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　　深度 | 517棟合法批建別墅將被拆除 濟(jì)南雪野湖“拆房還湖”整治風(fēng)暴調(diào)查

　　中國房地產(chǎn)報 李福英 記者 樊永鋒 | 濟(jì)南、北京報道

　　一場遲來的雪野湖生態(tài)保護(hù)整治行動讓“產(chǎn)業(yè)勾地”經(jīng)年累計(jì)的積弊一次性暴發(fā)。千余套有合法審批手續(xù)的類別墅建筑面臨“一刀切”式被拆除命運(yùn)。

　　2010年4月11日，濟(jì)南萊蕪雪野旅游區(qū)管委會一紙補(bǔ)償公告，讓雪野湖別墅專項(xiàng)整治進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段， 517棟建筑將被拆除。引發(fā)關(guān)注。

　　定位為文化旅游的雪野湖旅游區(qū)位于濟(jì)南市萊蕪區(qū)（原萊蕪市），距濟(jì)南市區(qū)46公里，是國家4A級風(fēng)景區(qū)。隨著旅游開發(fā)政策力度不斷加碼，文旅度假地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，成千上萬畝的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃用地成為常態(tài)，別墅及聯(lián)排等低密度項(xiàng)目在當(dāng)?shù)芈糜慰叼B(yǎng)開發(fā)政策的“庇護(hù)”下野蠻生長。

　　4月8日，雪野湖綠城桃花源業(yè)主張先生接到雪野旅游區(qū)管委會治理工作組電話，被告知他的別墅將被拆除，讓他和眾多業(yè)主一直擔(dān)心的傳言被證實(shí)。

　　4月9日，一張雪野湖將被拆除地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖在萊蕪朋友圈瘋傳，該分布圖顯示此次拆除類別墅建筑共520棟、總計(jì)1032套，均獲得合法審批手續(xù)，包括恒大金碧天下86套、山東高速投資發(fā)展有限公司開發(fā)的高速綠苑120套、高速綠城378套、英倫小鎮(zhèn)29套、雪湖春風(fēng)237套、維笙酒店別墅31套、白馬莊園5套、海逸山莊15套、萊鋼金鼎108套以及房干地區(qū)（雪野旅游區(qū)分為雪野湖景區(qū)和房干景區(qū)兩大板塊）普利集團(tuán)23套。

　　4月11日，據(jù)業(yè)主提供的視頻顯示，雪野湖東側(cè)雪湖春風(fēng)項(xiàng)目已有部分啟動拆除，在建別墅主體已被夷平。據(jù)該業(yè)主介紹，“由于項(xiàng)目建成還未交付，萊蕪區(qū)別墅專項(xiàng)整治工作組與開發(fā)商協(xié)商率先啟動拆除。已經(jīng)入住的還未開始拆除。”

　　同日，雪野旅游區(qū)管委會發(fā)布補(bǔ)償公告：“對已竣工驗(yàn)收并交付使用的建筑參照房地產(chǎn)市場評估價進(jìn)行補(bǔ)償，對未竣工驗(yàn)收、未交付使用的建筑按照建筑工程評估價進(jìn)行補(bǔ)償”。本次公告中，雪野旅游區(qū)管委會將拆除范圍修改為517棟建筑。

　　方案一出業(yè)主嘩然。“國家對違建別墅有明確禁令，但雪野湖周邊別墅多為聯(lián)排和雙拼，符合低密度高檔住宅政策，且多數(shù)有合法審批手續(xù)，是否應(yīng)拆除要商榷。”被列入拆除范圍的左岸水都業(yè)主孫女士稱。

　　4月15日，濟(jì)南市萊蕪區(qū)自然資源局發(fā)布《關(guān)于停止受理雪野風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)10個小區(qū)不動產(chǎn)登記的函》。

　　中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次拆除的517棟建筑都為手續(xù)齊全的別墅類低密度住宅項(xiàng)目與商業(yè)服務(wù)用房。在面臨被拆除的千余套建筑中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除左岸水都、高速綠苑和恒大金碧天下的產(chǎn)品有70年住宅產(chǎn)權(quán)，拆除建筑中多數(shù)為40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)房。誰該為這些審批項(xiàng)目負(fù)責(zé)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注話題。

　　萊蕪區(qū)審批手續(xù)齊全違建項(xiàng)目分布圖

　　另一個值得關(guān)注的問題是，被拆除項(xiàng)目中商服用地在雪野湖歷年土地出讓中占據(jù)很大比例，“產(chǎn)業(yè)勾地”成為當(dāng)?shù)匚穆庙?xiàng)目開發(fā)的通行手法。

