郁亮 | 現(xiàn)任萬科A董事會(huì)主席、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士

　　集團(tuán)要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，落實(shí)到事業(yè)部是三年事業(yè)計(jì)劃書的檢討，落實(shí)到我們具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

　　作者：劉曉博

　　來源：微信公眾號(hào)“劉曉博”

　　小長假之前，樓市傳來一個(gè)重磅消息：

　　萬科董事會(huì)主席郁亮在“南方區(qū)域9月月度例會(huì)”上稱，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，萬科要把“活下去”作為基本要求。

　　我找到了郁亮此次講話的全文，認(rèn)真看了三四遍，先把郁亮重要的觀點(diǎn)摘錄如下，然后加以點(diǎn)評(píng)。

　　一、戰(zhàn)略檢討

　　這是我們真正意義上第一次檢討萬科的整個(gè)戰(zhàn)略。盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來了。

　　在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們?cè)?jīng)相信不會(huì)出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn)，比如2012年我們的研究報(bào)告中提到：中國的地產(chǎn)調(diào)控千萬不要成為韓國模式——買房憑票、賣房限制，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們認(rèn)為中國市場經(jīng)濟(jì)改革經(jīng)歷了這么長時(shí)間，不可能走回頭路了。但我們看到今天的限制非常多，已經(jīng)超出了當(dāng)初的研究。對(duì)于今天出現(xiàn)的問題，很多人認(rèn)為是行業(yè)出了問題，最多認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)出了問題，難道只是行業(yè)或者經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題？

　　今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、經(jīng)濟(jì)、國際、軍事等方方面面。上世紀(jì)90年代實(shí)施宏觀調(diào)控時(shí)，出現(xiàn)明星逃稅被判刑的案例，為什么20年之后又出現(xiàn)類似的情況？因?yàn)樵谏鐣?huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，所有行業(yè)無一幸免，所以大家不要認(rèn)為這僅僅是行業(yè)的問題。在這一背景下，我們必須對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行檢討，雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景，但是我們做的事情必須要改變，必須要認(rèn)識(shí)到社會(huì)的方方面面都進(jìn)入轉(zhuǎn)折時(shí)期。

　　在這個(gè)時(shí)期我們應(yīng)該怎么做？只有四個(gè)字：“收斂”和“聚焦”，這是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折；沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點(diǎn)中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。這次三年事業(yè)計(jì)劃書的制定把“活下去”作為基本要求，我們的戰(zhàn)略圍繞“活下去”而展開，這是最底線的戰(zhàn)略，是“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略。

　　這次戰(zhàn)略檢討，希望大家充分意識(shí)到全方位轉(zhuǎn)折的到來，我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去。從這個(gè)角度出發(fā)，當(dāng)我們學(xué)會(huì)從底線去思考問題的時(shí)候，就很容易找到正確的方法。我們?cè)趯?duì)大形勢(shì)的理解和認(rèn)知方面務(wù)必達(dá)成一致，這樣就不容易出現(xiàn)行為不一、方向不一的問題，避免了很多麻煩。

　　集團(tuán)要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，落實(shí)到事業(yè)部是三年事業(yè)計(jì)劃書的檢討，落實(shí)到我們具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

　　二、風(fēng)險(xiǎn)管控

　　風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整。當(dāng)時(shí)我們說GE，當(dāng)管理水平提高到6個(gè)西格瑪?shù)臅r(shí)候（即100萬出3.4個(gè)次品的缺陷率）業(yè)務(wù)就算管理不錯(cuò)了。但對(duì)于今天萬科的體量，這樣的失誤率是不可接受的。

　　比如，滴滴的小概率事件卻讓公司命懸一線，碧桂園的一系列事故造成非常大的麻煩。我們可以問一下自己，我們是否存在類似的情況？正是因?yàn)檎\實(shí)、低調(diào)、憂患意識(shí)我們才躲過一劫。類似的還有一些小概率事件，比如教育的性侵問題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的負(fù)面事件等等，一旦發(fā)生，我們業(yè)務(wù)只有關(guān)門。所以對(duì)于小概率、高風(fēng)險(xiǎn)事件，我們需要認(rèn)真梳理，如何確保風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　從自如的案例反思，這個(gè)行業(yè)的社會(huì)接受度為什么這么低：因?yàn)楫?dāng)前整個(gè)社會(huì)都傾向于反資本、反大企業(yè)，普通老百姓都把貧富懸殊、社會(huì)板結(jié)等問題都?xì)w結(jié)于大企業(yè)、大資本方，最可怕的是這是整個(gè)社會(huì)的共識(shí)，政府和知識(shí)界也站在普通民眾這一邊，來共同面對(duì)大資本和大企業(yè)。在這種轉(zhuǎn)折面前，我們必須要對(duì)大規(guī)模、小概率、高風(fēng)險(xiǎn)事件保持敏感、確保可控。我們要認(rèn)真做好事情、心安踏實(shí)、不求出名，因此集團(tuán)梳理的第二個(gè)原則是風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)需要進(jìn)行調(diào)整。

