如何有效投資房產？來新浪理財大學，聽北京大學金融學教授徐遠講《房產投資42講》。

　　原標題：新一線15城 “外來客”最青睞哪兒

　　來源：北京商報

　　半年前，東北姑娘季瑤在“北漂”五年之后選擇了辭職，只身去往杭州開始新的生活。原因其實很簡單，只是海投簡歷之后，在幾家公司中杭州的那家企業最有誠意。公司不僅報銷了她面試的來往路費，還承諾前期提供單獨的員工宿舍，再加上薪資待遇，她作出了南下的決定。如今，她說這個決定很正確。

　　季瑤的故事在新一線城市不斷上演，而新一線城市的居住現狀究竟如何？近日，貝殼找房發布的《2019新一線城市居住報告》（以下簡稱《報告》）顯示，對租房者而言，雖然新一線壓力低于一線城市，但房租收入比仍然高于30%。對購房者而言，新一線城市則年輕化趨勢更明顯，“90后”已成為購房主力，而一線城市依然以“80后”為主。

　　除此之外，新一線城市更多的居住秘密藏在這份報告里。

　　二手房交易哪兒最熱 成都賣得多，重慶賣得快

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，中國房地產正處于從增量時代向存量時代轉移的過程。當前住房已經達到總體均衡的水平，今天，人均住房面積40㎡左右，戶均住房套數在1.06-1.09之間，意味著從總量上來看中國已經告別了住房短缺的問題，進入住房的結構體調整和品質改善時代。尤其在經濟下行壓力進一步加大的需求和房地產金融不能再進一步膨脹的約束下，鼓勵以舊換新、賣一買一的換房需求釋放是當前唯一的出路。

　　那么，哪個城市的二手房交易熱度最高？

　　交易量是最直觀的指標，《報告》顯示，成都、天津、武漢、重慶、西安的房子賣得最多，成都的交易指數僅次于北京。另一個指標則是換手率，即在一定時間內市場中房產買賣的頻率，其是反映房產流通性強弱的重要指標。《報告》顯示，換手率Top5的城市分別為成都、武漢、天津、南京、鄭州。

　　活躍的交易使得大量二手房掛牌入市。不過總體來看，2019年前10個月，新一線城市的二手房新增掛牌量均高于成交量，意味著想賣房的人多，但真正賣出去的少。二手房新增掛牌量與成交量的差距大小，一定程度上影響著供求關系的走向。結合換手率來看，排名前七的城市中，成都和杭州新增掛牌量和成交量的差距較小，其排名居于15城的上游區間，而鄭州的差距最大。

　　另一個反映供求關系的指標則是成交周期，即客戶從錄入到簽約的用時長短。《報告》顯示，重慶賣得最快，平均17.8天；杭州賣得最慢，平均33天。

　　4城買房負擔高于廣州 天津壓力是長沙的三倍

　　對于很多人來說，生活中最大的支出可能就是居住方面的花費了。根據對不同婚戀狀況的人進行調研顯示，94.85%的人認為住房和幸福相關。那么，置業難度則直接關系到人們的幸福感。買房負擔越重，房子越成為高收入人群才買得起的高端商品。

　　我們用房價收入比來衡量普通居民家庭購房的難度——不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房？從《報告》中看，總體而言，新一線城市的買房負擔明顯低于一線城市。因此，新一線城市購房者群體年輕化趨勢更明顯。

　　《報告》中，一線城市“80后”依然是購房主力，交易占比約為45.6%；新一線城市中，“90后”已經嶄露頭角，占比約為43.4%，超過“80后”成為了購房主力軍。不過，新一線城市中，天津、杭州、南京、青島的買房負擔最重，甚至高于廣州。天津的房價收入比達到16.8，是長沙的2.8倍。

　　買房負擔越重，置業難度越大，但并不意味著人們對買房的需求變弱。《報告》顯示，買房負擔重并沒有削弱需求，而負擔輕也沒有刺激更多的需求和交易。昆明是買房負擔最輕的城市，但從二手房的成交量和換手率來看，均在新一線城市中排名墊底，而且也是新增房源最少的城市。

