如何有效投資房產(chǎn)？來(lái)新浪理財(cái)大學(xué)，聽北京大學(xué)金融學(xué)教授徐遠(yuǎn)講《房產(chǎn)投資42講》。

　　關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的”暴漲”，我想說(shuō)幾句

　　來(lái)源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)  文 | 馬光遠(yuǎn)

　　沒有什么比錯(cuò)誤地解釋真相更可怕的了。

　　在全球疫情蔓延的情況下，深圳房?jī)r(jià)的“暴漲”舉國(guó)震驚，刺激了很多人的神經(jīng)。而媒體報(bào)道說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)“暴漲”的原因是炒房者把中小企業(yè)的救命錢拿去炒房更是引發(fā)輿論的憤怒。在“炒房”已經(jīng)被釘在道德恥辱柱上的今天，這種把中小企業(yè)的救命錢拿去炒房的行為一旦做實(shí)，是沒有人同情的。

　　然而，事實(shí)的真相真的如此嗎？我想說(shuō)，暫且息怒。在情緒主導(dǎo)真理的情況下，稍微思考一下每個(gè)事情背后的邏輯，避免被帶節(jié)奏，有利于緩解焦慮和身心健康。我不為深圳的房?jī)r(jià)暴漲辯護(hù)，我更不為把中小企業(yè)的救命錢拿去炒房這種行為辯護(hù)。

　　我只為基本的道理和邏輯辯護(hù)幾句。而且，就幾句，我想，你們可以包容我的。

　　第一、我想告訴大家，深圳房?jī)r(jià)的確漲了，但并沒有暴漲。所謂的豪宅“秒光”等等，不過(guò)是少數(shù)樓盤。我過(guò)去兩年去看過(guò)這些熱銷的同類的樓盤，在深圳是有市場(chǎng)的。而且品質(zhì)的確不錯(cuò)，你要相信，在深圳這么一個(gè)城市，是有一部分有購(gòu)買力的人任何時(shí)候買這樣的房子的。要?jiǎng)裾f(shuō)一個(gè)人面對(duì)殘酷的真相，其實(shí)，這是一個(gè)極其傻的行為。這等于讓一個(gè)人改變價(jià)值觀。對(duì)于不同價(jià)值觀的人，最好的舉動(dòng)就是彼此輕蔑看一眼，然后心里暗罵對(duì)方一句“傻叉”，然后繼續(xù)堅(jiān)持自己的想法即可。所以，我對(duì)于不理解深圳豪宅在這個(gè)時(shí)候還有人買的人，我其實(shí)什么都不想說(shuō)。

　　第二、我想說(shuō)給那些愿意聽的。對(duì)于深圳的好房子熱銷的解釋，除了我認(rèn)為需求仍然強(qiáng)勁，房子品質(zhì)不錯(cuò)之外。當(dāng)然，在疫情沖擊之下，很多稍微有點(diǎn)財(cái)富的人，都在想辦法讓自己的財(cái)富能有一個(gè)安全的去處。好城市的好房子，在他們的眼中仍然是選擇之一。

　　有些人總是想，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊這么大，很多人都沒錢了，怎么還有人買房？是，疫情沖擊下，一些人沒有工作了，沒有錢了。但是，這些人即使沒有受到?jīng)_擊，深圳的豪宅也和他們沒關(guān)系，雖然我說(shuō)的有點(diǎn)扎心。有些高凈值的人士在疫情的沖擊下，更擔(dān)心錢的安全。

　　比如前段時(shí)間，美聯(lián)儲(chǔ)喪心病狂毫無(wú)節(jié)制的印錢，引發(fā)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的憤怒和聲討，奇怪的是，美元不僅僅沒有下跌，反而強(qiáng)勢(shì)上漲。為什么？避險(xiǎn)需求！在全球經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊的情況下，大家仍然覺得拿著美元是安全的，美聯(lián)儲(chǔ)越印錢，大家越覺得不安全，越會(huì)去搶美元，這就是“美元悖論”。這是全球的宿命，逃不掉的。

　　第三、我想說(shuō)，不管有沒有疫情，深圳房?jī)r(jià)的上漲是趨勢(shì)。我在去年最后一天廣東衛(wèi)視跨年演講時(shí)，提及房地產(chǎn)的大變局。我說(shuō)了兩句話：第一，房子作為最好投資品的時(shí)代結(jié)束了，我講了六個(gè)原因；第二，2020年，一線城市和部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)反彈。你們可以去看回放。

　　其實(shí)，很多人都不知道，在過(guò)去兩年，北京、上海這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)在調(diào)整，在掉。北京一些區(qū)域下降幅度在15%左右，環(huán)京一些地方在2017年之后甚至腰斬。因?yàn)橐恍┤瞬谎芯糠康禺a(chǎn)，總是有一種幻覺，以為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)在漲，沒有跌過(guò)！哪有永遠(yuǎn)不跌的價(jià)格。

