǎn)物，其中的泡沫成分是不言而喻的。
總而言之，加拿大農(nóng)地不失為一個可以考慮的投資新選擇，但絕非對每個人都合適，尤其是“人地兩生”的外籍人士。
(本文作者介紹：新新貸創(chuàng)始人，首席執(zhí)行官。對小額信貸有著深刻而獨特的見解，2013年率先引進英國成熟的小額信貸技術和理念。)
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文章關鍵詞： 加拿大農(nóng)業(yè)地產(chǎn)