　　4月16日，中國房地產(chǎn)報記者曾致電雪野湖生態(tài)環(huán)境專項(xiàng)整治工作小組，呂姓工作人員表示將協(xié)調(diào)專門媒體接待人員回復(fù)記者采訪，后經(jīng)記者多方聯(lián)系至截稿前未收到回應(yīng)。

　　當(dāng)天，恒大山東分公司工作人員表示，公司將全力配合政府工作，具體情況不便透露；綠地山東公司營銷負(fù)責(zé)人表示，他們項(xiàng)目未接到拆除通知，山東高速綠城雪野湖開發(fā)有限公司登記的多部辦公電話為空號。

　　合法建筑被拆除

　　關(guān)于停止受理雪野湖風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)10各小區(qū)不動產(chǎn)登記的函。

　　雪野湖別墅專項(xiàng)整治行動始于2019年4月。據(jù)濟(jì)南時報當(dāng)時報道，雪野湖沿湖展開了史上最大規(guī)模拆違行動，該次拆違既是對周邊混亂秩序的一次“糾錯”，也是一場對雪野湖的退讓保護(hù)行動。當(dāng)時，雪野鎮(zhèn)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時表示，“青山綠水是雪野湖的生命線。”

　　2019年清明節(jié)前夕，雪野湖區(qū)域戶外公示出一張“擬拆除別墅431套，保留598套”的分布圖，這版拆除方案一直延續(xù)至今年3月底。經(jīng)多位業(yè)主證實(shí)，這版拆除方案分布圖在轄區(qū)內(nèi)公示，但不能確定是由雪野旅游區(qū)管委會正式發(fā)布。

　　2019年5月，濟(jì)南市萊蕪區(qū)雪野鎮(zhèn)行政執(zhí)法中隊(duì)聯(lián)合建設(shè)辦、國土所，對雪野鎮(zhèn)金泥灣風(fēng)景區(qū)西岸總建筑面積3000平方米違建建筑進(jìn)行拆除。

　　2020年3月28日，山東省委常委、濟(jì)南市委主要領(lǐng)導(dǎo)曾到萊蕪區(qū)調(diào)研雪野湖旅游區(qū)違建別墅清查整治工作。4月11日，濟(jì)南市萊蕪雪野旅游區(qū)管委會公告顯示，517棟建筑將全部拆除，未有保留。

　　“這些即將被拆除的別墅項(xiàng)目都符合當(dāng)時政府規(guī)劃，未突破生態(tài)紅線。”左岸水都業(yè)主向中國房地產(chǎn)報記者提供了他所持有的房屋不動產(chǎn)權(quán)證，以及左岸水都項(xiàng)目（萊蕪金鼎置業(yè)有限公司開發(fā)）的五證信息、環(huán)評報告及招商文件。

　　綠城桃花源業(yè)主張先生也向中國房地產(chǎn)報記者表示：“在2019年上半年公布的第一稿拆除分布圖中的431套別墅實(shí)際上也是手續(xù)齊全的房子，只是當(dāng)時這些還在施工未交付。現(xiàn)在改成了‘一刀切’全部拆除。”

　　“只有飲用水水源地周圍才不允許有建筑物，如果以旅游景區(qū)名義周圍是可以有建筑物的。”左岸水都業(yè)主孫女士提供了一份雪野旅游區(qū)建設(shè)規(guī)劃環(huán)保局給出的一份證明材料，其中有明確說明雪野左岸水都“不在雪野水庫水源地一二級保護(hù)范圍內(nèi)”。在接到拆除通知后，孫女士曾電話咨詢過濟(jì)南市自來水公司，工作人員表示雪野湖不是飲用水水源地，只是工業(yè)用水水源地。

　　開發(fā)商收到的拆除通知。

　　中國房地產(chǎn)報記者通過濟(jì)南市房管局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，恒大金碧天下、綠城桃花源等項(xiàng)目的審批預(yù)售證信息仍然在冊。

　　鑒于當(dāng)?shù)卣磳I(yè)主關(guān)注的問題給出更多公開回應(yīng)，多是私下與業(yè)主逐個協(xié)商回購，面臨被拆除的千套別墅業(yè)主自發(fā)組織尋求政府回應(yīng)。

