文/新浪財經意見領袖專欄作家 孫不熟

　　最近的樓市有兩大奇觀，一是深圳灣的豪宅秒光，二是各大城市的學區房異常堅挺。

　　但是昨天，深圳樓市被央行緊急敲打，與此同時，廣州天價學區房也暴露出一些風險。而且，這種風險，在任何一個城市都可能出現。

　　4月20日，廣州11區的中小學陸續發布2020年招生細則，其中天河區小升初的一條新規引起廣泛關注：

　　2026年開始，小學畢業生（小學2020年后入學的）申請我區公辦初中時，若公辦初中招生計劃（或招生規模）無法完全接收對口小學（或對口地段）的小學畢業生，公辦初中將采用多校劃片，電腦派位方式招收符合我區公辦初中招生條件的小學畢業生。

　　對此，天河區其實已經提前吹過風，給學區房買家留足了思考時間，算是很厚道了。

　　早在去年5月的一次新聞通氣會上，天河區教育局就透露：根據天河區對未來幾年初中招生數據的測算，部分公辦中學將無法容納對口直升的小學畢業生。從2026年開始，部分公辦中學可能會采用多校劃片、電腦派位的方式招生。

　　這一次是以文件的形式加以明確，天河區部分初中電腦派位是板上釘釘的了。

　　簡單來說，由于優質學位供不應求，天河區小升初從2026年開始，不再保證100%“對口直升”了，一些熱門初中很可能會像越秀區一樣電腦派位，而且名氣越大的學校越可能搖號。

　　這對天河區的學區房買家來說，稱得上暴擊了。

　　舉個例子，天河區現在最熱門的小學是華陽、龍口西，因為它們可以直升著名的廣州中學，但現在廣州中學的學位供不應求，未來很可能屬于“無法容納對口直升小學畢業生”的那一類。這意味著假如你現在購入華陽小學的學區房，等到2026年小升初時，有很大幾率會因為學位緊張需要搖號。

　　廣州中學未來的學位缺口有多大呢？根據“老壺幼升小攻略”的測算，根據2020年的招生計劃，廣州中學對口的5所小學，一年級共有55個班，而廣州中學2020年只招25個班，不到對口小學的1/2，缺口不是一般的大。即使中學的班容可以稍微大一些，也無法容納這么多的小學畢業生。

　　所以，倘若你當初是沖著廣州中學的名號購入學區房，到小升初時如果要搖號，再電腦派位到一個二流學校，那就虧大了。廣州中學對口的學區房可不便宜，單價最低也要五六萬起，還是老破舊，相比同地段其他房產，溢價不是一般的高。

　　其實，天河是個新區，并非傳統意義上的名校聚集區，這幾年之所以受到追捧，一個關鍵原因是有“對口直升”保底，家長可以提前鎖定9年義務教育的學位，而越秀荔灣是需要電腦派位的。現在如果這個“保底”沒有了，天河區學區房的含金量會大幅縮水，畢竟天河的教育底子仍然不算強。

　　以天河最強的廣州中學為例，這是一座新組建的學校，雖然有著47中的底子，但和廣州傳統的六大名校相比，根本排不上號，只不過因為是天河區頭牌再加上名字取得好，有一種要比肩上海中學、深圳中學的意思，所以備受追捧，但和真正的一流名校還是有差距的。

　　看到這則新聞，大家要冷靜想一想，為什么說好的“對口直升”都不靠譜了？為什么學區房的不確定性越來越大？

　　根本原因還是優質學位供不應求，當一個名校被過度追捧時，就一定不能保證對口直升，再加上義務教育不允許考試選拔，那就只能電腦派位了，這種矛盾不僅在廣州，在任何一個城市都會出現。

　　買天價學區房的最大風險就在這里，優質教育資源一定是稀缺的，任何一個城市、一個國家都做不到絕對的均衡，而任何稀缺資源的分配都是充滿著不確定性的，指望靠一套房子來100%鎖定它，是不太現實的。

　　我之前多次強調一個觀點，學校沒有任何理由、任何動力對購房者“剛性兌付”，這就是學區房永遠存在政策風險的根本原因。

　　從根源上講，學區房和對口學校根本就不是同一個利益主體，學校兢兢業業提高教學質量和品牌美譽度，換來的只是學區房買家賺大錢？學校有什么動力去保證“剛性兌付”？

　　針對那些對學區房有執念而且厭惡風險的購房者，我的建議有兩個：

　　一是購買那種中上水平的名校，避開超級名校。超級名校的供求關系一定緊缺，不確定性高，而且這類學校一般都會擴招，教學質量不一定均質。中上水平的名校，教學水平值得信賴，確定性好，而且溢價低，泡沫少，即使學位價值歸零，也不會虧太多。

　　二是購買那種有名校進駐的一手樓盤，像華附、執信、廣附等很多名校都到郊區開分校，這些分校掛著母校的牌子，師資還是有一定保障的，而且學位供應比傳統名校要富余得多，確定性好。再加上，生源齊整，成長性也不錯。

　　在教育這件事情上，追求卓越是可敬的，但千萬不要走火入魔， 有時候，中庸之道才是更大的智慧。

　　(本文作者介紹：城市規劃與房產專家，自媒體城市戰爭創始人，華南城市研究會副會長。)