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原標題：樓市見底了嗎
來源：北京商報
沒有挨過寒冬，必定迎不來春夏。
然而，之于樓市，之于當下的北京市場，這樣的周期要更久，久得有些看不到未來。
有人說，站在未來，今年可能是最好的一年。或許這不是壞事，冰封的市場教會了我們如何做產品，如何做營銷，如何活下去。我們在2019年，看到了“神戶型”、“增量加裝”、“區域凝聚”，看到了行業的努力，看到了探索中的未來。于是，在2019年的最后一個月，北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問 2019》，我們一起復盤一起走過的2019。
近期，“北京房地產市場進入最長下滑周期”成為熱詞。北京商報記者從多家機構獲得的數據顯示，隨著庫存攀升、杠桿下降，11月北京新房成交均價由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米，二手房方面更是出現了連續四個月的下滑，創造了“最長下滑周期”；另一方面，來自多家貸款機構的消息均證實，對房價有相當指導作用的“二手房評估價”已經基本下探到與房價持平或9.5折，而在本輪調控初期，這一數據曾經下探到8折，換句話說，從這一指標看，北京市場的水分已經擠掉15%左右，購房者不禁要問：市場的底部到來了嗎？
積壓的庫存
臨近年末，北京各房企為了沖刺業績紛紛加快推盤節奏，然而具體成交量卻未能達預期。北京中原市場研究部統計數據顯示，11月單月北京新房新增供應量增至7144套，環比增加58%，但成交量僅為2875套，遠低于10月的3281套，環比下降12.37%，同比微降1.13%，環比同比雙雙下滑。成交均價也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。
據中原地產首席分析師張大偉介紹，截至12月8日，今年北京合計新房供應44110套，成交量為33880套，超過了前兩年的數據。但因為供應量太多，所以庫存持續積壓，當下北京新建住宅的上市庫存量高達77336套，這可以說是最近八年的最高紀錄。
張大偉進一步表示，限競房已成為北京市場的庫存主力，特別是最近兩年，北京入市的限價房合計高達5.68萬套、真實網簽成交2.37萬套，庫存積壓了3.3萬套，相當于北京全市新房供應量的43%。目前北京合計已經供應了105宗限競房住宅地塊，已經入市供應的商品房住宅面積為666.54萬平米（其中大約有100萬平方米的配套部分）。也就是說，已經入市的限競房住宅土地，合計大約有400萬平方米左右，大約還有3.5萬-4萬套的潛在供應量。疊加真實的未預訂的2.7萬套庫存，限競房這個品類，還有大約6.5萬套的總供應量。
新房市場面臨“高庫存”風險，二手房市場也不容樂觀。國家統計局數據顯示，今年7-10月，北京二手住宅成交均價連續4個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑周期。
成交量方面，據北京中原市場研究部的統計數據顯示，北京二手房成交量自今年3月出現了一波小高潮后，成交量持續走低，10月達到最低點，僅成交8844套。11月北京二手房市場成交量環比明顯回升，但全年熱度仍處于下行狀態，與2018年全年15.34萬套成交量相比，今年前11個月僅達到約13萬套。一個月的時間，2.34萬套的成交量“溝壑”難以填平。
焦慮的市場
事實上，隨著樓市調控政策不斷升級，北京樓市漸入“買方市場”，各大開發商紛紛開展搶收行動，打折促銷不斷。
在東部，今年3月開盤的通州首開·香溪郡，近日因為部分在售房源下調價格而引發前期購房者的投訴。據購房者反映，同樣面積的90平方米小三居在售賣之初定價為4.2萬-4.5萬元，總價約400萬元左右，而在搶收期間，該項目推出了有團購等優惠的特價房，單價最低約在3.8萬元/平方米左右，相當于給出了60萬元的折扣。
對于同面積段房源的價格差異，首開·香溪郡項目銷售人員回應北京商報記者時給出了“房源價格變動基于市場”的回答，可見市場競爭的殘酷。