　　4月11日，雪野旅游區(qū)管委會發(fā)布了針對別墅拆除的補(bǔ)償公告，其中補(bǔ)償方法為：“對已竣工驗(yàn)收并支付使用的建筑參照類似房地產(chǎn)市場評估價進(jìn)行補(bǔ)償；對未竣工驗(yàn)收、未支付使用的建筑，按照建筑工程的評估價進(jìn)行補(bǔ)償”。

　　雪野湖旅游區(qū)管委會4月11日發(fā)布的補(bǔ)償公告。

　　根據(jù)公告顯示，本次雪野湖別墅群的拆除意在恢復(fù)萊蕪雪野名勝風(fēng)景區(qū)自然生態(tài)功能和公共屬性，拆除范圍修改為萊蕪雪野風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)517棟建筑。

　　針對公告中的補(bǔ)償和獎勵政策，多數(shù)業(yè)主表示不接受。“首先，我們的房子五證齊全并非違建；其次，左岸水都小區(qū)里面臨拆除的房子都不是獨(dú)立別墅；最后，僅電話通知稱要回購我們的房子后再拆除，本著買賣公平原則，我們不愿賣；如果執(zhí)行征收也應(yīng)該通過法定程序，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布新的土地規(guī)劃、征收主體、具體補(bǔ)償方案、聽證會后再執(zhí)行。”孫女士的觀點(diǎn)受到了多數(shù)業(yè)主認(rèn)同。

　　“圍獵”雪野湖

　　業(yè)主提供的雪野湖旅游區(qū)擬拆除別墅分布公示。

　　業(yè)主對當(dāng)?shù)卣P(guān)于雪野湖整治到底屬于拆違還是“違拆”提出質(zhì)疑，要回答這一問題，這還要從雪野湖旅游區(qū)開發(fā)說起。

　　被譽(yù)為“北中國第一湖”雪野湖是山東省內(nèi)重要濕地資源之一，周邊鱗次櫛比的別墅群讓旅游度假景區(qū)功能變了味。彼時，開發(fā)企業(yè)以雙拼聯(lián)排別墅搭配高層建筑開發(fā)方式平衡容積率，成為規(guī)避審查通行方法，這也為如今拆房還湖埋下了伏筆。

　　雪野湖旅游區(qū)原規(guī)劃為“山東湖濱休閑度假中心，山水運(yùn)動、會議療養(yǎng)基地”，而今常被人提及的卻是沿湖別墅項(xiàng)目。

　　自2007年雪野旅游區(qū)管委會成立以來，當(dāng)?shù)卣浴耙M(jìn)項(xiàng)目保姆式服務(wù)口號”，招商人員“5+2”“白加黑”等方式吸引了綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等品牌房企，山東本土諸多地產(chǎn)企業(yè)山東高速公司、山東煙草集團(tuán)、河南居易置業(yè)、宏基置業(yè)也先后入駐。

　　中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在雪野湖周邊目前開發(fā)的項(xiàng)目有高速綠城桃花源、恒大金碧天下、山東中宸旅游開發(fā)有限公司開發(fā)的白馬莊園、綠地雪萊小鎮(zhèn)、萊蕪市宏基置業(yè)有限公司開發(fā)的林海山莊、山東雪野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的雪野莊園、萊蕪金鼎置業(yè)有限公司開發(fā)的雪野左岸水都、山東居易置業(yè)有限公司開發(fā)的雪野湖英倫小鎮(zhèn)等。

　　根據(jù)中國土地市場網(wǎng)公開數(shù)據(jù)顯示，2003年至2018年底萊蕪劃歸濟(jì)南之前，雪野鎮(zhèn)實(shí)際出讓土地共計(jì)117宗，總面積487.434708公頃，合計(jì)約7311.52畝。其中，住宅用地為僅為31宗，總面積為170.8235公頃，約有2562.4畝，其余多為商服類用地。2019年啟動拆違至今，雪野鎮(zhèn)再未有土地成交記錄。

　　在雪野湖開發(fā)的大體量項(xiàng)目宣傳中，有4個項(xiàng)目公開規(guī)劃占地面積均超過千余畝。其中，綠地雪萊小鎮(zhèn)規(guī)劃總占地面積約4萬畝，建設(shè)用地約2.5萬畝；恒大金碧天下規(guī)劃總占地8000余畝；山東高速綠城桃花源總體規(guī)劃用地4200畝，204畝規(guī)劃用于低密度住宅建設(shè)，1013畝用于高爾夫球場建設(shè)，187畝用于高爾夫球場住宅，1013畝用于酒店和商業(yè)建設(shè)；原鄉(xiāng)龐伯里規(guī)劃總占地1500畝，其中建設(shè)用地870畝。

