改革開放40年房地產業迎大發展 城鎮居民人均居住面積增長4.5倍

　　來源：每日經濟新聞

　　每經記者 程成 每經編輯 魏文藝　

　　改革開放40年來，房地產業從無到有，并逐漸成為國民經濟的重要組成部分。特別是自1998年的住房市場化改革以來，房地產行業的發展真正駛入快車道，更在2003年首次明確了房地產業國民經濟的支柱地位。

　　40年來，城鎮居民居住環境極大改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。對經濟支撐作用愈發明顯，2017年房地產開發投資增速超過7%、商品房銷售額超過13萬億元，拉動了上下游數十個行業。對財政收入貢獻越來越大，2017年全國國有土地使用權出讓收入達到5.2萬億元，在全國性基金收入總額中的比重達到85.3%。

　　另一方面，房地產業在發展過程中出現的問題也不容忽視，尤其是不斷攀升的房價給經濟社會發展帶來的隱憂，始終擾動著大眾敏感的神經。僅近20年，全國商品房平均價格上漲接近3倍，而京、滬兩地房價上漲均近6倍，深圳更是上漲近7倍。

　　正因此，調控始終伴隨著房地產業的發展。特別是去年以來，“房住不炒”的定位以及相關稅收制度改革的推進，引領房地產行業健康、平穩發展的長效機制的輪廓逐漸清晰。

　　解決住房短缺住房制度改革迫在眉睫

　　隨著1977年恢復高考，特別是1978年的十一屆三中全會宣布改革開放，大批知識青年開始返城，城鎮人口急劇增加，隨之而來的是住房的嚴重短缺。

　　1978年10月19日，國務院批轉原國家建委《關于加快城市住宅建設的報告》提出，“居住條件十分惡劣，廣大群眾迫切要求改造”?！俺鞘凶》繂栴}，現在已經到了非解決不可的時候了”。明確提出要“加快住宅建設”，到1985年城市人均居住面積要達到5平方米。

　　有效增加住宅供應，解決城市住房短缺成為當務之急。而住房制度改革迫在眉睫。

　　1980年4月，鄧小平同志在《關于建筑業和住宅問題的談話》中提到，“房子是可以賣的”。

　　隨后，中央正式出臺規定：“準許私人建房、私人買賣、準許私人擁有自己的住宅”。

　　1981年1月，經國務院批準，中國房屋建設開發公司正式成立，擔負推進房屋建設的社會化和商品化試點的使命。

　　1984年，中央明確“推行住宅商品化”思路，商品房登上歷史舞臺。

　　1988年1月，“第一次全國住房制度改革工作會議”召開，即首次“房改”，明確“變住房實物分配為貨幣分配”，住房制度改革正式列入中央和地方改革計劃。

　　1992年10月，黨的十四大明確我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。隨后，大眾創業積極性高漲，房企如雨后春筍般誕生。僅北京從事房地產業的企業就從1991年的3700家暴增到1992年底的17000家。

　　數據顯示，1949年到1977年底，全國城鎮累計新建住宅建筑面積4.93億平方米，而僅2017年，住宅新開工面積就達到28億平方米。城鎮居民人均住房建筑面積也從1978年的6.7平方米，上升到2017年的36.9平方米，居住條件得到極大改善。

　　取消福利分房促房地產業駛入發展快車道

　　新中國成立后，我國長期實行福利分房的住房制度。城鎮住房主要由國家投資建設，建好的住房主要通過職工所在的單位，按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配。對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。

　　1998年4月，央行以“特急件”方式將《個人住房擔保貸款管理試行辦法》發往各商業銀行，正式宣布執行貸款期限最長可達20年、貸款額度最高可達房價的70%。5月，央行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。

　　同年7月，國務院正式明確“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。同時提出“建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系”“全面推行和不斷完善住房公積金制度”。

　　至此，國務院正式宣布福利分房時代結束、住宅商品化時代開啟，商品房投資和銷售均出現快速增長勢頭。

　　2003年，房地產行業再次迎來“高光時刻”。當年8月，國務院發文指出，“以住宅為主的房地產市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用”，并首次明確提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。

　　支柱產業地位的確立，使房地產業步入發展快車道。

　　自1998年起，房地產開發投資持續保持了17年的兩位數增長；2003年增速突破30%，達到30.3%；2010年達到了33.2%的高位。商品房銷售面積也從2000年的1.86億平方米，上升到2017年的16.94億平方米；同期商品房銷售額則從0.39萬億元上升到13.37萬億元，分別上漲8倍、33倍。

　　房價過快上漲加快建立健康發展長效機制

　　在房地產市場化進程中，土地市場也在悄然改革。

　　2002年5月，國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停了沿用多年的土地協議出讓方式，規定自7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的使用權，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。這就是后來廣為熟知的“招拍掛”。隨之而來的，是土地出讓金的快速上漲。

　　2009年全國國有土地使用權出讓收入14239.7億元，2010年增長104%達到29109.9億元，2017年增長38%至51780億元，而今年僅前11個月就已達到53362億元，同比增長28.9%。

　　盡管房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，但房價的過快上漲也受到爭議。

　　1998年全國商品房銷售均價2063元/平方米，到了2017年銷售均價上漲到7892元/平方米，漲了近3倍。

　　與房價過快上漲相伴相隨的，是調控政策的不斷出臺。

　　2005年3月17日，央行宣布將現行住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平；3月26日，國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出八項措施要求各地采取措施抑制房價過快上漲；4月28日，國務院又出臺《加強房地產市場引導和調控的八條措施》，明確享受優惠政策的普通商品房的標準，規定自2005年6月1日其兩年內轉讓商品房要征收營業稅，并禁止炒地和期房轉讓；5月9日，《關于做好穩定住房價格工作的意見》發布，從調整供應、調控需求、整頓規范市場秩序三方面入手，穩定房價。

　　這也是進入本世紀后，房地產市場首次全國性大范圍調控。

　　銀根的全面緊縮、樓市的全面整頓，受到爆炒的海南、廣西北海、廣東惠州等地的樓市，泡沫瞬間破滅。

　　自2016年9月30日北京開啟樓市調控以來，以“限購”“限價”“限貸”“限售”“限商”為特點的新一輪樓市調控席卷全國。

　　2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位；2017年2月，中央首次提出“研究房地產長效機制和基礎性制度安排”；同年10月，十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；2017年5月，廣州、深圳等19個城市成為首批租賃住房試點城市……

　　各類調控措施雖然帶有濃厚的行政色彩，但隨著“租購同權”推行，以及上海、重慶自2011年起試點征收房產稅積累了經驗，長效機制輪廓逐漸厘清，可以看出中央對解決好房地產市場問題，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的信心和決心。

責任編輯：李鋒