　　深圳的房?jī)r(jià)自2016年下半年，就很平穩(wěn)至現(xiàn)在。經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或者趨于合理，而累積的需求而開始釋放，這就是我為什么判斷2020年一線和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)反彈的原因。但我沒有說(shuō)會(huì)大漲，更沒有鼓勵(lì)大家去炒房。因?yàn)椋鬂q不可能了，即使沒有疫情，也不可能了。深圳今年房?jī)r(jià)的表現(xiàn)我認(rèn)為太正常了，所謂的“暴漲”，“秒光”，是你的選擇性信息而已，大量的樓盤價(jià)格只是微漲而已。但國(guó)人太喜歡信夸張的“真相”了。

　　第四、深圳的房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)槟昧酥行∑髽I(yè)的救命錢去炒？官方已經(jīng)對(duì)此有否定性結(jié)論，不管你信不信。在此我想說(shuō)，一些人把炒房看得太容易了。炒房，實(shí)在是不容易，資金量大，有些人加杠桿，在目前疫情嚴(yán)重的情況下，更是沒有人敢去賭這個(gè)不確定。在中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)到了現(xiàn)在這個(gè)位置和這個(gè)階段，炒房已經(jīng)很危險(xiǎn)了。

　　輿論很顯然把因果關(guān)系搞反了。即使有房抵經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，那也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)開始漲了，一些人敢進(jìn)去，而不是拿著經(jīng)營(yíng)貸把房?jī)r(jià)炒起來(lái)的。這么想的人，基本可以判斷，沒有太做過(guò)投資。你可以好好把這個(gè)流程梳理一下，然后你再判斷。

　　第五、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是穩(wěn)定的，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)是有支撐的。深圳是一線城市中土地資源最緊張的，又是每年人口流入最多的，而且，人口結(jié)構(gòu)是最年輕的。這些因素如果存在，房?jī)r(jià)不漲很難。雖然很多人不愿意接受這個(gè)道理，但這的確是硬道理。未來(lái)在中國(guó)，隨著城市的分化，一些好城市的好房子仍然是短缺的，價(jià)格仍然是會(huì)漲的。在中國(guó)的好城市，是有錢人的錢多，還是房子多，答案很簡(jiǎn)單。這是基本的需求規(guī)律。

　　第六、我研究中國(guó)房?jī)r(jià)這么多年，說(shuō)實(shí)話，我一直感嘆中國(guó)房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)的復(fù)雜。中國(guó)房地產(chǎn)是名副其實(shí)全世界最復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至沒有之一。沒有人能說(shuō)自己能夠完全預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)。如果有這么一個(gè)人，那這個(gè)人的名字一定叫上帝！

　　但是，這幾年，我的一個(gè)基本發(fā)現(xiàn)是，在經(jīng)濟(jì)不好，央行放水的情況下，我發(fā)現(xiàn)，全球好城市的好房子的價(jià)格很少有下跌的。這不僅在中國(guó)，而是全球如此。經(jīng)濟(jì)下行，央行會(huì)放水，央行希望水進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)中小企業(yè)，但事實(shí)上，大多都會(huì)進(jìn)入股市房地產(chǎn)。

　　看看美國(guó)過(guò)去10年，股市經(jīng)歷最長(zhǎng)的牛市，房?jī)r(jià)也是表現(xiàn)不錯(cuò)。只是中國(guó)股市實(shí)在太不爭(zhēng)氣，放多少人，也填不了中國(guó)股市那么深的坑。普通人總是以為，央行放出來(lái)的錢真的會(huì)進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。童話里真的都是騙人的。你想想，經(jīng)濟(jì)不好，最不好的領(lǐng)域恰好是實(shí)體，是制造業(yè)啊，錢去哪里不是找死嗎？

　　最后我想說(shuō)，沒有哪個(gè)國(guó)家愿意靠房地產(chǎn)，沒有哪個(gè)國(guó)家愿意把經(jīng)濟(jì)綁在房地產(chǎn)的戰(zhàn)車上狂奔。但是，人類的劣根性決定了，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)也絕非經(jīng)濟(jì)學(xué)家描繪的“桃花源記”，現(xiàn)實(shí)是很骨感的。

　　強(qiáng)大如美國(guó)，房地產(chǎn)過(guò)去100年都是支柱產(chǎn)業(yè)，難以擺脫，何況我們。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼曾經(jīng)一度喊“我們需要房地產(chǎn)泡沫”，當(dāng)然，這樣的話，誰(shuí)要在中國(guó)說(shuō)，一定會(huì)被噴死的。但是，要逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，是需要幾代人的時(shí)間的，這點(diǎn)，我想很多人必須接受。不管你愿意不愿意。央行的那個(gè)調(diào)查報(bào)告說(shuō)了，70%的居民財(cái)富在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)現(xiàn)在一旦出問題，后果將不堪設(shè)想。

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責(zé)任編輯：孫劍嵩