本報記者 張曉玲  

　　實習生 陳靚  深圳報道

　　在四個一線城市中，今年深圳的首套房貸利率普遍高于其他三個城市，而在持續緊張了一年后，深圳首套房貸利率近期出現了細微的浮動。

　　12月19日，21世紀經濟報道記者的調查顯示，部分中資和外資銀行調整了首套房貸利率，由基準上浮15%調為10%，但并非普遍，而是針對不同項目和客戶進行甄別。

　　由此引發了深圳樓市的“利率維權”現象。本月初，當萬科星城的購房者發現自己的利率比同期開盤的華強城高5%，他們向開發商萬科表達了不滿，部分甚至退了房。

　　據記者了解，近期深圳樓市多個新房項目出現此類現象。

　　不過，多位深圳業內人士指出，因市場流動性年底稍稍寬松，銀行放貸額度有所增加，出現了階段性的房貸利率下調，而并非利率的“拐點”；明年房貸緊張仍將持續，利率7折、8折時代很難再現。

　　同日，深圳土地市場兩幅地塊因無人競買而流拍。土地市場的低迷，也折射了開發商對后市的判斷：融資難將持續，樓市下行趨勢未改。

　　房貸利率微調

　　12月19日，據記者咨詢銀行個貸業務員，四大行之一的中國銀行深圳分行已執行首套房貸利率上浮從15%下調至10%，但該行并未發出正式通知；其余三大行也并未明確表示下調利率。

　　此前，深圳市場已有部分商業銀行下調首套房貸利率，如北京銀行、江蘇銀行從基準利率上浮15%下降至上浮10%；招商銀行從上浮15%變為上浮13%（針對招行金葵花或優質資產的客戶）；廣發銀行上浮12%等。

　　本月初，深圳萬科有關人士告訴21世紀經濟報道記者，當前深圳市場首套房貸利率上浮15%仍很普遍，萬科星城的合作銀行有考慮對部分客戶進行利率調整，但并不確定。

　　深圳中原表示，深圳首套房貸利率有所下調，但力度和廣度都非常有限。

　　21世紀經濟報道記者調查發現，深圳的首套房貸利率在一線城市中最高。北京大多數銀行實行首套房基準利率上浮10%，二套房基準利率上浮20%；廣州從10月開始，四大行均執行首套房貸利率上浮10%。

　　上海則是一線城市中首套房貸利率最寬松的，上浮10%是常態，上海工行、農行甚至可以做到9.5折利率。

　　除一線城市外，多個二三線城市已出現部分銀行房貸利率有所回調，下調幅度基本在5%，如杭州、寧波、南京、佛山等，且這一趨勢正在繼續擴大。

　　融360數據顯示，2018年11月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍（上浮16.5%），環比持平，在連續22個月上漲后，首次出現環比“零漲幅”。

　　利率微調之下，房貸總額也明顯增加。數據顯示，11月個人購房按揭貸款新增規模為2012億元，為7月份以來的最高值，此前8月、9月、10月三個月，分別為1950億元、1917億元和1880億元。

　　多個開發商、中介、銀行的人士也反映，近期房貸確實出現了階段性的寬松。

　　在此背景下，深圳樓市近期出現了奇特的“利率維權”。

　　從12月3日開始，萬科星城、平湖佳兆業、星河天地、華潤城·潤府三期等樓盤相繼出現業主投訴，稱項目合作銀行的按揭貸款利率高于同期市場利率，侵害業主利益。

　　據21世紀經濟報道了解，這些樓盤購房者多為首套房，貸款利率基準上浮15%，他們認為應該降到10%。

　　對此多家開發商表示，房貸利率由各大銀行根據市場情況自由定價，并非由開發商決定，業主可自主選擇貸款銀行；深圳萬科表示，將協助業主與銀行溝通。

　　在這些紛爭中，商業銀行并未公開表態。

　　不過多數人士認為這類“維權”只是小插曲，對房貸利率的未來走勢并不樂觀。深圳最先下調首套房貸利率的北京銀行內部人士表示，年末放松房貸利率吸引足夠客戶后，明年一季度或許就會重新上調。

　　12月17日，萬科有關人士透露，公司今年定下了6300億回款任務，因此非常重視與商業銀行的合作，包括銀行給客戶發放個貸，這方面的溝通比往年更為密切。

　　“對開發商而言，銀行個貸額度有限，是需要去搶的?！比A南某中型房企人士表示，萬科這樣的公司自然更有優勢。

　　趨勢性下行

　　盡管房貸利率松動，但房地產市場的下行趨勢并未改變。

　　12月19日，深圳兩幅地塊流拍，顯示開發商對后市不樂觀。

　　當天，延期出讓的尖崗山A122-0357住宅+商業用地、桂灣片區三單元05街坊的T201-0118商業用地雙雙流拍，無開發商到場。

　　尖崗山地塊位于寶安尖崗山豪宅位置，旁邊即是中海九號公館、招商華僑城曦城別墅以及泰禾院子等項目。

　　2015年12月25日，這個片區誕生了“地王”，樓面價達79907元/平，泰禾力壓眾房企斬獲地塊。12月19日流拍的地塊，與泰禾院子項目僅一路之隔。

　　據深圳中原地產網信息，招華曦城均價為110642元/平，中海九號公館均價97959元/平；最近的為2015年入市的新世界名鐫，小區均價為93652元/平。

　　12月19日，深圳某開發商人士對記者表示，沒有人去現場的原因，在于該地塊出讓條件太苛刻了，各家公司對后續運營都沒有把握。

　　公開信息顯示，該地塊采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競人才住房或公共租賃住房面積；還有住宅3年限售、商務公寓在70年出自持的限制。

　　商務公寓竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市政府關于租賃商務公寓的相關規定，每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過10年。

　　此外，該地塊還曾有一則補充公告，強調“居民家庭”購房取得不動產權證3年內禁止轉讓。

　　深圳中原認為，深圳在今年下半年購房政策收緊，尤其是限售3年，某種程度上體現了深圳繼續把控“房住不炒”政策的導向。

　　重申此類政策，既是提醒，也是規范，有助于讓市場參與者敬畏市場和遵守交易規則，同時也利好后續房地產市場的調控，對于一些炒房需求也有積極的遏制作用。

　　對開發商而言，在市場下滑和各類限制條件下，尖崗山地塊的地價與兩年前不可同日而語。泰禾以近8萬單價拿下的地塊，逼近周邊二手房的價格。

　　“且在新房限價之下，何時入市不得而知。今年深圳的好幾個新盤包括豪宅，都是低于市場價在賣的?！?2月19日，一名深圳本地開發商說，因為無法定價，深業中城甚至轉成長租公寓，不賣了。

　　2018年這個年末，深圳樓市早已狂熱不再。開發商年底都在沖量促銷，如萬科、恒大等。深圳中原等業內人士預計，若信貸、限購政策不出現明顯變化，明年市場仍會繼續下滑。

責任編輯：陳鑫