在城市的西南部，位于房山區良鄉鎮的限競房項目——旭輝城，同樣采取了大幅讓利的措施來吸引客群。據北京商報記者走訪發現，最高限價為38994元/平方米的旭輝城，在售房源售價已調整至3.3萬-3.6萬元/平方米，據當地多家渠道商證實，這一項目年內最低價出現在“十一”前后，當時的特價房曾經下探到2.9萬元/平方米。
在北部片區，12月初剛剛開盤的華潤橡樹瓏灣項目，也企圖以“保本”銷售在競爭白熱化的市場中脫穎而出，該項目開盤便以3.3萬-3.6萬元/平方米的銷售均價引發市場熱議。與限定均價43467元/平方米相比，該項目直降近1萬元。以其主力戶型90平方米小三居測算，該項目優惠近90萬元。
合碩機構首席分析師郭毅分析稱，當下北京樓市略顯低迷，去化難導致各房企紛紛開展打折促銷活動。目前北京市場以“小戶型、低總價”的限競房為主，產品同質化嚴重，開發商不能在產品上“做加法”調動購房者的積極性，就只能在價格上“做減法”以此實現快速去化的目的，以價換量或是房企最無奈的選擇。
新房市場打折促銷“火熱”，北京二手房市場因交易成本高企，更是不斷下行。近日西城區某大戶型房，掛牌總價為2400萬元，但由于賣家急需現金流，最終該套房子以2100萬元的總價成交——相當于直接優惠300萬元。 而且這還不是個例，北京二手房市場已經迎來了普遍降價。某房屋中介經紀人甚至放言，二手房源掛牌價和成交價之間，100萬元以內的差價空間“都可以談”。
上述案例雖并不能代表北京的全貌，但也可以從市場層面反映出北京樓市低迷的現狀。
見底論言之過早
雖然說今年以來北京新房、二手房市場狀況都不容樂觀，但整個樓市基調仍舊以“穩”為主。郭毅表示，房地產調控的宗旨是以“穩”為主，所以不管是北京等一線城市房價的“保值”，還是三四線城市房價的“虛高”，政策出臺的目標都會在保障房地產市場穩定的前提下來進行，既要防止房價大漲，也要避免房價大跌。
在郭毅看來，目前判斷北京樓市處于底部還言之過早，畢竟一線城市的“底蘊”尚存，但降溫的趨勢確實已經顯現，這個狀態會延續多久其實很難判斷。一方面會受到整體經濟大環境、就業質量、居民收入預期的影響；另一方面房地產調控政策起到至關重要的作用，什么時候會出現一個明顯的松動，作為一線城市的北京會第一時間有所反應。
“堅持‘房住不炒’，防止大起大落，與其說什么時候‘沉底’，不如說什么時候回歸理性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，隨著房地產調控政策的不斷加碼，樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性，商品房的投資屬性被不斷弱化，炒房者的退出、房企的謹慎態度，都將有助于促進房地產市場的健康發展。
嚴躍進認為，樓市調控政策出現了寬松的信號，才可能對需求產生一個更有力的帶動，此前5年期LPR的下調已經給市場預留了較大的想象空間。11月20日，最新LPR（貸款市場報價利率）報價出爐，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR同樣下調5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調。
一般而言，5年期以上貸款大部分是房貸，央行降息出現5年期LPR的降低，這也意味著剛需購房客群的房貸成本將進一步降低，與“房住不炒”大的方針相契合。嚴躍進計算稱，對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。
2019年還剩下不到一個月的時間，面對錯綜復雜的市場環境，剛需客群持續觀望態度濃厚，買房子怕賠本，不買房子怕漲價。對此郭毅表示，從“房住不炒”大的政策背景來看，未來LPR利率將更多優惠剛需客群。如果買房是以自住為目的，那么就不要太關注短期的價格波動，未來樓市整體將以“穩”為主，房價也將趨于穩定。
責任編輯：張寧
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