　　我的點(diǎn)評(píng)：

　　從郁亮講話看，他對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控，中美博弈帶來的一系列變局，以及當(dāng)前存在的“反資本、反大企業(yè)”的思潮，都表達(dá)了憂慮和敬畏。

　　第一，當(dāng)前樓市的確發(fā)生了巨大變化，尤其是新房限價(jià)帶來的搖號(hào)購房，以及地方政府對(duì)居民出售自己房產(chǎn)的隨意限制，都讓這個(gè)市場越來越不像市場，而像是一個(gè)超級(jí)鳥籠。未來，地方政府甚至可能去規(guī)定每年房價(jià)的漲幅。如果新房超過漲幅，則不讓出售；二手房超過漲幅，則有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，或者加稅。 

　　在這種情況下，開發(fā)商在某個(gè)具體項(xiàng)目上被迫虧損，或者為地方樓市調(diào)控做出犧牲，成為大概率事件。小開發(fā)商項(xiàng)目少，騰挪的空間也小，很可能因?yàn)橐粌蓚€(gè)項(xiàng)目要“做犧牲”，整個(gè)企業(yè)就“犧牲”了。

　　比如現(xiàn)在一些走高端、精品路線的開發(fā)商就很難受，那些規(guī)模小、管理落后的中小開發(fā)商也很難受。

　　萬科這樣的大企業(yè)，雖然可以做到“東邊不亮西邊亮”，但如果缺乏現(xiàn)金，一旦樓市成交量下滑，也將比較麻煩。正因?yàn)槿绱?，郁亮?qiáng)調(diào)今年要有6300億的匯款。

　　第二，郁亮對(duì)當(dāng)前市場表示了深深的敬畏，提出了萬科“活下去”是基本戰(zhàn)略。這的確“駭人聽聞”，市場真的這樣危險(xiǎn)嗎？

　　對(duì)于中小開發(fā)商來說，市場的確非常危險(xiǎn)，甚至不可預(yù)測。但對(duì)于萬科來說，不僅問題不大，反而還是收購兼并的好時(shí)機(jī)。

　　但郁亮不能說：兄弟們，咱們?nèi)f科撿漏的時(shí)候到了，準(zhǔn)備上吧！居安思危對(duì)于企業(yè)家來說是一種美德，永遠(yuǎn)比盲目自信好。

　　華為的任正非，不總是揚(yáng)言華為要完蛋了嗎？結(jié)果相信任正非話的對(duì)手們，一個(gè)個(gè)都完蛋了，華為活得很好。萬科在歷史上常常唱衰樓市，以配合樓市調(diào)控。但事實(shí)上，很少在拿地、擴(kuò)張上手軟過。現(xiàn)在融創(chuàng)中國的孫宏斌也學(xué)會(huì)了這一點(diǎn)，常常對(duì)市場做出“危言聳聽”的判斷，最后融創(chuàng)發(fā)展得比誰都快，拿地速度堪稱第一。

　　第三，我認(rèn)為郁亮其實(shí)根本不擔(dān)心樓市調(diào)控，也不擔(dān)心萬科本身，他真正擔(dān)心的是大環(huán)境的變化和“反資本、反大企業(yè)”的思潮。

　　郁亮說：“今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、經(jīng)濟(jì)、國際、軍事等方方面面?！边@顯然是指今年以來中國自身發(fā)生的變化，以及中美博弈。

　　從我上面引述的“二、風(fēng)險(xiǎn)管控”內(nèi)容看，郁亮顯然對(duì)“反資本、反大企業(yè)”思潮感到了憂慮，因?yàn)椤白羁膳碌氖沁@是整個(gè)社會(huì)的共識(shí)，政府和知識(shí)界也站在普通民眾這一邊，來共同面對(duì)大資本和大企業(yè)”。

　　這意味著，大企業(yè)天生就有原罪，而當(dāng)小概率的突發(fā)事件出現(xiàn)的時(shí)候，往往可以讓一個(gè)大企業(yè)陷入非常危險(xiǎn)的境地，因?yàn)槿鐣?huì)都會(huì)認(rèn)為——“算賬的時(shí)候”來了。

　　郁亮說“正是因?yàn)檎\實(shí)、低調(diào)、憂患意識(shí)我們才躲過一劫”，這是在指股權(quán)之爭嗎？“股權(quán)之爭”的劫難后，萬科已經(jīng)成功上岸，成為國有控股的“混合所有制”企業(yè)，其實(shí)比較安全（但萬科安全，不等于核心管理層安全）。只要管控好現(xiàn)金流和擴(kuò)張速度，當(dāng)前的調(diào)控對(duì)萬科是極為有利的。

　　所以我的結(jié)論是：郁亮的最新講話，值得每個(gè)民企老板認(rèn)真學(xué)習(xí)幾遍。真正需要考慮“活下去”的，反而是萬科以外的其他非國有開發(fā)商。不懂得敬畏市場、敬畏當(dāng)前主流思潮的開發(fā)商，會(huì)死的很慘，最終弄不好被萬科們收購。

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