　　山東高速作為最先進(jìn)入雪野湖開發(fā)的企業(yè)，于2008年拿下180畝住宅用地和110畝配套住宿餐飲用地。

　　2011年3月24日，山東高速股份公告稱其與綠城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，設(shè)立項(xiàng)目公司開發(fā)雪野湖項(xiàng)目。2012年——2014年間，山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司再度摘取134畝住宅用地和281.5畝商服用地。在雪野湖開發(fā)7年間，山東高速綠城桃花源項(xiàng)目共計(jì)摘牌土地705.5畝。

　　2010年11月，恒大地產(chǎn)進(jìn)駐雪野湖，2010年至2013年，萊蕪恒大金碧天下置業(yè)有限公司共摘取8宗住宅用地和和1宗住宿餐飲用地，其中，住宅用地共約有1306畝，住宿餐飲約有178.7畝。2017年，通過協(xié)議出讓方式，萊蕪恒大金碧天下置業(yè)有限公司獲得0.036畝的其他商服用地。恒大金碧天下置業(yè)有限公司合計(jì)摘得土地1484.736畝，與規(guī)劃的8000畝用地也相差甚遠(yuǎn)。

　　綠地較晚進(jìn)入雪野湖，2017年共摘取3宗住宅用地和6宗商服用地，其中，住宅用地共有321.8畝，其他商服用地共有422.3畝。這與綠地雪萊小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地2.5萬畝相比，不到其規(guī)劃用地的三分之一。

　　除這些大型開發(fā)企業(yè)拿地以外，山東本地的數(shù)個開發(fā)企業(yè)也在2009年至2013年，摘取數(shù)宗地塊，開發(fā)了白馬莊園茜茜小鎮(zhèn)、雪湖明珠、林海山、雪野莊園、雪野左岸水都、雪野湖英倫小鎮(zhèn)項(xiàng)目一系列項(xiàng)目。

　　在2014年到2017年間，雪野鎮(zhèn)幾乎再無土地出讓，直到2017年，萊蕪金匯信置業(yè)有限公司拿下10宗共69.4畝的住宅用地和1宗7.5畝的商服用地開發(fā)了雪湖春風(fēng)項(xiàng)目。

　　一位曾在雪野湖負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的匿名人士道出了其中原因，“由于土地指標(biāo)受限，開發(fā)企業(yè)實(shí)際拿到的土地與最初雪野旅游區(qū)管委會承諾給的土地相比不到一半，項(xiàng)目是按照承諾的土地進(jìn)行的總體規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)過程中也受到了影響。”

　　針對本次大規(guī)模拆除，此前有報道稱高速綠城在項(xiàng)目整體開發(fā)中共計(jì)劃總體投資29億元，除開發(fā)住宅產(chǎn)品以外，還包含將高爾夫球場改為綠地公園、配建頤樂書院等基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，但這些年的賣房收益僅為9.3億元。

　　從投資和收益兩組數(shù)據(jù)來看，一方面是有限的土地開發(fā)，一方面是龐大的基礎(chǔ)配套投入，在現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下，只有通過容積率來做文章。為了獲取最大利益，依托于景區(qū)概念，通過開發(fā)別墅類為主的低密度產(chǎn)品也成為獲取高溢價的主要途徑。

　　從雪野鎮(zhèn)成交的這31宗住宅用地的容積率來看，多數(shù)為低密度住宅而規(guī)劃設(shè)計(jì)，其建成項(xiàng)目多為雙拼聯(lián)排別墅搭配小高層、高層，從而在容積率上規(guī)避了政策風(fēng)險，又增加了企業(yè)利潤。

　　過度開發(fā)加劇了雪野湖周邊土地指標(biāo)的稀缺性，開發(fā)企業(yè)通過“以租代征”方式獲取土地，在土地供給端攫取高額利潤。

　　據(jù)當(dāng)?shù)卮迕穹Q，2013年以后，由于征收土地補(bǔ)償越來越高，同時相關(guān)流程也非常繁瑣，在用地指標(biāo)有限情況下，征文批復(fù)更不容易，所以很多開發(fā)商開始選擇“租地”開發(fā)，這在當(dāng)?shù)囟际枪_“秘密”。

