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　　黃奇帆最新2萬字解讀中國地產大趨勢（全文）

　　原標題：黃奇帆：未來10年，9萬多家地產商可能會淘汰掉8萬

　　記者 陳鵬

　　據券商中國報道，重慶市原市長黃奇帆日前預測，未來中國房地產建設規模將逐漸縮小，房地產開發商數量也會大幅下降，從現在的9萬多家可能減少到1萬家左右。不過，他認為，一般情況下，房價不會出現大起大落。

　　12月26日，黃奇帆在“2020中國經濟形勢解析高層報告會”上指出，2018年，我國房地產建設規模（注：實際為商品房銷售面積）達17億平方米，大體上已經是中國房產規模的天花板，預計到2030年，將逐漸減少至10億平方米左右，形成新的平衡。

　　“2017年、2018年17億平方米，大體就是中國房產規模的天花板，碰上天花板進入拐點，往后是逐漸減少的。”黃奇帆說。

　　他指出，這是因為過去支撐中國房地產高速擴張的原因大部分消失。首先，中國的住房從人均10平方米擴張到現在的人均40平方米，剛需基本得到滿足；其次，中國人口城市化率已經達到60%，未來十年，農民進程基數將大大下降；第三，舊城改造逐漸趨于完善，大規模動遷的情況可能會大幅減少。

　　“總的意思就是當年勢如破竹的上漲，減的時候不會勢如破竹往下減，而是逐漸的往下減，十一二年減掉40%。”黃奇帆說，未來房地產市場將不再以城市擴大、改善剛性缺口造房子為主，而將變成房屋的壽命折舊形成增量與存量之間的調整。

　　隨著房地產建設規模減少，中國房地產商的數量也會大幅度下降。黃奇帆稱，樂觀預計，到2030年，現在的9萬多家房地產企業中，可能剩下3萬家，悲觀預期下，可能僅留存1萬家左右。

　　“中國房地產企業有9萬多個，前10家，造了整個中國房子的30%；前100家，造了開發量的70%，前1000家基本上造了90%。這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關掉。”黃奇帆說。

　　盡管如此，黃奇帆指出，如果沒有特殊外力作用，房價不會大起大落。“總體來說中國經濟的穩定性，大幅度的房價下跌是不會的。但還要想著大幅度的房價上升，也是一種夢幻，做夢。總體平衡，局部的有漲有跌，這是個基本的描繪。”

　　黃奇帆表示，要真正做到“房住不炒”，政府不必限購限貸，只需要在市場規則上做到以下幾點：嚴格執行買土地、批租土地使用自有資金；土地價格拍賣不能超過當期房價的三分之一，政府永遠不要做房價推高的動力；政府應對土地供應和房產建設總量做出理性判斷；管制住房產商銷售行為，杜絕首付貸；最后，政府至少應該建20%的保障性租賃房、10%的產權型保障房。

　　“老百姓買房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭貸款，這是合理的。第二套房50%首付，50%按揭貸款。如果到了第三套以上的房子，純屬在炒作，100%首付，零按揭，不用限購。”他說。

責任編輯：劉萬里 SF014