　　新一線租金扛得住嗎 杭州租客最難，寧波最輕松

　　在一個城市立足，除了買房，還有一個選擇就是租房。而房租收入比則是衡量租客居住負擔的一個重要指標，即交完房租，你還有多少錢用來吃喝玩樂？

　　那么，房租收入比多少才是合理的？專家認為，房租收入比在25%以內是合理的，房租收入比在25%-30%處于居民可以承受的范圍之內，一旦超過30%，則表明房租壓力過大。

　　從《報告》來看，新一線城市的房租收入比均高于30%。其中，杭州的房租收入比為62.3%，實現租賃自由最難，其整租一居室的均價為3175元/月。西安、重慶、成都、南京、鄭州、天津等6個城市的房租收入比也超過50%。新一線整租一居室均價為1900元/月，杭州、南京、蘇州、武漢的均價高于新一線城市的平均水平。

　　現實生活中，“不選對的，只買貴的”往往只是一種調侃或一時興起，物美價廉才是大多數人的追求。不過，不同的經濟狀況確實會影響人們對天平兩端的傾向。相對富足的人，往往在物美的前提下，尋找價格更低的東西；而相對拮據的人，則更傾向在價廉的前提下，挑選更好的東西。因此，租房負擔越重，由于能力有限，租房只能量力而行，因此對租住品質的分層現象越明顯。

　　貝殼問卷調查顯示，在租房還是買房的話題中，將近六成受訪者傾向于“有條件則會買房”，只有25%的人表示“如果價格合適，未來會長期租房”。因此，租客被視為城市的重要潛在購房群體。從《報告》上看，租賃需求旺盛的城市，買賣需求也普遍較為旺盛，且城市交易量較大。反之，同樣可能產生連鎖反應。

　　東莞、天津和杭州 總有一個適合你

　　如今，數以億計的人口背井離鄉、跨省遷徙正在發生。《報告》數據顯示，新一線城市中，東莞、天津、杭州的外地購房者和租房者占比最多。

　　“季軍”杭州，外地購房者占比達到53.1%，以安徽人、江西人和河南人為主。

　　杭州作為浙江省省會，近年來，在阿里巴巴、網易等高科技企業的帶動下，GDP一躍跨入全國前十，在多家機構評選的城市吸引力排行榜中，杭州都穩居第一集團，與北上廣深比肩。

　　杭州房地產市場需求旺盛，樓市調控政策執行嚴格且不斷加碼，2019年6月中國銀行在杭州率先上調首套房房貸利率。但今年5月落戶政策的放寬，帶動了住宅市場新一波的量價上揚。

　　“亞軍”天津是中國四大直轄市之一、北方重要的港口城市，成交量中超六成由外地人買單。

　　2018年，天津開始推行“海河英才行動計劃”等相關人才政策降低落戶門檻。2019年部分區域又放開限購，短期內吸引了大量外地購房客戶。其中，河北人、河南人以及山東人最多。

　　那么，天津人都去哪兒了呢？其實也沒離開家門口。2019年1-10月，天津每萬人中成交6套房，僅次于北京的8.3套/萬人，成為新一線城市中最愛買房的一群人。不過，其在外地購房的比例僅為0.6套/萬人，意味著跨省購房的天津人不足10%，且主要集中在北京。

　　“冠軍”東莞的外地購房者占比73%，將近四成被湖南人、湖北人和江西人買走。

　　東莞一直是制造業與服務業共同主導發展的城市。2009年金融危機過后，城市經歷了一次大換血。“倒閉潮”及“掃黃”帶走了大量產業及常住人口，但隨后的產業升級帶來了高新技術人才的增加，以及人口年齡結構的優化。

　　《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中已經明確表示：“以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進制造業產業集群。”東莞正進入人口品質紅利時代，不過，目前人口增速還相對緩慢，因此，二手房成交量規模在新一線城市中排名倒數。

　　從《報告》來看，外地購房者占比高的城市，房價也相對較高，處于新一線的上游區間；反之，如果房子大部分被本省居民購買，則房價在新一線城市中普遍排名較低。

　　不過，整體來看，新一線城市由于生活節奏及成本都相對適中，加之越來越重視文化產業配套設施的完善，正在吸引越來越多的年輕人去實現夢想。

責任編輯：張寧