　　早在2014年包括中國房地產(chǎn)報在內(nèi)的多家媒體曾就雪野湖旅游區(qū)“別墅圍湖”開發(fā)亂象做過相關(guān)調(diào)查報道，依然未能阻止雪野湖周邊房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

　　2019年，有媒體就雪野湖過往多年累積的房地產(chǎn)開發(fā)亂象予以了調(diào)查報道，其中以租代征、租而未用、以特色小鎮(zhèn)之名進(jìn)行“產(chǎn)業(yè)勾地”，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等問題比較突出。

　　政策利導(dǎo)成地產(chǎn)之殤

　　4月初雪野湖別墅拆除分布圖。

　　2007年前的雪野湖僅是萊蕪地區(qū)一個普通農(nóng)業(yè)水庫，最大水面面積達(dá)13平方公里，是周邊農(nóng)業(yè)重要的灌溉水源地以及飲用水源地。

　　2004年，山東省人民政府批復(fù)的《萊蕪市城市總體規(guī)劃（2003年——2020年）》中，將雪野鎮(zhèn)與茶業(yè)口鎮(zhèn)和大王莊鎮(zhèn)共同規(guī)劃為旅游型城鎮(zhèn)。借助雪野湖列入“十一五”時期國家重點(diǎn)生態(tài)建設(shè)工程契機(jī)，在維護(hù)生態(tài)平衡和保護(hù)濕地功能的基礎(chǔ)上，做好雪野湖的生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈成為萊蕪展示形象的一大窗口，雪野旅游區(qū)的概念逐漸出爐。

　　2008年，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院和旅游規(guī)劃研究中心共同完成的《萊蕪市雪野旅游區(qū)總體規(guī)劃（2007年——2020年）說明書》中，雪野旅游區(qū)整個區(qū)域分為雪野湖景區(qū)和房干景區(qū)兩大板塊，規(guī)劃了雪野北岸新鎮(zhèn)、雪野左岸水都、雪野東岸山地運(yùn)動國際社區(qū)、藍(lán)灣水上娛樂中心及雪野南岸果園社區(qū)等內(nèi)容。

　　2010年11月，雪野旅游區(qū)被批準(zhǔn)為省級旅游度假區(qū)。2010年底，在原萊蕪市十六屆人常委會第十六次會議上原萊蕪市人大常委會通過《關(guān)于舉全市之力加快雪野旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)的決議》，雪野旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)以法定形式上升為全市戰(zhàn)略，步入大開發(fā)、大開放、大發(fā)展的新階段。

　　2017年山東省政府將雪野湖列為省級60個示范特色小鎮(zhèn)之一，定位為文化旅游、智慧健康小鎮(zhèn)，規(guī)劃打造全省旅游健康養(yǎng)生集聚地。

　　而今伴隨轟鳴的推土機(jī)，雪野湖過往房地產(chǎn)的無序開發(fā)又陷入矯枉過正，讓眾業(yè)主和當(dāng)?shù)孛癖娰|(zhì)疑的是當(dāng)?shù)卣块T對雪野湖規(guī)劃的原則和底線是什么，誰該為此負(fù)責(zé)。

　　2014年中國房地產(chǎn)報曾刊發(fā)《山東雪野湖旅游區(qū)開發(fā)亂象》，當(dāng)時，上述一位不愿具名人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，“是否別墅用地政府有自己的判斷，我們是以容積率高低來衡量企業(yè)是否違規(guī)，雖然這些企業(yè)可能建立了獨(dú)棟低層房屋，但他們的容積率達(dá)到了要求，我們即認(rèn)為是合格的”。

　　據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，萊蕪區(qū)給出的未來規(guī)劃是聘請世界一流團(tuán)隊(duì)，打造“山東硅谷”，同時，將打造3個特色小鎮(zhèn)，其中包括航空運(yùn)動休閑小鎮(zhèn)、養(yǎng)生休閑小鎮(zhèn)、齊魯戰(zhàn)國風(fēng)情小鎮(zhèn)。

　　對于當(dāng)?shù)卣牟疬`還湖，新規(guī)劃新發(fā)展藍(lán)圖，當(dāng)?shù)孛襟w齊魯晚報指出，“雪野湖拆違拆出了新起點(diǎn)，但新規(guī)劃一定要經(jīng)得起檢驗(yàn)，莫要讓現(xiàn)在看上去高大上的規(guī)劃數(shù)年后又成為新的違建。”

責(zé)任編輯：梁斌 SF055