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　　失控的高房租，比高房價更可怕

　　來源：正解局

　　買不起房子，可以租房，那萬一租不起房子了，又該怎么辦？

　　躲過了高房價，躲不過高房租。最近，不斷上漲的房租，引發了人們的關注。其實，這波漲價潮，從六七月份的畢業季就開始了。

　　01

　　有人說大學畢業生初識社會殘酷的第一堂課，可能是在群租房里學到的。

　　這堂課的第一個關鍵詞，叫價格高。

　　某房地產研究院統計數據顯示，北京的平均租金是82元/平米，也就說，租個100平米的小三房，要8200元。注意，這只是平均數，越靠近市中心，租金越貴。

　　比如，北京西城區這套小房子，建于90年代，房齡比剛出校門的大學生還老。裝修簡陋、家具破舊，面積僅40平米，要價5500元。別瞧不上，很搶手的。

　　再看南京，6月份的平均房租是2774元/套。然而，像地鐵2號線集慶門站區域，80平米的小兩房，價格都在5000元以上。

　（南京房租價格）

　　一二線城市房租高，三線城市也不甘示弱。在山東濟寧，裝修簡單的房子，租金也要1000元以上。

　　這堂課的第二個關鍵詞，叫漲幅快。

　　先看全國的情況，今年5月，CPI同比上漲了1.8%，租房指數同比上漲2.4%，比CPI高了0.6個百分點。

（上海各區房租價格）

　　熱點城市租金上漲更快。據房天下的數據，2017年2月—2018年5月，17個熱點城市房租年均上漲超過了8%，上海上漲19.5%、深圳上漲15.5%，北京更是大漲25.9%！這個漲幅，似乎離失控不遠。

　　02

　　房租為什么漲得這么快？還是要看供需關系。

　　先看需求。

　　從2009年到2017年，中國流動人口（非本地戶籍）規模從1.8億增長到2.5億。

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　　其中的67.3%，也就是1.7億人，需要靠租房解決住的問題。

（67.3%的流動人口租住私房）

　　每年的5月底到7月中旬，是租房市場的高峰期（另一個高峰期是務工人員進城的3月份）。

　　大量高校畢業生離校，造成短期內租房需求暴增，推高了房租。

　　某中介機構的統計數據顯示，今年5月，北京西城、東城、海淀租賃成交量，環比增加了10%以上，決策時間也明顯低于去年同期。這表明，北京租賃需求擴大，很多人已經開始搶房子了。

　　再看供給。

　　北京的租房供給，不增反減。特別是2017年年底，因大興一場大火，北京開始整治群租房，客觀上，壓縮了供給量。

　　可以簡單地算一筆賬。北京規定，“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間的居住人數不超過2人”，也就說，一套100平米的小三房，最多只能住6個人，但搞成群租房，住25個人綽綽有余。僅以20人計算，清理一套群租房，意味著14個人無房可住，相當于消減了2套房源。

　　看數據，2017年1—4月，北京就整治違法群租房3709戶，全年預計在7500套。也就是說，北京租房市場，變相減少了1萬余套房源。

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　　房源減少，北京不是孤例。鏈家研究院數據顯示，從去年8月到今年2月，鏈家平臺新增租賃房源套數連續7個月環比下降，目前租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

　　租賃需求上升，供給不增反降。房租能不漲嗎？

　　03

　　資本力量，正在成為房租上漲的另一個推手。

　　當北京在清理群租房，深圳正引入資本，將城中村改造成長租公寓。

　　公寓的住房條件大為改善，房租也漲得嚇人。有記者調查，改造后的長租公寓，租金比改造前，漲了兩倍。

　　正因如此，深圳富士康員工不干了，要求漲工資，并希望深圳降低改造城中村的速度，以免交不起租金。

（深圳富士康員工的公開信）

　　根據計劃，“十三五”期間，深圳要將100萬套（間）城中村住房改造為長租公寓?？梢灶A計，改造完成后，租金至少上漲50%。

　　在租購并舉政策推動下，我國住房租賃市場一片火熱，長租公寓尤其火爆。

　　據自如寓公布的數據，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，2016年增長了35%，2017年更是高達40%。

（長租公寓品牌榜單）

　　資本正大舉進軍租房市場，燒錢搶占房源。前兩天有一條新聞，蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭爭搶一套房源，原本房東心理預期在7500元一月，硬生生被炒到10800元讓蛋殼拿下。

　　資本不是做慈善，一旦站穩腳跟，必然大幅提高租金，將付出的成本，轉嫁到租戶身上。

　　04

　　中國的情況，更為特殊。

　　國際上，衡量房產運行狀況良好的租售比一般為1∶300到1∶200，即一個月的房租用200個月的時間能夠把買房的投資全部收回。

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　　中國一線城市的租售比，普遍在1比500左右，有的城市甚至高達1比700。這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本。

　　也就說，相對于房價，中國的房租，太便宜了。所以，這是不是意味著，房租還將繼續漲？

　　05

　　高房租，已經超過了很多人的承受能力。

　　通常來說，30%是房租收入比的“黃金分割”點。低于30%，處于幸福區間范圍，超過30%，租金壓力就會影響生活的幸福感。

　　北京大學畢業生的起薪沒有準確的統計，如果以“2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜”作為參考的話，清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000元。

（2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜）

　　僅僅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看來，絕大多數的北京大學畢業生，恐怕都不太幸福。

　　中國青年報社社會調查中心聯合問卷網，對租房的年輕人進行的一項調查顯示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。

　　易居房地產研究院公布了一份《全國50城房租收入比研究》報告，全國50個城市中，超七成房租收入比較高。

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　　房租一年要漲個10%，算一下，你的收入增幅，能跑贏房租嗎？

　　06

　　政府不斷出臺調控政策，死盯著房價。視線之外的房租，卻一路狂奔。

　　有人會說，市場經濟下，房租應該是市場說的算，讓供求關系自由調節。

　　但要知道，租賃關系中，承租人始終處于弱勢地位。供求失衡之下，承租人基本沒有議價的本錢。

　　失控的高房租，比高房價更可怕。

　　居住是剛需，卻不一定需要通過買房實現。當房價高到高不可攀時，租房就成為了人們最后的退路與底線。

　　不斷上漲的房租，正在一步步擊穿底線。買不起房子，可以租房，那如果租不起房子，又該怎么辦？

　　據冰川思想庫特約研究員今綸分析，從政府層面來說，三個辦法：

　　其一，加大土地供應。別老想著把土地賣個高價，即使是低價也要賣，不要人為制造土地供應的緊張局面。土地財政的思路要換一換，老老實實按市場規律辦事，企業的壓力少一些，稅收自然會慢慢跟上來，這叫放水養魚，以前是竭澤而漁。如果生產要素成本急劇上升，必然導致中國企業的競爭力下降。

　　其二，把公租房做到實處，真正做到租售同權。

　　其三，減少把公立優質教育資源和房產捆綁的可能性。以前的“就近入學”成為推高學區房房價的手段，地方政府、開發商、教育部門是最大受益者。長期來看，中小學九年義務教育的公立教育資源可以學習日本，不存在所謂名校，而是至少在一市之內保持同一水準，這樣可以有效滅殺學區房的價值。想要優質教育資源，可以尋找私立學校解決。

　　政策常新，問題仍在，利益糾葛，何時作結？

　　安居樂業不該是夢。

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責任編輯：劉萬里 SF014