原標題：月入2千，房價3萬！“房價第一縣城”有多厲害？

　　作者|貓哥

　　有一種說法叫做：“北上廣是中國的幻象，小縣城才是中國的底色”。

　　這里面有故土難離的情懷，有對生活方式的向往，畢竟北上廣深只有4個，而多數(shù)人都來自于遍布各地的1871個縣城。

　　縣城各有特色，有250萬戶籍人口的“人口第一縣”廣東普寧，有20.23萬平方千米的“面積第一縣”新疆若羌，還有創(chuàng)造了4250億GDP的“經(jīng)濟第一縣”江蘇昆山……

　　當然，要是比房價，排名榜首的這個縣城多數(shù)人一定不知道。

　　這就是房價第一縣海南陵水，這里的房價達到了30993元/㎡，已經(jīng)沒法慰藉心靈了。

　　這只是均價，前幾天，陵水縣公示了一批商品房的備案價，也是讓人開眼界了，一套綠城藍灣小鎮(zhèn)的別墅，備案價達到了98795元/㎡，距離10萬只差“一平米的鶴崗”了。

　　就這，還是降過價的，去年，這別墅還要價11.4萬/㎡。

　　陵水的超級大盤之一——雅居樂清水灣，也開了上千套房，一套小戶型起步價2.46萬/㎡，5萬+/㎡只是小意思。

　　這多少有點顛覆了人們對于“鄉(xiāng)土中國”的認知。

　　如果把這個價格放在全國城市的排行榜上，它能超越寧波，排在全國第九名，而排在它前面的，不是一線就是新一線，海南的省會海口，房價只有陵水的一半多點。

　　但說起陵水，估計多數(shù)人都不了解，作為縣城，一點也不出挑，知名度不大。

　　它的全稱是陵水黎族自治縣，土地面積不到新疆若羌的0.6%，人口不到普寧的16%，GDP不到昆山的5%。

　　全國縣城里房價排第二的是義烏，義烏和陵水面積相當，但是義烏有185.94萬常住人口，而陵水只有37.25萬，而且，陵水的GDP也只有義烏的13%，如果論人均可支配收入，陵水只有23366元，一個月不到2000，跟義烏的71210元根本不在一個量級。

　　基本面很一般，為啥房價那么高呢？

　　決定因素就是房地產(chǎn)的第一要素——位置！位置！位置！

　　整個海南的房價分布規(guī)律是這樣的，南比北貴，東比西貴。陵水正好把東、南這些好方位給占了，而且作為“大三亞”地區(qū)距離三亞最近的縣城，一通猛漲很正常。

　　三亞有鳳凰灣、三亞灣、海棠灣等，而陵水有土福灣、清水灣、陵水灣和香水灣，土福灣跟三亞的海棠區(qū)挨著，不少土福灣的項目都叫“XX海棠”，乍一看很像三亞的盤，價格自然也都不便宜，5萬+起步。

　　真的是三亞得道，陵水升天。

　　陵水更多的盤集中在清水灣、香水灣，雅居樂、富力等房企都在這里建了超級大盤，而且大家還都愛建大戶型或者別墅，價高又賺錢，2017年雅居樂在清水灣的項目，毛利超過50%，貢獻了雅居樂當年最大的利潤。

　　而且，在后來的調(diào)控中，白沙、瓊中、保亭和五指山四個生態(tài)縣不對外賣房了，給周邊的縣城尤其是陵水貢獻了不少客戶。

　　陵水有多少房子呢？

　　2008年以來上市的129個項目共計1283.52萬㎡，陵水有大約620萬㎡的農(nóng)房，2008年以前的存量房、保障房以及一些還沒有開盤的商品房都還有不少。

　　而且這里的違建也不少，僅2019年拆掉的國茂清水灣一個項目，違建面積38萬平方米，而富力在香水灣也有32棟別墅在2020年被拆除。

　　這么多房子，當?shù)氐?0多萬常住人口肯定用不了，買房的多數(shù)是外來人，“房價第一縣”炒房的帽子恐怕很難摘掉。

　　這也是有傳統(tǒng)的，畢竟海南曾引領(lǐng)了全國的房地產(chǎn)高潮。

　　1988年海南建省，房地產(chǎn)是一個經(jīng)濟突破口，也成了南下淘金者的樂園，炒樓花炒得不亦樂乎，結(jié)果炒得太嗨，終于還是崩了，1993年的房地產(chǎn)泡沫給海南留下了“天涯海角爛尾樓”。

　　后來再漲起來已經(jīng)到了2010年，那時，海南成為了國際旅游島，資本又蜂擁而至，房價又漲了一波，那時養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)盛行，一大批候鳥族涌入海南，海南成為東北人的樂園，“黑龍江省三亞市”名聲在外。

　　海景房一批又一批地蓋，結(jié)果房子蓋太多，后來的基調(diào)變成了去庫存。

　　高潮是在2016-2017年了。兩年間海南賣掉了3801.14萬㎡的房子，而當年的待售面積已經(jīng)從千萬級掉到了百萬級。

　　也就在2017年，海南均價和海口房價均跨過萬元門檻，三亞房價從1.8萬漲到2.5萬，而陵水的房價也是在那一年跨過2萬元的門檻。

　　那年，海南全省限購，調(diào)控政策一個接一個，影響最大的就是三亞的房價短暫下跌，陵水成為全海南房價最高的地方，而在其后，三亞陵水，你追我趕，均價在2021年共同步入3萬+。

　　這就到頭了嗎？難。

　　根據(jù)海南省的統(tǒng)計月報，1-4月份海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資373.35億，同比大漲，63%的投資又涌向了住宅。

　　房子也比去年賣得好了，銷售面積同比漲了5成多，銷售金額同比漲了8成多，這價格嘛，自然也不會降下來的。

　　自貿(mào)港之后，這里更是一片欣欣向榮，還有人前仆后繼地往海南扎。在問政平臺上，很多問的都是人才落戶的問題，很急。

　　畢竟，陵水這位置，再也找不出替代者了……

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責任編輯：鄧健